איפה בונים יותר ומאיפה נעלמות הדירות: נתוני הבנייה נחשפים

התחלות הבנייה בישראל ממשיכות לעלות במתינות, אך הפערים בין הערים הולכים ומתרחבים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מצביעים על ריכוז גבוה של בנייה באזורי הביקוש, לצד ירידה חדה בחלק מהערים הגדולות. במקומות שבהם ההיצע גדל, הלחץ על המחירים צפוי להתמתן, בעוד בערים שבהן הבנייה מצטמצמת – מגמת ההתייקרות עלולה להחריף.

ב-12 החודשים שבין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בנייתן של 76,470 דירות בישראל, עלייה של 1.7% בהשוואה לתקופה המקבילה. הונפקו היתרי בנייה ל-82,570 דירות, עלייה של 1.2%. הבנייה החדשה ממשיכה להתרכז באזורי הביקוש: 26.7% מהתחלות הבנייה היו במחוז המרכז, 23.4% במחוז תל אביב ו-18.4% במחוז הדרום. יחד מרכזים המחוזות הללו קרוב ל-70% מהבנייה החדשה.

חמש הערים שבהן החלה בניית מספר הדירות הגבוה ביותר בשנה החולפת הן תל אביב-יפו (7,122 דירות), ירושלים (6,084 דירות), לוד (2,732 דירות), נתניה (2,603 דירות) וקריית גת (2,587 דירות).

תל אביב רשמה עלייה של 23% בהתחלות הבנייה לעומת השנה הקודמת, נתון המשקף את היקף פרויקטי ההתחדשות העירונית בעיר. למרות העלייה בהיצע, הביקושים הגבוהים והמחסור בקרקע צפויים למתן עליות מחירים עתידיות אך לא להוביל לירידה.

בירושלים התמונה הפוכה. אף שהיא מדורגת שנייה בארץ, מדובר בירידה של 25.4% בהתחלות הבנייה לעומת השנה הקודמת. אם המגמה תימשך, ההיצע צפוי להצטמצם בעוד הביקוש נותר גבוה.

הזינוק של ערי הצמיחה

מספר ערים הציגו השנה זינוק משמעותי בהיקף הבנייה. בכפר סבא נרשם זינוק של 585.5%, ביהוד-מונוסון 373.3%, ובקריית גת 232.5%. ערים נוספות שרשמו עלייה ניכרת הן הרצליה (166.1%), ראשון לציון (66.1%) ונתניה (48.2%). הגדלת ההיצע בערים אלו צפויה להגביר את התחרות, מה שעשוי להוביל למבצעי קבלנים וגמישות במחירים.

קריית גת מהווה דוגמה בולטת, עם קפיצה מ-778 התחלות בנייה בלבד לפני שנה ל-2,587 כיום. העיר נהנית מהשקעות ממשלתיות ומתעשיית הייטק מתפתחת התורמים לצמיחתה.

במקביל, מספר ערים מציגות ירידה חדה בהתחלות הבנייה. באר יעקב רשמה את הירידה הגדולה ביותר (71.5%), ואחריה קריית ביאליק (55.6%), באר שבע (39.6%), אופקים (33.5%), בית שמש (30%), ירושלים (25.4%), רחובות (23.9%), בני ברק (23.8%) ואשקלון (18.6%).

מצבה של באר שבע מעניין במיוחד. למרות קיומם של מנועי צמיחה בעיר, החלו להיבנות בה 650 דירות בלבד. מחסור בדירות חדשות לצד ביקוש גדל עשוי להוביל לעליות מחירים. באר יעקב, שהייתה מוקד בנייה פעיל, חוותה אף היא צניחה משמעותית בהיצע העתידי.

התחדשות עירונית ממשיכה להיות גורם מרכזי בשוק הדיור. בשנה האחרונה החלה בנייתן של 17,820 דירות בעקבות הריסה ובנייה מחדש, וכמחציתן במחוז תל אביב. 14,910 מהדירות הללו נבנו במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2. נתון זה ממחיש כי באזורי הביקוש, ובעיקר בגוש דן, הגדלת ההיצע נשענת ברובה על התחדשות עירונית.

שוק הדיור מציג כיום תמונה מפוצלת. בערים שבהן ההיצע גדל, כמו תל אביב וקריית גת, קצב עליית המחירים עשוי להתמתן. מנגד, בערים שבהן ההיצע יורד, כמו ירושלים ובאר שבע, עלול להיווצר מחסור בדירות בשנים הקרובות. מחירי הדירות בעתיד ייקבעו בהתאם למאזן שבין היצע לביקוש בכל עיר בנפרד.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, נמסר בתגובה: "פרסום נתוני הרבעון הראשון של 2026, כפי שהם משתקפים היטב בדו"ח, מציף למרכז סדר היום את מה שאנו בהתאחדות הקבלנים זועקים כבר תקופה ארוכה: ענף הבנייה נמצא בנקודת מבחן קריטית , והממשלה נוהגת כמי שעוצמת עיניים מול משבר היצע חסר תקדים.

כפי שניתן ללמוד מהנתונים, אנו עדים לעלייה של 7.3% בבנייה הפעילה. עם זאת, אל לנו להתבלבל: אין מדובר בעלייה המעידה על תנופה, אלא בתוצאה ישירה של הארכת משך הבנייה. המחסור החריף בידיים עובדות, לצד היעדרם של צוותי ניהול קריטיים באתרים – מנהלי פרויקטים, מנהלי עבודה ועוזרי בטיחות, ששירתו תקופות ממושכות במילואים, יצרו צוואר בקבוק משמעותי שהאריך את משך הביצוע של כל פרויקט.

לצד זאת, הנתון המדאיג באמת הוא הירידה בהתחלות הבנייה. ירידה של 14.7% בהתחלות הבנייה, חרף גידול של 10.2% בהיתרי הבניה, נתון זה משקף את הגישה השמרנית שנאלצים לנקוט, לנוכח סביבת הריבית הגבוהה מדי, אשר מרחיקה רוכשים ומעלה את עלויות המימון שחונקות את הפרויקטים. יזמים פשוט נרתעים, ובצדק.

אם הממשלה לא תפעל בדחיפות לסיוע בפתרונות כוח אדם מקצועי ותוביל מדיניות שתתמוך בהחזרת הרוכשים לשוק, אנו צפויים להמשך הקיפאון בהתחלות הבנייה, מה שיוביל בעתיד למחסור חמור בהיצע הדירות ולעליית מחירים בלתי נמנעת. הגיע הזמן לעבור ממספרים לפעולות"