מחירי הקרקעות בישראל זינקו ב-250% בשני עשורים
נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה מצטברת של 25% מאז השיא ב-2022, בשעה שעלויות מימון גבוהות מאלצות יזמים להגיש הצעות נמוכות יותר. הפער בולט בעיקר בין בנייה רוויה, שרשמה ירידה מתונה של כ-4%, לבין בנייה צמודת קרקע שצנחה ב-18%. עו"ד שירן לוי: "הקרקע הפכה לבולם הזעזועים של הענף"
מדד מחירי הקרקעות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לראשונה, במסגרת מדד המחירים לצרכן, מספק תמונה חדשה על השלב הראשון בשרשרת הנדל"ן: רכישת הקרקע. מהנתונים עולה כי מאז 2004 זינקו מחירי הקרקעות למגורים בישראל בכ-250%, שיעור דומה לעליית מחירי הדירות באותה תקופה.
אף על פי כן, בשנים האחרונות חלה תפנית חדה. בשנת 2025 ירד מדד מחירי הקרקעות בכ-4.9% לעומת 2024, ולאחר שיא שנרשם ב-2022 נצברה ירידה של כ-25%.
עו"ד שירן לוי, מומחית לעסקאות בתחום התכנון והבנייה, מסבירה כי המדד החדש מסייע להבין את השינויים שמתרחשים מאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן. לדבריה, "הקרקע הפכה לבולם הזעזועים של הענף. יזמים מתמודדים כיום עם עלויות מימון גבוהות, ריביות יקרות ועלייה בהוצאות הבנייה. במצב כזה קשה לגלגל את מלוא העלויות על רוכשי הדירות, ולכן ההתאמות מתבצעות בשלב רכישת הקרקע, באמצעות הצעות נמוכות יותר ותמחור מחודש של הסיכונים".
הנתונים חושפים גם פערים משמעותיים בין סוגי הקרקעות. מחירי הקרקעות לבנייה רוויה ירדו בשנת 2025 בשיעור מתון יחסית של 3.9%, בעוד שמחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע צנחו ב-18.1%. "הנתונים מעידים על ביקוש מתמשך לדירות למגורים במרכזי הערים ובאזורי הביקוש", אומרת לוי. "לעומת זאת, שוק צמודי הקרקע, הדורש הון עצמי גבוה יותר ומושפע יותר מעלויות המימון, חווה האטה משמעותית וירידה חדה בתיאבון הסיכון של היזמים".
גם בשוק הדירות החדשות ניכרים סימני שינוי. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובמקביל עלה שיעור העסקאות שבוצעו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות לכ-38.7% מכלל העסקאות, לעומת 28.8% בתקופה הקודמת.
לדברי לוי, "כאשר מנטרלים את השפעת העסקאות המסובסדות, מתברר כי הירידה במחירי הדירות החדשות עומדת על כ-0.7% בלבד. המשמעות היא שכוחות השוק החופשי עדיין שומרים על יציבות יחסית, בעוד שההתערבות הממשלתית משפיעה באופן משמעותי על התמונה הכוללת".
המדד מצביע גם על תיקון תמחורי בענף. לאחר שנים שבהן מחירי הקרקעות עלו בקצב מהיר אף יותר ממחירי הדירות, הפערים שנפתחו עד 2022 החלו להיסגר בשנים האחרונות, על רקע הירידה במחירי הקרקע וההתמתנות בפעילות היזמית.
על אף התנודתיות שנרשמה בשנים האחרונות, בענף סבורים כי שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להיתפס כאפיק השקעה יציב בטווח הארוך. אולם סביבת הפעילות החדשה מחייבת את היזמים לאמץ מודלים יצירתיים יותר, ובהם עסקאות קומבינציה, שותפויות ומבני מימון מורכבים שנועדו להפחית סיכונים ולשמור על כדאיות כלכלית.
"העידן הנוכחי מחייב ניהול סיכונים מדויק יותר ותכנון מוקפד בכל שלב של העסקה", מסכמת לוי. "המדד החדש מעניק לראשונה תמונה ברורה של המתרחש בשוק הקרקעות וממחיש עד כמה השינויים הכלכליים משפיעים על קבלת ההחלטות של היזמים ועל עתיד שוק הדיור בישראל".