"מי שלא קונה דירה עכשיו מפספס את הזדמנות חייו"

מעל 80 אלף דירות לא מכורות, האטה, מבצעי מכירות מרחיקי לכת מצד היזמים, ואפילו ירידות מחירים בתל אביב. זה מה שעולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע, ומסקירת הכלכלן הראשי באוצר. האם זה המומנטום לקנות דירה? לדעת המומחים, בהחלט זה הזמן, למרות שהנתונים לא בהכרח כאן כדי להישאר, ואולי דווקא בגלל זה

"אני עוסק בתחום הנדל”ן משנת 2014, ומעולם לא חוויתי עצירה כה ממושכת", טוען רון לנדסמן, מנכ״ל ובעלים רשת התיווך לנדסמן. "השוק נמצא כבר תקופה ממושכת בהאטה – שילוב של עליית ריבית, מלחמה קשה וארוכה, וחוסר ודאות ביטחונית לגבי העתיד, שגרמו להרבה מאוד אנשים לשבת על הגדר".

לטענתו, נוצרות כיום הזדמנויות אמיתיות בשוק – בייחוד בדירות יד שנייה. "יש נכסים במחירים שלא יחזרו על עצמם, ומוכרים שמוכנים להתגמש, לאור התחרות מול מבצעי המימון של הקבלנים בדירות היד ראשונה. אני מאמין שהריבית תתחיל לרדת כבר ברבעון האחרון של השנה הנוכחית , ואם לא – אז בתחילת הרבעון הראשון של 2026, מה שצפוי להחזיר את הביקוש הגבוה ולהקפיץ שוב את המחירים. לכן, דווקא עכשיו זה הזמן לקנות נדל”ן ולחכות, ולא לחכות כדי לקנות נדל”ן."

גם איילת ניצן, סמנכ"לית מנוע החיפוש יד 2, מסכימה כי אפשר לדבר על מפנה בשוק הנדל"ן. "הכוח חוזר לקונים, בעיקר בערים גדולות ומרכזיות, ובראשן תל אביב, רמת גן, הרצליה וכפר סבא. מי שלא יחששו מהכותרות הפסימיות ויבדקו לעומק את ההזדמנויות החדשות, יגלו מבצעים אטרקטיביים מתמיד של היזמים, בגובה של מאות אלפי שקלים לעתים, התגמשות במשא ומתן ותנאי מימון ייחודיים חדשים, שמוצעים כעת כתוצאה מהמצב הנוכחי".

ואכן, נתוני יד2 המסכמים את החציון הראשון של 2025, מציגים שוק קונים חזק בחולון, רמת גן, גבעתיים, כפר סבא, בת ים, אור עקיבא, כפר יונה, הרצליה, קיסריה ורעננה. "מדובר באזורים שבהם מספר הנכסים המוצעים גבוה במיוחד, אך רמת ההתעניינות מצד הרוכשים נותרת מתונה – מה שמייצר הזדמנות למיקוח, להנחות ולמבצעים חריגים מצד הקבלנים".

לטענתה, בתל אביב, וכן באזורים נוספים, כמו תל מונד, הוד השרון ורמת השרון, אפשר לראות את זה אפילו באופן מובהק יותר. "אנחנו רואים שם שוק קונים חזק מאוד, מצב שנוצר כתוצאה ממחירי המכירה הגבוהים שאפיינו ערים אלו לאורך השנים, בייחוד בדירות החדשות. המשמעות היא שיש עודף דירות, פחות תחרות מצד רוכשים, ומבצעים שהקבלנים מציעים כדי לזרז את סגירת העסקה. ברגע שמבינים איפה ירד הביקוש, אפשר לאתר את המבצעים הכי אטרקטיביים".

ביד2 מקווים לתפוס בדיוק את הקהל שמחפש את העסקאות ביריד נדלניישן, שייערך ב־24–25 ביולי באקספו תל אביב. מדובר ביומיים שירכזו מאות פרויקטים מכל רחבי הארץ, עם מבצעים שיכולים להגיע עד להנחות של חצי מיליון שקל לדירה, לדברי ניצן.

לנצל את ההזדמנות לפני שהריביות יורדות

מי שמצננת את החגיגה היא אסתר ז'אן איבגי, יועצת משכנתאות, וסגנית מחוז בשפלה התאחדות יועצי המשכנתאות. "התשובה לשאלה אם נכון לרכוש כעת דירה, אינה חד משמעית. יש התמתנות וירידת מחירים, אבל לא בכל מקום".

