מעמד הביניים הפך לרוב ביפו, שנעשית צעירה ומבוססת יותר

יפו עוברת אחד מתהליכי השינוי העירוניים המשמעותיים בישראל. מחקר דמוגרפי-חברתי-כלכלי חדש, שערך ד"ר גיא שני, סוציולוג ומומחה לתהליכים אורבניים, עבור המכון לחקר יפו באקדמית תל־אביב–יפו, משווה את נתוני מפקדי האוכלוסין של 2008 ו-2022 ומגלה מגמה ברורה: העיר צעירה יותר, משכילה יותר ומשפחתית יותר, ומאפייניה מתקרבים לאלה של תל אביב.

ההון האנושי טיפס בחדות. שיעור בעלי ההשכלה הגבוהה עלה מ-17.5% ל-25.1%, ושיעור בעלי התואר הראשון כמעט הוכפל, מ-10.7% ל-16.7%. גם שיעור בעלי משלחי היד האקדמיים זינק בכ-15 נקודות אחוז והגיע לכ-24.7%.

הפרופיל הדמוגרפי השתנה במקביל. הגיל החציוני עומד כיום על 34 בלבד, שיעור בני ה-65 ומעלה ירד מ-27% ל-23.9%, ושיעור הלא-נשואים עלה ל-58.3%. כרבע ממשקי הבית הם משפחות עם ילדים, וגודל משק הבית הממוצע עומד על 2.3 נפשות. מבנה ההכנסות התחזק אף הוא: כמעט מחצית מהתושבים משתייכים כיום לעשירוני ההכנסה 4–7. לדברי החוקרים, מדובר בשלב מתקדם של ג'נטריפיקציה, שבו מעמד הביניים הופך לקבוצה הדומיננטית במרחב העירוני.

גם דפוסי החיים העירוניים מתחדדים. כ-34.5% מהתושבים מגיעים לעבודה בתחבורה ציבורית, שיעור גבוה משמעותית מהממוצע התל-אביבי, בעוד השימוש ברכב פרטי נמוך מהממוצע העירוני. כ-8% מגיעים לעבודה באופניים.

מוקד הצמיחה נדד דרומה. המחקר בחן כל שכונה ומצא כי יפו א' וצהלון מובילות בעלייה במעמד החברתי-כלכלי, ברמת ההשכלה ובכניסת משפחות צעירות, והפכו למוקד הבולט של ההתחדשות העירונית. מנגד, צפון יפו והעיר העתיקה מתאפיינות בשוק מגורים מבוסס ויקר, עם אוכלוסייה חזקה ובוגרת יותר, בעוד יפו ג' ונווה גולן נמצאות בשלבים מוקדמים של התחדשות. יפו א' בולטת גם בהיבט הסביבתי: כ-13% משטחה, כ-86.8 דונם, מוגדרים שטחים ירוקים, נתון הממקם אותה במקום ה-17 מבין כלל שכונות תל־אביב–יפו.

לצד השינוי החברתי נרשמת תנופת פיתוח. לפי נתוני עיריית תל־אביב–יפו, בשלוש השנים האחרונות הונפקו ביפו 234 היתרי בנייה, שאפשרו הקמת כ-2,107 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ויזמות חדשה. במקביל השקיעה העירייה כ-290 מיליון שקל בשדרוג מוסדות ציבור, תרבות ופנאי, בהם קאנטרי "בית צ'רנר" בהשקעה של כ-160 מיליון שקל, מרכז קהילתי "בני ברית", שדרוג מרכזי נוער ותרבות, פיתוח פארקים ומתקני ספורט, לצד שוק האיכרים בשוק הפשפשים, שכבר משך עשרות אלפי מבקרים.

המגמה שהמחקר מתאר ניכרת גם בשוק הנדל"ן בשטח. בשכונות הדרומיות של יפו מחירי הדירות החדשות נעים בין 35 ל-45 אלף שקל למ"ר, בעוד דירות יד שנייה ישנות נסחרות סביב 30 אלף שקל למ"ר. לפי הערכת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין, מדובר בפער של 25% עד 30% מול אזורים אחרים בדרום תל אביב כמו פלורנטין ויד אליהו, פער שיכול להגיע לכמיליון שקל בדירת ארבעה חדרים. הפיתוח מתבטא בפרויקטים גדולים: חברת אקרו נדל"ן הרסה 96 דירות בשדרות ירושלים ותקים במקומן 388 דירות, בהן 40 שיושכרו במחיר מופחת ל-20 שנה; חברת אלמוג כ.ד.א.י תהרוס 208 דירות ותקים 800 חדשות; וחברת צ.פ תבנה 370 דירות במקום 160 ברחובות נחל עוז ונחל הבשור. נתוני רשות המסים על עסקות שבוצעו באזור נעים בין 1.75 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים חדשה ביפו ד' ל-4.6 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים חדשה ביפו ג'.

ד"ר שני מסביר כי יפו נמצאת בשלב חדש בהתפתחותה. בעוד שבעבר התמקדו תהליכי ההתחדשות בצפון יפו ובעג'מי, כיום הם ניכרים בשכונות הדרומיות, שם מתרכזים עיקר הפיתוח וההשקעות. "הנתונים מלמדים כי תל אביב מתברגנת והופכת למרחב שבו המעמדות הגבוהים דומיננטיים יותר ויותר, בעוד שביפו דווקא מעמד הביניים הוא שמתחזק והופך לכוח המרכזי במרחב העירוני", הוא אומר.

רן ינאי, מנכ"ל ושותף בחברת צ.פ הפועלת ביפו כעשור, מוסיף כי הנתונים משקפים את המציאות בשטח ואף מתעצמים בשנים האחרונות. לדבריו, "צפון יפו כבר מתומחרת ברמות של תל אביב ומושכת אוכלוסייה חזקה מאוד, בעוד שהביקוש של משפחות צעירות עבר ליפו א', הנהנית מתנופת בנייה רחבה, השקעות עירוניות גדולות, שטחים ירוקים נרחבים ונגישות תחבורתית מצוינת. מדובר בשילוב שמייצר איכות חיים גבוהה ופוטנציאל משמעותי להמשך צמיחה".