למה המומחית היחידה ללא אינטרסים אומרת: תחשבו פעמיים לפני שאתם קונים דירה

בחודשים האחרונים נדמה כי אי אפשר לפתוח עיתון כלכלי, לגלול ברשתות החברתיות או להאזין לפודקאסט בתחום הנדל"ן מבלי להיתקל במסר אחיד: "זה הזמן לקנות דירה". יועצי משכנתאות, מתווכים ואפילו חלק מהקבלנים עצמם חוזרים על אותה מנטרה: הריבית צפויה לרדת, המלחמה תסתיים, הביקושים יזנקו ומחירי הדירות יעלו בהתאם. לכאורה, מדובר בהזדמנות חד פעמית, שאם לא תקפצו על הרכבת בזמן – תפספסו את הזדמנות חייכם.

אבל האם זו האמת? האם הנתונים אכן מצביעים על כך שמי שלא ייכנס היום לשוק יפסיד בעתיד? או שאולי מדובר בעוד גל פסיכולוגי, מונע אינטרסים, שמרחיק את הציבור מהעובדות הפשוטות?

תכירו את גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, האישה היחידה שאין לה שום אינטרס, שמנתחת את שוק הנדל"ן על פי נתונים יבשים בלבד, ואין לה שום רצון או צורך ללחוץ עליכם לקחת החלטה.

בן נאים מפרקת אחת לאחת את ההנחות שממשיכות להניע את ציבור הרוכשים בעזרת סדרת טענות, מגובות בנתונים, ומציגה תמונה מורכבת בהרבה. כזו ששוברת את הקונספציות המקובלות בשוק, וממחישה עד כמה החלטת רכישת דירה כיום צריכה להתבסס על ניתוח קר ומושכל, ולא על כותרות או סיפורי "גורו נדל"ן".

"המגמות התחילו ב-2022"

את הראיון לפודקאסט "ממעוף הציפור" בשיתוף ערוץ הכלכלה בן נאים פותחת בהעמדת הדברים על דיוקם: "חשוב להבין – שוק הנדל"ן בישראל לא נקלע לקשיים בגלל המלחמה. המגמות התחילו כבר באמצע 2022, כשבנק ישראל העלה את הריבית בצורה חדה אחרי עשור וחצי של כסף כמעט חינמי". לדבריה, מהלך זה יצר שינוי דרמטי בהתנהגות הקונים והמשקיעים.

הנתונים מדברים בעד עצמם: ירידה של כ-35% במכירות קבלנים בשוק החופשי, עצירה כמעט מוחלטת של משקיעים ותיקים שהחזיקו יותר מדירה אחת, ומעבר לשוק המבוסס על "הטבות מימון" אגרסיביות מצד הקבלנים. באזורים כמו אופקים, למשל, עד 70% מהדירות החדשות נמכרו במודל 10%-90% – תשלום סמלי בעת החתימה, והיתרה רק בעוד שלוש-ארבע שנים. "זה פתרון שנולד מתוך מצוקה של קבלנים שלא מצליחים למכור, לא מתוך בשורה אמיתית לקונים", היא מחדדת.

המודל שמוצג כפתרון לזוגות צעירים משווק כ"חבל הצלה": אין לכם הון עצמי גבוה? שלמו רק 10% עכשיו, ואת היתרה כשתקבלו את הדירה. אלא שבפועל מדובר בהתחייבות מלאה לעסקה עתידית, בסביבה כלכלית לא ידועה.
"אנשים לא מבינים שהם לא קונים אופציה, אלא חוזה מחייב. ביום המסירה הם חייבים להביא את כל הכסף, גם אם השוק ירד, גם אם הריבית לא תרד כפי שקיוו", מסבירה בן נאים.

"הרבה רוכשים חיים על ההנחה שבעוד שלוש שנים הריבית תהיה נמוכה יותר והם יצליחו לממן את העסקה. אבל מה אם לא? מה אם היא תישאר גבוהה או תרד רק מעט? בפועל, רבים מהקונים היום משלימים אלפי שקלים מדי חודש מכיסם כדי לעמוד בהחזרים, כי התשואה משכירות לא מכסה את עלות המימון".

