ממ"דים והתחדשות עירונית: צורך לאומי מהמעלה הראשונה

נכון ל-2026 קיימות כ-1.6 מיליון דירות בישראל שאינן ממוגנות, ובנוסף קיימים כ-5,000 מבני מגורים שעליהם הוצא צו מבנה מסוכן. הערים עם היקף הדירות הגבוה ביותר ללא ממ"ד הן ירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה, ראשון לציון, באר שבע, נתניה ואשדוד - מה שמעיד כי כל הארץ אינה ממוגנת, ובפרט גוש דן והמרכז המהווים מטרה לטילים האיראנים. זו אינה סטטיסטיקה יבשה - מאחורי כל מספר עומדת משפחה, קשיש, ילד.

ראינו כבר בשנה שעברה, במבצע "עם כלביא" שכאשר טילים נפלו בסמוך לבניינים חדשים, שהם מחוזקים גם על פי תקן רעידות אדמה, ובד"כ עם ממ"דים, שכמעט לא קרה לבניינים אלו נזק משמעותי המחייב הריסתם. גם מקרים של פגיעה ישירה הבניינים אמנם נפגעו אבל לא באופן קריטי.

בעוד שכאשר טיל נפל בסמיכות לבניינים ישנים, הזקוקים להתחדשות עירונית, אותם בניינים קרסו ממש, שלא לדבר על פגיעות ישירות.אני עוסק בהתחדשות עירונית מזה שנים רבות, וראיתי מקרוב כיצד הביורוקרטיה והסחבת התכנונית מרוקנות מתוכן כל רצון טוב. אנחנו מדברים על קיצור הליכים כבר יותר משני עשורים, אבל במציאות תהליך התכנון של פרוייקטים של פינוי-בינוי עדיין לוקח שבע-עשר שנים ויותר. כשמדובר במיגון וחוסן לאומי, זה משך זמן בלתי נסבל.

התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שיש בידינו כדי לפתור את משבר המיגון.

פינוי-בינוי אינו רק עסקת נדל"ן - הוא אמצעי ביטחוני לכל דבר. כאשר בניין ישן עם 12 דירות ללא ממ"ד נהרס ובמקומו קם בניין חדש מחוזק על פי תקן רעידות אדמה ועם 40 דירות, כאשר כל אחת מהן מצוידת במרחב מוגן - זוהי פעולה שמצילה חיים , והדבר נדרש אף יותר במקרים של מקבץ בניינים - קרי מתחם לפינוי בינוי.
קבוצת כנען מובילה כיום מעל 30 פרויקטים שבמסגרתם ייבנו מעל שנים אלפי דירות חדשות עם ממ"ד, תוך החלפת מבנים רעועים ומסוכנים בסביבת מגורים מודרנית ובטוחה.

המתחמים שנפגעו במלחמה מציגים הזדמנות היסטורית לשינוי כללי המשחק - הכל בתנאי שנדע לנצל אותה נכון. הפתרון אינו רק בבנייה, הוא קודם כל נמצא ברגולציה ויותר נכון בבירוקרטיה הקשה והמיותרת.
נדרשת מהפכה אמיתית: הקמת מסלולי אישור מואצים למתחמים בסיכון גבוה, העברת סמכויות לרשויות המקומיות ו/או לוועדות המחוזיות במקרים מוגדרים, ותמריצי מס ואחרים משמעותיים ליזמים המתחייבים ללוחות זמנים קצרים.

המלחמה נתנה דחיפה חזקה לעולם ההתחדשות העירונית. הצורך בממ"דים גרם לאנשים לשנות פרספקטיבה - גם אצל הרשויות, גם בקרב בעלי הדירות, וגם אצלנו היזמים, שמבינים כי הרגע הזה מחייב אותנו לפעול בנחישות ובאחריות רבה יותר. זהו רגע נדיר של הזדמנות. אסור לנו לפספס אותה.

ישראל עברה שנתיים וחצי קשות של מלחמה עם פגיעה מהותית בכלכלה, אך בשוק הנדל"ן אנחנו רואים בנוסף למגמה הזמנית של ירידה בביקושים וגידול במלאים בטווח הקצר, את מגמת העמקת הפער בין היצע לביקוש, בשל ירידה ואף עצירה בהתחלות הבנייה, התייקרות חדה בעלויות הבנייה ובתשומות הייצור - חומרי גלם, כוח אדם ועלויות מימון - לצד אגרות גבוהות וריבית שלא ירדה מספיק. כל אלה יצרו ועדיין יוצרים משבר מורכב.
בדיוק בתוך המשבר הזה, אסור לשכוח את הסיכון העצום ולתת עדיפות משמעותית לבניית פרויקטים של התחדשות עירונית שתפתור את המחסור בממ"דים.

התחדשות עירונית חייבת להיות בראש סדר העדיפויות הלאומי.

ממ"ד הוא לא פריבילגיה - הוא זכות בסיסית של כל אזרח. כשמדינה שולחת את ילדיה לשמור על גבולותיה, חובתה להחזיר להם בית בטוח.
קבוצת כנען פועלת מתוך תפיסה ברורה: התחדשות עירונית היא עמוד השדרה של החוסן האזרחי הישראלי, וזירוז תהליכיה הוא אחריות לאומית שאי אפשר לדחות עוד.