בית המשפט קבע: היתר בנייה לא מחליף הסכמת שכנים לבנייה ברכוש משותף

השאלה השבועית

"בבניין שלנו אחת הדיירות בנתה תוספת לדירה ואף הקימה יחידות דיור להשכרה על חשבון הרכוש המשותף. לטענתה, הבנייה בוצעה עם היתר בנייה תקף, ורוב הדיירים לא התנגדו בזמן. האם עצם זה שהיה היתר ושלא הוגשה התנגדות אומר שהסכמנו?"

למה זה חשוב

רכוש משותף הוא אחד הנושאים הרגישים בבתים משותפים. גג, חצר, קירות חיצוניים ומקלט שייכים לכלל הדיירים, אבל בפועל לא תמיד ברור מה מותר לעשות בהם ומתי נדרשת הסכמה.

דיירים רבים מגלים בדיעבד שנעשתה בנייה על חשבון הרכוש המשותף, לעיתים בטענה ש"יש היתר" או ש"אף אחד לא התנגד". השאלה היא האם שתיקה שווה להסכמה, והאם היתר תכנוני גובר על זכויות קנייניות.

התשובה המשפטית

את הסוגיה בדקנו בסיוע עו"ד שיר לבקוביץ ממשרד גינדי-כספי ושות', ובסיוע המתמחה עדן רחמימוב.

פסק דין של בית משפט השלום בירושלים קובע עיקרון ברור: בנייה ברכוש המשותף מחייבת הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות. אי-התנגדות להיתר בנייה, או עצם קיומו של היתר, אינם מהווים הסכמה קניינית.

בית המשפט הבהיר כי היתר בנייה הוא עניין תכנוני בלבד, הנבחן מול רשויות התכנון. לעומת זאת, גריעה מהרכוש המשותף פוגעת בזכות קניינית, וזכות כזו ניתן לשנות רק בהסכמה מפורשת של כל הדיירים.

היתר בנייה לא עוקף זכויות

בפסק הדין נקבע כי גם אם דיירים לא התנגדו להיתר במועדים הקבועים בדין, וגם אם ניסיונות לתקוף אותו במסלול מנהלי לא צלחו, אין בכך ויתור על זכויותיהם ברכוש המשותף.

עוד הודגש כי אין להסיק הסכמה משתיקה, מהעדר מחאה או מהימנעות מפעולה. הנטל להוכיח הסכמה מוטל על מי שבנה, ובמקרה שנדון הסכמה כזו לא הוכחה.

מה עם הטענה לתמ"א 38?

הנתבעים טענו כי התנגדות הדיירים נובעת משיקולים כלכליים הקשורים לקידום פרויקט תמ"א 38. בית המשפט דחה את הטענה.

הקביעה הייתה חד-משמעית: השאלה אינה האם פרויקט תמ"א 38 יצא לפועל, אלא האם נפגעה זכות קניינית קיימת. במקרה כזה, השיקול הכלכלי אינו רלוונטי.

השורה התחתונה

רכוש משותף שייך לכל הדיירים, ולאף אחד אין זכות לעשות בו שימוש פרטי ללא הסכמה מלאה. היתר בנייה לא גובר על זכויות קנייניות, ושתיקה אינה הסכמה. מי שבונה ברכוש המשותף בלי לקבל את כל ההסכמות עלול למצוא את עצמו, גם שנים אחרי, מול צו הריסה.

יש לכם שאלה משפטית בתחום הבתים המשותפים, סכסוכי שכנים, התחדשות עירונית או זכויות קניין? שלחו למערכת והן עשויות להתפרסם במסגרת הפינה המשפטית.