בלעדי: פסק דין תקדימי - דייר יחיד ניצח במאבק נגד תמ"א 38

בהחלטה חריגה שניתנה השבוע, קבעה המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב כי דייר שהתנגד לפרויקט תמ"א 38 ברחוב הירקון 200 זכאי לפיצוי של כ-650 אלף שקל מיתר הדיירים. ההחלטה מהווה תקדים משמעותי בתחום, שכן במרבית המקרים נדחות טענות הדיירים הסרבנים.

עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און, שייצגו את הדייר המתנגד, הצליחו לשכנע את המפקחת כי התמורה המוצעת ללקוחם אינה שוויונית בהשוואה לתמורות שיקבלו שאר הדיירים. "מדובר בניסיון לעשוק את הנתבע ולגזול את קניינו", טענו עורכי הדין.

הסכסוך התגלע כאשר כל דיירי הבניין, למעט הנתבע, חתמו על הסכם עם חברה יזמית להריסת הבניין ובנייתו מחדש. על פי ההסכם, כל דייר אמור לקבל דירה מורחבת הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש וחניה.

הדייר המתנגד טען כי התמורה המיועדת לו נמוכה משמעותית בהשוואה לדירות האחרות. לתמיכה בטענתו הגיש חוות דעת של הכלכלן ושמאי המקרקעין אלעד זעירא, אשר הוכיחה את הפער בתמורות.

מבחן חדש

המפקחת קבעה כי יש לבחון את שוויון התמורות לפי מבחן "כמותי-מהותי" ולא לפי מבחן כלכלי בלבד. במילים אחרות, השאלה המרכזית היא האם תוספות השטח דומות במהותן, ולא רק אם הן דומות בשוויין הכספי.

"ההסכם בין הדיירים האחרים מפלה לרעה את הנתבע", קבעה המפקחת. "התמורה המיועדת לו אינה משמרת את היחסיות של הדירות הקיימות, בעוד יתר הדיירים נהנים מתמורה עודפת". למרות החשיבות שרואים המפקחים בחיזוק מבנים וביצוע תמ"א 38 למען עמידות בפני רעידות אדמה, במקרה זה העדיפה המפקחת את זכויות הקניין של הדייר היחיד.

פסק הדין עשוי להשפיע על פרויקטים עתידיים של תמ"א 38. בעוד שבדרך כלל דוחים המפקחים טענות של דיירים סרבנים ומחייבים אותם בפיצויים גבוהים, ההחלטה הנוכחית מעניקה כלי חדש בידי מתנגדים פוטנציאליים.

"הנטל הרובץ על המתנגד היחיד להוכיח את טעמי התנגדותו הוא נטל כבד יותר מהרגיל", הדגישה המפקחת. עם זאת, כאשר מוכח קיפוח מהותי בחלוקת התמורות, בית המשפט מוכן לעמוד לצד הדייר המתנגד. נוסף על הפיצוי הכספי חויבו התובעים גם בתשלום הוצאות משפט לנתבע.