גל הנפקות נדל"ן בבורסה: אותרו טעויות בעשרות מיליונים

שוק ההון הישראלי חווה בעשור האחרון תנועה מפתיעה: יותר ויותר חברות נדל"ן יזמי בתחום ההתחדשות העירונית נכנסות לבורסה. בין השנים 2022 ל-2025 נוספו כ-20 חברות חדשות, רובן קטנות עד בינוניות, שהגיעו לשוק כדי לגייס מקורות מימון זולים יותר – בעיקר בהנפקות אג"ח.

אלא שככל שהגל הזה מתרחב, כך עולים גם סימני שאלה. ברשות ניירות ערך מספרים על פערים משמעותיים בין מה שהחברות מבקשות להציג בתשקיפים לבין הנתונים שמגיעים לציבור לאחר תיקונים. "אפשר לומר בזהירות שבמרבית התשקיפים אנחנו מאתרים טעויות באומדנים", אומרת רו"ח פרידה עבאס יוסף, ראש תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות. "לעיתים מדובר בטעויות של עשרות מיליוני שקלים בהכנסות, בעלויות, ברווחים ובעודפים הצפויים". פרידה דיברה בכנס בונות את הארץ מבית נדל"ן מדיה, שנתן מקום של כבוד לנשים המובילות את ענף הבנייה והפיננסים.

לדבריה, האתגרים הבולטים הם בחברות חדשות המנפיקות לראשונה (IPO), שלרוב אין להן ניסיון בשוק ההון או מערכות בקרה מתקדמות. "בבדיקות שערכנו מצאנו לא פעם אומדנים לא מבוססים על מחירי מכירה בפועל, הערכות חסר של עלויות הפרויקט, ותוצאה ישירה של טעויות ברווחיות ובעודפים", היא מוסיפה.
"הציבור לא רואה את התיקונים"

עבאס יוסף מדגישה כי עבודת הסגל נעשית מאחורי הקלעים: "השוק רואה רק את התשקיף הסופי. הציבור לא חשוף לפער בין הגילוי בטיוטה הראשונה לבין הנתונים הסופיים שמתפרסמים. אם לא היינו מבצעים את הבקרות, החברות היו עלולות להנפיק עם אומדנים שגויים, שעליהם מתבססים משקיעים כשהם בוחנים שווי שעבודים והחזרי חוב".

ברשות מציינים כי לצד הטעויות, יש גם מגמה חיובית: הצטרפות החברות החדשות פותחת אפשרויות גיוס נוספות ומגבירה את שקיפות הענף. עם זאת, ההקפדה על סטנדרטים ברורים היא תנאי הכרחי. "אנחנו רואים בחיוב את הרצון של החברות להשתלב בשוק ההון", אומרת עבאס יוסף, "אבל הציפייה היא שיעמדו בכללים של חברות ציבוריות. זה המשחק, וצריך לשמור עליו".

מבט קדימה: מה צפוי בגל ההנפקות הבא

לצד ההנפקות הראשוניות, ברשות ני"ע מתמודדים גם עם מגמה נוספת – הכנסת פעילות התחדשות עירונית לשלדים בורסאיים. גם כאן, לדבריה של עבאס יוסף, מתבצעות בדיקות קפדניות שמקיפות לא רק את הנתונים הכלכליים אלא גם היבטים משפטיים וחשבונאיים. "מה שלא נכון מבחינה כלכלית ומשפטית – פשוט לא עובר", היא מדגישה.

המסקנה ברורה: ההתחדשות העירונית הופכת לאחד ממנועי הצמיחה הבולטים בענף הנדל"ן היזמי, וגל ההנפקות ימשיך ללוות את השוק בשנים הקרובות. אך אם לשפוט לפי דברי הרשות, האמון של המשקיעים יישמר רק כל עוד החברות יידעו לעמוד בסטנדרטים גבוהים של גילוי ובקרה – גם אם המשמעות היא תיקונים כואבים בדרך לבורסה.

הדיון סביב ההנפקות והפיקוח עמד גם במרכז כנס בונות את הארץ של מועדון המנכ"ליות מבית נדל"ן מדיה, שנערך בתל אביב. הכנס, נתן במה לנשים הבכירות בענף הבנייה, הפיננסים ושוק ההון, וכלל פאנל מיוחד בהשתתפות רו"ח פרידה עבאס יוסף, ובהשתתפות מובילות ענף. מטרת האירוע היא להדגיש את תרומתן של נשות בעיצוב ענף הנדל"ן והפיננסים בישראל ואת הדרך שבה הן משפיעות על קבלת ההחלטות והובלת המהלכים הגדולים בשוק.