השינויים המדוברים בתחום המשכנתאות שהחיל בנק ישראל, נכנסו לתוקפם היום (חמישי) וגרמו לרבים להתדפק על דלתות הבנקים בימים האחרונים. את הניתוח הכלכלי האם באמת כדאי לקחת משכנתא כעת או לחכות נשמור לאנליסטים. אבל לפני שאתם ניגשים לבנק, בזמן הקרוב או בכל זמן שתחליטו, יש כמה דברים שחשוב שתדעו על אחת ההתחייבויות הכי גדולות שתקחו על עצמכם:

זוג מסתכל על מסמכים
מבולבלים? סידרנו לכם מדריך למתחילים | צילום: אימג'בנק / Thinkstock

1. השינויים של בנק ישראל: איך זה משפיע עלינו?

יוסי שמואלי, בעליה של חברת TIM לייעוץ משכנתאות ופיננסיים, מציין כי מדובר בעצם בשלוש הוראות חדשות:
א. מעתה, מי שירכוש את הדירה הראשונה בחייו, יוכל לקבל משכנתא מתאגיד בנקאי בסכום של עד 75% משווי הדירה. למרות שבשנים האחרונות גם ככה בנקים העניקו משכנתאות בסכומים שנעים בין 60 ל-70 אחוז משווי הדירה, לא היתה שום הגבלה רשמית מטעם בנק ישראל, והבנקים עשו מה שנראה להם לנכון. כך למשל, לקוח עם יכולת החזר גבוהה ומוכחת, שהיה מעוניין במשכנתא לנכס טוב ובטוח, יכול היה לקבל מהבנק מימון גבוה מהמקובל.
ב. משדרגי הדיור, כלומר אנשים שרכשו כבר דירה בעבר, ורוכשים כעת דירה אחרת במקומה במטרה לגור בה (מחוייבים למכור את הישנה), יוכלו לקבל משכנתא בסכום של עד 70% משווי הדירה הנרכשת.
ג. רכישת דירה להשקעה (דירה שנייה) תתאפשר עם מימון בנקאי עד לשיעור מימון של 50%.

בנוסף לכך, בנק ישראל הוריד החודש את ריבית הפריים ב-0.25% ל-2%. מטרת השינויים היא להביא להוזלה במחירי הדירות בטווח הבינוני-רחוק, אך קשה להעריך את ההשפעה של צעדים אלו על מחירי הדירות, מכיוון שהם מושפעים משילוב של גורמים רבים.

2. ההחזר החודשי: תחשבו קדימה

אחת הטעויות הנפוצות בנטילת משכנתא, היא התאמתה ליכולת ההחזר שלנו כיום, תוך התעלמות משינויים עתידיים בחיינו שעשויים להשפיע על כך. הרי יכולת ההחזר של זוג צעיר ללא ילדים משתנה מיד עם בואו של הילד הראשון, אחר כך גם עם בואו של הילד השני, וכן הלאה. בהמשך, כשהילדים גדלים, גם גובה ההוצאות עליהם משתנה. כמובן, שגם בצד ההכנסות יש שינויים טבעיים, כמו קידום המלווה בהעלאה במשכורת וכו'. לפיכך, כשאתם בוחנים את גובה ההחזר, חשוב להסתכל עליו לאורך כל חיי המשכנתא, ולהבין איך הוא משתלב עם השינויים הצפויים בחייכם ובתקציב הנלווה אליהם.

3. ביטוחים: הבנק מחייב

מלבד ההחזר החודשי על המשכנתא, קחו בחשבון שיהיו הוצאות חודשיות נלוות שהן בגדר מאסט ברגע שלוקחים משכנתא. הראשונה היא ביטוח חיים על המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. במקרה של פטירת אחד מבני הזוג חלילה, פוליסה זו מבטיחה שהמשכנתא תשולם במלואה לבנק המלווה.

הוצאה נוספת היא ביטוח מבנה. גם זו דרישה של הבנק, כי היא באה בעצם להבטיח את רכושו. מדובר בהגנה מכל צרה שיכולה להוריד את שווי הנכס כגון רעידת אדמה, שריפה, נזקי טבע, נזקים לצנרת וכו'. בדרך כלל, כשעושים ביטוח כזה, מצרפים לפוליסה גם ביטוח תכולה וביטוח צד ג'. תוספות אלו כמובן מגדילות את הפרמיה החודשית, אך לרוב שוות את השקט הנפשי שהן קונות.

שימו לב שקיימת תחרות גדולה בתחום ביטוחי זה. חובה להשוות עלויות בין חברות הביטוח השונות, בין היתר באמצעות שימוש באתרים כמו WOBI , ולרכוש פוליסה המתאימה ביותר לצרכיכם. ממש לא חייבים לרכוש את הפוליסה דרך הבנק! הפערים בין ההצעות מהחברות המתחרות יכולים להגיע לעשרות שקלים בחודש ולאלפי שקלים במהלך השנים.

שני דברים נוספים שצריך לזכור בעניין הביטוח: ראשית, ביטוח החיים של המשכנתא אינו תחליף לביטוח חיים רגיל. שנית, התייחסו ברצינות להצהרת הבריאות בניירת שאתם ממלאים בשלב הגשת המועמדות לביטוח.

