המהלך שנועד לעשות צדק עלול לתקוע אלפי פרויקטים של פינוי-בינוי

בכל פרויקט פינוי-בינוי יש רגע שבו החשד מתחיל לחלחל: אולי השכן קיבל יותר. לפעמים זה עוד מטר בדירה, לפעמים חניה טובה יותר, ולעיתים עצם התחושה שמאחורי הדלת הסמוכה נחתמה עסקה עדיפה מספיקה כדי לעכב פרויקט שלם. עכשיו, דווקא מהלך שנועד להפוך את חלוקת התמורות לצודקת יותר עלול להפוך את השאלה הזו לחלק מובנה כמעט בכל פרויקט – ולפתוח חזית חדשה בין בעלי הדירות בדיוק במקום שבו נדרשת הסכמה.

מהלך שנועד לכאורה להפוך את ההתחדשות העירונית לשוויונית יותר עלול להשיג בדיוק את התוצאה ההפוכה: להגדיל את המחלוקות בין בעלי הדירות, להעצים את תופעת הסרבנות ולעכב פרויקטים במשך שנים.
משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמו מתווה שיאפשר ליזמים להציע תמורות שונות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. ברקע עומדת בין היתר עמדה שהציג השופט גלעד הס, ולפיה מתן תמורה זהה לכל בעלי הדירות עלול במקרים מסוימים לפגוע בעיקרון השוויון. לפי גישה זו, תוספות שמעניק הפרויקט צריכות להביא בחשבון גם את חלקו היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף.

על הנייר, יש בכך היגיון. אלא שבמציאות של התחדשות עירונית, ברגע שפותחים את הדלת לתמורות שונות מתחילה שאלה הרבה יותר מורכבת: לפי איזה מדד מחלקים אותן? גודל הדירה, שוויה, הקומה שבה היא נמצאת, כיווני האוויר, הנוף או רמת המפרט? כל אחד מהפרמטרים האלה משפיע על שווי נכס, ולכל בעל דירה יהיה טיעון משכנע מדוע דווקא לו מגיע יותר.

הנקודה הקריטית
מכאן הדרך קצרה לשמאים מטעם הצדדים, לעורכי דין ולסכסוכים שיכולים להימשך שנים. במקום להקטין את תחושת אי-הצדק, המהלך עלול לייצר בניין שבו כל שכן חושד שהשכן ממול קיבל עסקה טובה יותר.

וזו נקודה קריטית. מניסיוננו בגיאוקרטוגרפיה, שמלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית, אחד המכשולים המרכזיים לקידום פרויקטים הוא בעלי דירות שמסרבים לחתום. אצל רבים מהם החשש הבסיסי הוא שמישהו "מסדר אותם" ושבעלי דירות אחרים מקבלים יותר. דווקא כלל פשוט וברור, שלפיו כולם מקבלים תמורה אחידה בהתאם לעקרונות שנקבעו מראש, מסייע לבנות את האמון הדרוש כדי להוציא פרויקט לדרך.

אבל יש כאן גם אירוניה גדולה יותר. אם המדינה באמת רוצה לעסוק בצדק בהתחדשות עירונית, כדאי להביט קודם בפערים שבין אזורים שונים בישראל. בעל דירה בצפון תל אביב עשוי לקבל בעקבות פרויקט השבחה ששווייה מגיע למיליוני שקלים. בעל דירה בפתח תקווה יקבל בדרך כלל תוספת בשווי נמוך יותר, וביישובים בפריפריה יש לא מעט בניינים שבהם כלל אין כדאיות כלכלית ליזם לבצע פרויקט.

כלומר, המדינה מתמקדת בשאלה אם שני שכנים באותו בניין קיבלו בדיוק את חלקם היחסי, בזמן שהפער האמיתי בין בעלי דירות במרכז לפריפריה נשאר כמעט ללא מענה.

בעבר הצענו לגורמי ממשלה לבחון מנגנון אחר: גביית מס חלקי ומוגבל על ההשבחה שמקבל בעל דירה בפרויקט, ורק בעת מכירת הנכס. הכסף יכול היה להצטבר בקרן שתסייע לפרויקטים בפריפריה, שבהם אין כיום היתכנות כלכלית ללא תמיכה ציבורית. כך ניתן היה להתמודד עם אי-השוויון האמיתי, בלי להפוך כל בניין לזירת ויכוח על השאלה מי קיבל עוד מטר או מי שווה יותר.

פינוי-בינוי איננו עסקת נדל"ן רגילה. כדי שפרויקט יצליח צריך להביא עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות להסכמה, כאשר לכל אחד מהם אינטרסים, חששות וציפיות שונים. ככל שהכללים מסובכים יותר, כך הסיכוי להגיע להסכמה קטן.

לפני שמתקנים עיוות אחד, צריך לוודא שלא יוצרים במקומו בעיה גדולה בהרבה. במקרה הזה, ניסיון לייצר יותר שוויון עלול בסופו של דבר להביא לפחות התחדשות עירונית בדיוק במקומות שבהם היא נדרשת.