נתוני הלמ"ס מראים: ההתחדשות העירונית נותרת במרכז, אפס התחלות בנייה בפריפריה

למרות מאמצים ממשלתיים לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ברחבי הארץ, שוק הנדל"ן מצביע על קיטוב חריף. מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) למחצית הראשונה של 2026, שבוצע על ידי אתר "מגדילים", עולה כי ערי גוש דן והשרון ממשיכות להוביל בתנופת התחדשות עירונית, בעוד שיישובים רבים בנגב, בגליל ובשפלה מסתמכים באופן בלעדי על בניית שכונות חדשות בקרקעות מדינה.

תל אביב-יפו מובילה את הרשימה הארצית עם 1,987 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית. מתוכן, 1,786 דירות נבנות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ו-201 דירות נוספות במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת). בסך הכל נרשמו בעיר 3,381 התחלות בנייה במחצית הראשונה של השנה, נתון המצביע על כך שכ-59% מהבנייה החדשה בתל אביב מגיעה מחידוש המרקם העירוני הקיים.

במקום השני מדורגת פתח תקווה עם 956 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, מתוכן 916 במסלולי הריסה ובנייה ו-40 במסגרת תמ"א 38/1. שיעור ההתחדשות מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר (1,219 בסך הכל) עומד על 78.4%. בת ים רושמת 813 התחלות בנייה בהתחדשות (68.8% מכלל התחלות הבנייה בעיר), ובנתניה החלו להיבנות 499 דירות במסגרות אלו, המהוות 47.5% מתוך 1,050 התחלות הבנייה בעיר.

באילו ערים כל הבנייה החדשה מגיעה מהתחדשות?

הנתון הקיצוני ביותר בהקשר של אזורי הביקוש נרשם ביבנה, שם 100% מהתחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2026 נבעו מהתחדשות עירונית: כל 225 התחלות הבנייה בעיר חולקו לפרויקטים של הריסה ובנייה (204) ולתמ"א 38/1 (21). תמונה דומה עולה מנס ציונה, שבה 87 מתוך 108 התחלות הבנייה קשורות להתחדשות (80.6%).

גם ערים נוספות במרכז מציגות שיעורים גבוהים: ברמלה שיעור ההתחדשות עומד על 72% (270 מתוך 375 התחלות), ברעננה על 61.1% (368 התחלות) וביהוד-מונוסון על 57.4% (444 דירות חדשות במיזמי התחדשות).

ירושלים מדורגת רביעית במספר הדירות בהתחדשות עירונית, עם 644 התחלות בנייה. אולם, היקפי הבנייה הכלליים בבירה גבוהים במיוחד ועומדים על 3,250 דירות, כך ששיעור ההתחדשות העירונית מהווה 19.8% בלבד מהבנייה החדשה.

בחיפה נרשמו 2,347 התחלות בנייה בסך הכל במחצית השנה, אך רק 325 מהן הגיעו מהתחדשות עירונית (145 בהריסה ובנייה, ו-180 בתמ"א 38/1), נתון המשקף שיעור של 13.8%. באשדוד נרשמו 535 התחלות בנייה, 243 מתוכן במסגרת תמ"א 38/1, ללא פרויקטים של פינוי-בינוי כלל (45.4% התחדשות).

באילו ערים לא נבנו כלל דירות התחדשות עירונית?

מול הנתונים מגוש דן, הפער בפריפריה מובהק. באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, כולן בשכונות חדשות, ללא אף פרויקט התחדשות עירונית שהגיע לביצוע. מצב זהה נרשם באופקים (795 התחלות בנייה), בנתיבות (643 התחלות), בטבריה (466), בבית שמש (340), בקריית מלאכי (214) ובאילת (208).

יישובים נוספים כדוגמת שוהם, בני עי"ש ומודיעין-מכבים-רעות הציגו מאות התחלות בנייה חדשות, אך שיעור ההתחדשות העירונית בכולם עמד על אפס. המשמעות היא שהבנייה שם ממשיכה להישען על פיתוח קרקעות חדשות.

לדברי עורכת אתר "מגדילים", כרמלה קופר, אף על פי שרשויות מקומיות ויזמים מדווחים על קידום הליכי תכנון בצפון ובדרום, הפער בשלב הביצוע עצמו נותר גבוה. קופר מסבירה כי מעבר לקשיים הכלכליים המובנים בקידום פרויקטים בפריפריה בעקבות ערכי קרקע נמוכים, גם הירידה בביקושים והאתגרים שחווה ענף הנדל"ן מעכבים את הוצאת המיזמים אל הפועל.

הפער מקבל משנה חשיבות בערים שבהן מלאי הדירות נבנה לפני כניסת תקני המיגון המחמירים הנהוגים כיום בישראל, ומצריך חיזוק מבנים לצד הקמת מרחבים מוגנים דירתיים. נתונים אלה וסוגיות נוספות, כמו כדאיות כלכלית, רגולציה ויחסי ממשלה-רשויות, צפויים לעמוד במוקד כנס "הבמה המרכזית 2026: נדל"ן משנה מציאות" של מגדילים, שייערך ב-6 באוקטובר בחוות רונית.