4. יועץ משכנתאות: יחזיר את ההשקעה

. בשנים האחרונות תחום ייעוץ המשכנתאות התפתח מאוד, ולא בכדי. החיבור בין סכום הכסף הגדול הכרוך בקניית דירה לבין שוק שממש לא קל להתמצא בו בשל ריבוי השחקנים ואפשרויות המימון, הוליד באופן טבעי "מורי נבוכים" שיכולים לסייע בבחירת המשכנתא הנכונה לנו.

"כאשר זוג הולך לבנק הוא נמצא בעמדת נחיתות מול יועץ המשכנתאות בסניף, מכיוון שהוא לוקה בחוסר ידע בתחום", אומרת יועצת המשכנתאות גלית בן-דרור, זכיינית של חברת בקרה ייעוץ משכנתאות. "הוא לא מבין עד הסוף מהם היתרונות והחסרונות של כל מסלול ומסלול, מהן המשמעויות של ריבית קבועה, משתנה ופריים, הצמדה למדד וכו', ואיך כל זה מתחבר לנתונים האישיים שלו. רובנו פשוט סומכים על היועץ בבנק שיקבע את גורל המשכנתא שלנו, אך חשוב שנבין שאחת המטרות של יועץ המשכנתאות בבנק היא למכור את המסלולים הרווחיים ביותר לבנק".

דבי קצב
לא תמיד ההצעה הטובה ביותר תגיע מהבנק שלכם. דבי קצב | צילום: תומר ושחר צלמים
כבר בפגישת ההיכרות, יועץ משכנתאות פרטי ילמד את הצרכים שלכם כיום ובעתיד, ויבנה לכם מספר אפשרויות של מסלולי משכנתא המותאמים לכם. אחר כך הוא יבצע מכרז ריביות מול הבנקים, כאשר ההתחייבות שלו היא להשיג עבורכם את הריבית הנמוכה ביותר. הוא מסוגל לעשות זאת לא רק בשל היכרותו את התחום, אלא גם מתוקף "כח הקנייה" שיש לו – הוא מייצג הרי עשרות לקוחות.

כמה זה עולה? טווח מחירי הייעוץ נע בין 4,500 ל-8,000 שקל לתהליך הייעוץ והליווי השלם מול הבנק, כאשר חברות המספקות שירותים נוספים, כמו ליווי אישי במעמד החתימה בבנק או רישום בטאבו, גובות סכום גבוה יותר. תשלום זה מוחזר מהר מאוד בחיסכון שהיועץ משיג בעמלות שונות, בהחזרים החודשיים ובזמן שיחסוך לכם.

אגב, אנשים רבים נוטים להעדיף את הבנק "שלהם" כבנק שממנו ייקחו את המשכנתא, בעיקר כי "מכירים אותנו שם". חשוב להבין שאין באמת קשר בין העו"ש למשכנתא, מדובר במוצר שונה ונפרד לחלוטין. אך בגלל שעסקת משכנתא היא עסקה כדאית מאוד לבנק, בנקים יעדיפו לא לאבד לקוח קיים, במיוחד אם הוא לקוח טוב. הגיעו לבנק שלכם לשם קבלת הצעה למשכנתא מצוידים בתובנה זו ובכל המידע וההמלצות של היועץ הפרטי, והשתמשו באלו על מנת לגרום לו להילחם עליכם ולתת לכם את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

5. עלויות נלוות: כסף קטן?

כידוע, לקניית דירה ולנטילת משכנתא ישנן עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון, בין היתר ניתן למנות את דמי השמאות (כמה מאות שקלים) ודמי פתיחת תיק. העלות של פתיחת התיק בבנק היא כ-1,500 שקל, כאשר דרך אתרי האינטרנט של הבנקים ניתן להשיג הנחה בשיעור של 50 אחוז. יועץ חיצוני מסוגל להשיג פטור גבוה אף יותר ואפילו מלא.

קריטריון נוסף שכדאי לבדוק בעת בחירת המשכנתא הוא העלויות הכרוכות בפרעון מוקדם שלה. לדברי בן-דרור, כאשר בונים תכנית שמתאימה לצורכי המשפחה המשלבת מסלולים שרווחיים עבורה, עמלת הפרעון תהיה אפסית מלכתחילה. כמובן שחשוב תמיד לתת הודעה מוקדמת על הפרעון, ולהימנע מתשלום עמלת אי-מתן הודעה מוקדמת (כן, יש גם עמלה כזאת). בגין הפרעון עצמו, אגב, הבנק גובה כ-60 שקל.

עלויות נוספות הקשורות לקניית דירה הן שכר טרחה לעורך דין, דמי רישום בטאבו, רישום הערת אזהרה, דמי זיהוי מול נוטריון, עמלת מתווך, מס רכישה, שיפוצים, הובלה, חיבור תשתיות ועוד. בקיצור, צריך עוד משכנתא קטנה רק כדי לשלם את כל העלויות שמעבר למשכנתא, אז קחו זאת בחשבון.

הכותבת, דבי קצב, היא יועצת לתכנון כלכלי אישי ומומחית לכלכלת המשפחה

>> כבר עשיתם לייק לעמוד הפייסבוק שלנו?

>> בטור הקודם: כך סוגרים את המינוס בעשרה צעדים

לכל הטורים של דבי קצב