לראשונה בישראל: קרקע "בלי עתיד" הפכה למגורי סטודנטים

עד לפני שנים ספורות, קרקעות חומות נחשבו לאחת הבעיות המורכבות והמתסכלות בשוק התכנון הישראלי. מדובר בקרקעות פרטיות שיועדו בעבר לצורכי ציבור, אך בפועל לא ניתן היה לממש בהן כמעט כל שימוש – לא מגורים, לא מסחר ולעיתים גם לא שטחים פתוחים מוסדרים. התוצאה: אלפי דונמים במרכזי ערים שנותרו "קפואים" מבחינה תכנונית וכלכלית.

במקביל, שוק הדיור לסטודנטים בישראל החריף. עליית מחירי השכירות, היצע מצומצם של מעונות והיעדר פתרונות עירוניים ייעודיים הפכו את מציאת הדירה למשימה מאתגרת, במיוחד באזורי הביקוש במרכז.

על הרקע הזה, פרויקט חדש בכפר סבא מציג תקדים תכנוני: שימוש בקרקע חומה פרטית, שבעבר נחשבה חסרת היתכנות, לטובת הקמת מתחם מגורים ייעודי לסטודנטים. מאחורי המהלך עומדת קבוצת ברדוגו, שפעלה לשינוי ייעוד הקרקע ולהטמעת מודל מגורים שעד כה כמעט ולא יושם בישראל.

שינוי ייעוד כפתרון עירוני

הפרויקט, JOY LIVING כפר סבא, משתרע על כ-6 דונם וכולל חמישה בניינים בני תשע קומות, עם כ-370 יחידות דיור קטנות ומרוהטות, לצד שטחים משותפים ושימושים נלווים. מדובר במודל הקרוב לקונספטים של Living-Co הנהוגים בערים גדולות בעולם, אך מותאם לשוק המקומי. לצד הדירות, תוכננו חללי לימוד משותפים, אזורי עבודה, מתקני ספורט ושירותים יומיומיים בקומת הקרקע. הרעיון הוא לצמצם את התלות בנסיעות ולחזק חיי קהילה – מרכיב שזוכה ליותר תשומת לב בשיח התכנוני בשנים האחרונות, במיוחד בכל הקשור לצעירים.

מעבר להיבט הנדל"ני, המשמעות העיקרית היא תכנונית: הוכחה לכך שקרקע חומה, שבעבר נחשבה לבעיה, יכולה להפוך למשאב עירוני. עבור רשויות מקומיות ויזמים, מדובר בתקדים שעשוי לפתוח דיון רחב יותר על עתידן של קרקעות דומות ברחבי הארץ, בעיקר באזורי ביקוש שבהם עתודות הקרקע מצומצמות. המיקום, בסמוך למרכז העיר כפר סבא ולצירי תחבורה אזוריים, מדגיש את השילוב בין מגורים ייעודיים לבין מרקם עירוני קיים, ולא כמתחם מנותק. פתרונות מסוג זה עשויים להקל חלקית על שוק השכירות הכללי, אם יצליחו למשוך אוכלוסיית סטודנטים ממתחמי מגורים רגילים לדירות ייעודיות.

בענף מציינים כי הצלחת המהלך בכפר סבא עשויה להשפיע על יזמים נוספים לבחון מחדש קרקעות חומות – לא רק כבעיה, אלא כפתרון פוטנציאלי בהתמודדות עם אתגרי הדיור של הדור הצעיר בישראל.