עם זאת היא מדגישה כי לקוחות רבים מבינים שהמשבר הנוכחי מייצר הזדמנויות ושהמחירים כרגע נמוכים ממה שהיו. "הם מעריכים שזה עניין נקודתי, ושהמחירים יעלו שוב, ולכן זה הזמן לרכוש דירה מבחינתם. יש גם לא מעט לקוחות שהתכוונו לרכוש נכס, אבל המלחמה, הריבית, ובצד זה תשואות גבוהות בשוק ההון, גרמו להם להמתין עם המהלך, אך כעת הם מרגישים שנוצרה הזדמנות ושעכשיו נכון וכדאי להתקדם".

גם עופר אהרונוביץ, מנהל חטיבת המשכנתאות בקבוצת אלדר, מסכים כי השילוב של צפי לירידת ריבית, לצד האטה בשוק, מביאה לתנאים נוחים יותר ברכישת דירה. "כיום, מי שלוקח משכנתא, יכול לקבל מרווחים טובים שיישמרו לו כשהריבית תרד. זה היתרון בעולם של משכנתאות גבוהות, שאפשר לקבע מרווחים טובים. זה, יחד עם ההאטה שמביאה למחירים נוחים יותר, למבצעים גדולים יותר מצד הקבלנים, יוצרים מצב מתאים לרכישת דירה".

המשבר הגיע לשיא

"משבר הנדל"ן לא התחיל אתמול, אלא הולך אחורה ל-2022, עם העלאת הריבית של הבנקים המרכזיים, בעקבות האינפלציה שנגרמה ממשבר הקורונה", אומר נדיב דויטש, ראש מחלקת הנדל"ן בחברת אתיקה פיננסים. כעת, לדבריו, נוספו נסיבות חדשות – הוראות בנק ישראל שמגבילות את היכולת של הקבלנים להציע מבצעי מימון לרוכשים, והריבית הגבוהה שנותרה בעינה, מכבידה מאוד על עלויות המימון של הקרקעות והבנייה. "כתוצאה מכך, היזמים נמצאים תחת לחץ כפול: מצד אחד, הרוכשים מהססים וממעטים לרכוש דירות חדשות; ומצד שני, עלויות המימון שוחקות את הרווחיות ודוחפות את הקבלנים להפגין גמישות הולכת וגדלה כדי לא להיתקע עם מלאים".

"אם בעבר משרדי המכירות שידרו תחושת 'אנחנו לא צריכים אתכם', היום פורסים שטיח אדום. ברוב המקרים, קבלנים שנפגשים עם רוכש רציני, עם ציפיות ריאליות, יעשו מאמצים ניכרים לסגור עסקה"' , הוא מדגיש.

כשבוחנים את השאלה האם נכון לרכוש נדל"ן כעת, יש להתייחס אחרת לבעלי דירות ולאלה שאין בבעלותם דירות. "מי שאין לו דירה יתקשה לתזמן את הכניסה לשוק במצב המושלם. כמו בשוק המניות אתה צריך להיות בתוך השוק, כדי שתוכל לתזמן, כי השוק דוהר קדימה. אנו חווים כעת סוג של האטה בקצב. השוק נמצא כבר כמה זמן על הגדר, ואני חושב שזה זמן טוב להיכנס עכשיו", מסכים דרור אוהב ציון, הבעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן".

לגבי שוק המשקיעים, אומר אוהב ציון, כי נתוני המקרו מראים, שהביקוש עולה על ההיצע, ולכן מחירי הדירות יהיו בכיוון אחד – כלפי מעלה, כך שאם כעת יש מצב של האטה מסוימת, יש לנצל את הרגע.

"נתוני המאקרו מצביעים על צורך ב-70 אלף דירות חדשות מדי שנה, בעוד ההיצע לא עומד בנתוני הביקוש. כך שכל עוד הביקוש יעלה על ההיצע, המחירים תמיד יהיו בכיוון עלייה. אם לוקחים בחשבון שיש צפי לירידת ריבית, אז זה זמן טוב, מה שעוד שחברות מציעות היום הנחות שאולי בזמן אחר לא היו מציעות. זה בדיוק הזמן לנצל את שהמחירים לא עולים כלפי מעלה.

לגבי ירידת המחירים שנראתה בתל אביב, אומר אוהב ציון, כי להערכתו זה עניין זמני, מ"ה שמחזק את הטענה שזה הזמן לקנות דווקא בתל אביב". זאת ועוד, הוא טוען, כי ההזדמנות הגדולה מגיעה מעולמות התחדשות עירונית, שכן מחירי דירות ללא ממ"דים ירדו בהיקף של 5-10%. "גם הוועדות המחוזיות מבינות את זה, ולכן פרויקטים של התחדשות עירונית יעלו כעת למסלולים מהירים יותר, ויממשו את עצמם בתוך פרקי זמן קצרים יותר".

רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, נקודת הזמן הנוכחית מאפשרת לרכוש דירה בתנאים מצוינים ,רגע לפני שהשוק מתחיל שוב להתחמם."ההטבות כיום הן מהמשמעותיות שנראו בשנים האחרונות לא רק במחירי הדירות עצמן, אלא בעיקר בתנאי המימון וההקלות שמציעים היזמים: פריסות תשלום גמישות, שדרוגים ותוספות לדירה. כל אלה יכולים להסתכם בחיסכון של מאות אלפי שקלים בעסקה וזה משהו שלא בטוח שיישאר כשהביקושים יתגברו.

"מי שמחפש דירה למגורים, בפרט באזורי ביקוש, נמצא עכשיו בנקודת הזמן הנכונה. מי שממתין שיקרה משהו דרמטי, עלול לפספס את ההזדמנות".

מי שממהר להספיד את השוק, פשוט לא רואה את התמונה המלאה

עו"ד רון נובוטני, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון, מציע לנשום רגע לפני ההתלהבות, מכך שיהיה אפשר לקנות בישראל דירות במחירים סבירים: "הנתונים שמצביעים על מלאי גבוה של דירות חדשות שלא נמכרו יוצרים תחושה של 'שוק רווי'", הוא אומר, "אבל חשוב להבין שהשוק לא באמת מוצף בדירות, אלא הוא נמצא בתקופת המתנה. הקיפאון הוא תוצאה של נסיבות חיצוניות: מלחמה, ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית. אנחנו מכירים מחזוריות כזו מהעבר, והיא לא מעידה על שינוי מגמה, אלא על האטה זמנית".

בשורה התחתונה, אומר עו"ד נובוטני, "המשוואה נותרת בעינה: ההיצע לא מצליח להדביק את קצב הביקוש, ובמבט קדימה, אפילו תכניות הפיתוח בוועדות התכנון לא צפויות לשנות את זה. לכן, אם וכאשר תתרחש ירידת ריבית, הביקוש יחזור לשוק במלוא העוצמה, ואיתו גם הלחץ על המחירים. מי שממהר להספיד את השוק, פשוט לא רואה את התמונה המלאה.

יחד עם זאת, הוא אומר, בהחלט כדאי לקנות היום דירה. "זה בדיוק הרגע שבו אפשר למצוא עסקאות טובות, כשהתחרות נמוכה והמוכרים פתוחים למו"מ. אחרי ירידת הריבית, כולם ירוצו חזרה לשוק ואז כאמור המחירים יתחילו לטפס. הניסיון מלמד שמי שמחכה ל'עיתוי המושלם' מגלה בדיעבד שהחמיץ את ההזדמנות".

גם השמאי שמוליק כהן סבור שאם קונים דירה כעת, אז דווקא במקומות שבהם המחירים גבוהים ותמיד יהיו גבוהים, כמו תל אביב. עם זאת, הוא אומר שעוד מוקדם להתלהב, ויש לעקוב אחר הנתונים. "הווייב בציבור הוא של המתנה, של ציפייה - להורדת ריבית, לשחרור החטופים, לסיום המלחמה. למרות שכולם בהולד, אנחנו כמעט נושקים לעלייה של 4% במחירי הדירות באפריל-מאי השנה, לעומת שנה שעברה. כרגע, הציפייה לירידת מחירים לא מגובה בנתונים, וצריך להסתכל עליהם בזהירות".

למרות זאת, לדעתו, יש מספר הזדמנויות ברכישת נדל"ן כעת: האחת, למשקיעים בעולמות התחדשות עירונית, שכן מחירי דירות ללא ממ"דים ירדו בהיקף של 5-10%. "גם הוועדות המחוזיות מבינות את זה, ולכן פרויקטים של התחדשות עירונית יעלו כעת למסלולים מהירים יותר, ויממשו את עצמם בתוך פרקי זמן קצרים יותר".

לגבי העולמות שמחוץ להתחדשות עירונית, הוא אומר שגם כאן יש הזדמנויות. "עלויות הבנייה היום בשיא, בגלל המלחמה. הריבית צפויה לרדת, ואנחנו נמצאים בסוג של 'הולד' בכיוון ירידת מחירים בנקודת הזמן הנוכחי. ההזדמנות נמצאת דווקא במקומות החזקים. בתל אביב למשל, נרשמה ירידה של 1.2%. אותו דבר בירושלים, שבה 50% מהתחלות הבנייה בארץ נמצאות. שם המחירים תמיד גבוהים, ואם יש ירידת מחירים זמנית, זה הזמן לנצל אותה".