פסק דין חדש מאתגר את השוויון בפינוי-בינוי

פסק דין שניתן לאחרונה עשוי לשנות את מודל התמורות שעליו נשען שוק ההתחדשות העירונית בישראל. במרכז ההכרעה עומדת השאלה אם בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי צריכים לקבל תמורה זהה לחלוטין, או שיש לבחון כל דירה לפי ערכה הכלכלי המדויק.

על פי פסק הדין של השופט הס, במקרים מסוימים המודל האחיד המקובל אינו מספיק, ויש לבחון את העסקאות גם בראייה שמאית וכלכלית. המשמעות של קביעה זו היא שבעלי דירות שונות באותו פרויקט עשויים לקבל תמורות שונות, בניגוד למודל "השוויון היחסי" שאומץ עד כה על ידי בתי המשפט, מוסדות התכנון והרשות להתחדשות עירונית.

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד תוסייה כהן-אלקלעי המייצג בעלי דירות, טוען כי פסק הדין עלול להשפיע על השוק כולו. "המודל שנהוג עד כה נועד לייצר ודאות, פשטות תכנונית ויכולת לקדם פרויקטים מורכבים בהיקפים גדולים", אמר אלקלעי. לדבריו, ניסיונות קודמים לקדם עסקאות על בסיס חלוקת תמורות דיפרנציאלית הסתיימו לרוב במחלוקות קשות, בעיכובים ולעיתים אף בקריסת פרויקטים.

אלקלעי הוסיף כי בעלי דירות מתקשים לקבל מצב שבו שכן אחד מקבל יותר מהם, גם אם יש לכך הצדקה שמאית. הוא הזהיר כי המעבר למודל של בחינה פרטנית של כל דירה, כיוון אוויר והצמדה, עלול להפוך פרויקטים לזירות של מחלוקות משפטיות. "במקום לקדם ודאות וביצוע, קיים חשש ממשי שפרויקטים ייתקעו לשנים ארוכות", ציין.

בסביבת ענף הנדל"ן העריכו כי לפסק הדין עשויות להיות גם השלכות על כדאיות הפרויקטים ועל היכולת להשיג ליווי מצד בנקים ומוסדות מימון. "שוויון אמיתי בהתחדשות עירונית אינו בהכרח נוסחה מתמטית טהורה", סיכם אלקלעי, "לעיתים דווקא מנגנון פשוט, ברור וישים הוא זה שמאפשר לקדם פרויקטים ולהביא לכך שבעלי הדירות יקבלו בפועל דירות חדשות".

יגאל אליהו, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון: ״החלטת השופט הס התקבלה בניגוד למדיניות הנהוגה היום ברשויות המקומיות, במדיניות מוצהרת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומעל הכל בשקלול זכויות במסגרת תקן 21 ליזמים בהתחדשות עירונית. כמייצגים של אלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית אנו עמלים בכל יום לתת להם וודאות והחלטה זו מסכנת את יכולתנו לעמוד במשימה הלאומית של מיגון העורף״.