דייר קשיש נפטר באמצע פינוי-בינוי: הזכויות עוברות לילדים?

השאלה השבועית

"בן משפחה שלנו, דייר קשיש בבניין שעובר התחדשות עירונית, חתם על ההסכם ובחר חלופה מיוחדת שמגיעה לקשישים לפי החוק. לצערנו הוא נפטר לפני שהפרויקט הסתיים. האם הזכויות שבחר, כמו שווי כספי או שתי דירות, מתבטלות עם פטירתו, או שהן עוברות אלינו כיורשים?"

למה זה חשוב

התחדשות עירונית היא תהליך ארוך. בין החתימות הראשונות לבין קבלת הדירה החדשה עשויות לחלוף שנים רבות, ובמהלכן קורה דבר צפוי: דיירים מבוגרים שהיו חלק מהפרויקט אינם בחיים כשהוא מגיע לסיומו.

דווקא במקרים אלה מתעוררות שאלות כבדות משקל: האם פטירה מבטלת זכויות? האם המשפחה יכולה להיכנס בנעלי הנפטר? ומה קורה להטבות שנועדו להגן עליו?

התשובה המשפטית

את הסוגיה בדקנו בסיוע עו"ד קרן כהן בלחרסקי, ממשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין.

לדבריה, במישור העקרוני, פטירת דייר קשיש אינה מבטלת אוטומטית את זכויותיו בפרויקט. במקרים רבים, הזכויות שנבחרו במסגרת נספח הקשיש עשויות לעבור ליורשים.

כלומר, אם הקשיש בחר חלופה של שווי כספי בגובה הדירה החדשה, או חלופה של שתי דירות במקום אחת, גם היורשים עשויים להיות זכאים לאותה הטבה. זאת בהתאם לנסיבות ההסכם ולשלב שבו נמצא הפרויקט.

המוקש הגדול: המיסוי

מה שלא תמיד נלקח בחשבון הוא ההיבט המיסויי. בעוד שהחוק והפסיקה מכירים באפשרות להעברת הזכויות, הקלות המס והפטורים שניתנו לדייר הקשיש אינם עוברים בהכרח ליורשים.

במילים פשוטות: ייתכן שהזכות קיימת, אבל רשות המסים תתייחס ליורשים כגורם חדש שחייב במס מלא. התוצאה עלולה להיות חבות מס משמעותית, שמקטינה את שווי ההטבה ולעיתים הופכת אותה לבלתי כדאית.

הטיימינג משנה הכול

נקודה קריטית נוספת היא מועד הפטירה.

אם הדייר הקשיש נפטר לפני שמימש בפועל את החלופה, למשל לפני שמכר את הדירה ליזם או רכש דירה חלופית, היורשים לא בהכרח ייכנסו לנעליו. בוודאי לא לעניין פטורי המס.

לעומת זאת, אם הפטירה התרחשה לאחר שהחלופה כבר מומשה ודווחה לרשויות המס, יש סיכוי גבוה יותר שהיורשים ימשיכו את המהלך באותם תנאים.

השורה התחתונה

במישור העקרוני, הזכויות של דייר קשיש אינן נעלמות עם פטירתו. אבל במישור המעשי, ללא בדיקה משפטית ומיסויית מדויקת, משפחות עלולות לגלות שההטבה קיימת על הנייר בלבד, אך מלווה בחיוב מס כבד.

בהתחדשות עירונית, מה שנראה כמו סעיף קטן או מקרה נדיר עלול להפוך להחלטה בשווי מאות אלפי שקלים.

יש לכם שאלה משפטית?

שאלות בתחום ההתחדשות העירונית, ירושות, זכויות דיירים או מיסוי מקרקעין? שלחו למערכת, והן עשויות להתפרסם במסגרת הפינה המשפטית.