חלק ניכר מהביקושים המלאכותיים מונע מתופעת העדר ומהשפעת הרשתות החברתיות. "הדור הצעיר גדל על הרעיון ש'חייבים לקנות דירה בכל מחיר'. כשמוסיפים לזה פוסטים של גורו נדל"ן שמספרים איך קנו ארבע דירות בגיל 22, נוצר לחץ פסיכולוגי אדיר", מסבירה בן נאים. אלא שהמספרים מספרים סיפור אחר: התשואה הממוצעת מהשכרה עומדת על כ-2.5% בלבד, רחוק מאוד מכדאיות השקעה אמיתית, ובמקרים רבים ההחזרים החודשיים על משכנתאות גדולים מהשכירות המתקבלת.

משקיעים ותיקים ומנוסים כבר קראו את המפה – שיעורם בשוק ירד בחצי מאז תחילת 2024, בעיקר בשל הסיכונים הגוברים והמצב הביטחוני. מי שנכנס במקומם הם משקיעים חדשים, בעלי דירה אחת, שנכנסים לשוק ממניעים רגשיים ופחות מתוך שיקול כלכלי קר.

ההיצע גדול מהביקוש – ומחירי הדירות לא באמת מטפסים

יש עוד נתון מהותי שאמור להוות דגל אדום בוהק לכל אותם אלה שמדברים על כך שעוד רגע המחירים יעלו חזרה. לצד ההטבות המימון, השוק מתמודד עם עודף היצע ניכר: מעל 81 אלף דירות חדשות עומדות כיום לא מכורות, לא כולל מלאי עצום בשוק היד השנייה. במצב כזה, בן נאים טוענת, התחרות בין הקבלנים גבוהה, ובמקרים רבים ניתנות הנחות סמויות שאינן משתקפות במדד הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). "אם היית מנכה את שווי ההטבות מהמחיר הרשמי, היית רואה ירידות מחירים חדות הרבה יותר ממה שמוצג", היא אומרת.

גם גל תושבי החוץ, שכביכול אמור להציף את השוק ולגרום למחסור בדירות, נותר בעיקר מיתוס: בשנת 2024 נרשמו כ-2,000 עסקאות בלבד של תושבי חוץ, רובם באזור ירושלים ובית שמש – מספר זניח ביחס להיצע הכולל.

הטיעון החזק ביותר בעד רכישה היום הוא תחזית לירידת ריבית בשנה הקרובה. אך גם כאן, המציאות מורכבת יותר. "בנק ישראל עצמו מבהיר שאין כוונה להחזיר את הריבית לרמות האפסיות שהכרנו", אומרת בן נאים. "בתרחיש האופטימי היא תרד ל-3.5%-4%, וזה רחוק מאוד מהריביות שאפשרו עליות מחירים מטורפות בעשור הקודם".

בינתיים, היא טוענת, כל עסקה שנעשית היום בהנחה שהמימון יהיה זול יותר בעתיד היא הימור לכל דבר ועניין – והיסטוריית הנדל"ן בישראל מראה כי היו גם תקופות ארוכות של ירידות מחירים ריאליות (למשל בין 2000 ל-2009, ירידה של 25% ריאלית).

אז מה השורה התחתונה? באמת שווה לקנות עכשיו דירה או עדיף לחכות?
"לפני שאתם חותמים על חוזה, שאלו את עצמכם שאלה פשוטה – אם הייתם צריכים לקחת את המשכנתא היום, בריבית של היום, האם הייתם יכולים לעמוד בהחזרים? אם כן, ויש לכם הזדמנות מול קבלן לחוץ או מוכר במחיר הוגן, לכו על זה. אבל אם התוכנית שלכם נשענת על מה שיקרה בעוד שלוש שנים, זה הימור מסוכן", אומרת בן נאים.

בן נאים מדגישה כי אי ודאות גדולה מרחפת מעל השוק, ושההחלטה חייבת להיות אישית ומבוססת יכולת מימון אמיתית, לא על חלומות או תחזיות לא ודאיות. "המשבר בנדל"ן לא התחיל במלחמה, והוא לא ייפתר עם סיומה. ההחלטות שיקבעו את עתיד השוק הן כלכליות – ובסוף היום, כל רוכש חייב להסתכל על המספרים שלו בלבד, לא על הכותרות".