25 שנה ל-9/11: האסון ששיתק את ניו יורק - והסוד שכמעט אף משקיע לא מכיר

בשבוע הזה מציינים 25 שנה ל-11 בספטמבר, אחד הימים הכי קשים בהיסטוריה האמריקאית. אבל מעבר לזיכרון ולאבל, קרה שם משהו שרוב האנשים פחות מכירים: הפיגוע בסיטיגרופ ובמגדלי התאומים פירק לחלוטין את שוק הנדל"ן הניו-יורקי, ושינה לתמיד את הדרך שבה בונים, מבטחים ומממנים מגדלים בארה"ב. מאז ניו יורק השתנתה לגמרי, ומתוך ההריסות נולדה עיר חדשה לחלוטין.

הכל התחיל במשבר מימון מיידי ופתאומי שתפס את השוק ללא הכנה. עד לאותו יום, כיסוי ביטוחי מפני נזקי טרור היה סעיף שקוף, הכלול כמעט אוטומטית בפוליסות ביטוח נדל"ן מסחרי. תוך ימים ספורים מהאסון, חברות הביטוח מחקו את הסעיף הזה לגמרי. התוצאה הייתה קיפאון דרמטי: הבנקים דרשו ביטוח טרור כתנאי סף למתן הלוואות למגדלי משרדים, אך פוליסה כזו פשוט לא הייתה קיימת בשום מחיר בשוק החופשי. עסקאות בריאות נתקעו ומימון מחדש הפך לבלתי אפשרי.

"מי שלא היה בשוק באותה תקופה מתקשה להבין כמה זה היה דרמטי," מסביר נועם שפלטר, שותף מנהל באינווסטו קפיטל, חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארצות הברית עבור משקיעים כשירים מישראל. "לא מדובר בירידת מחירים או בהאטה בביקוש, אלא במצב שבו עסקאות לגיטימיות לחלוטין פשוט לא יכלו להיסגר כי לא היה אפשר לקבל עליהן ביטוח בשום מחיר. זה סוג של קיפאון שהשוק האמריקאי כמעט ולא הכיר לפני כן."

כדי למנוע שיתוק כולל של הכלכלה, הממשל הפדרלי נאלץ להתערב בענק וב-2002 חוקק את חוק ה-TRIA (Terrorism Risk Insurance Act). החוק הזה יצר רשת ביטחון ממשלתית המכסה חלק ניכר מההפסדים במקרה אסון, מה שאפשר לחברות הביטוח לחזור למכור כיסויים במחיר סביר. מה שהחל כתגובת חירום זמנית הפך לחוק שמתחדש שוב ושוב עד היום ומהווה תשתית קבועה לכל עסקה מסחרית גדולה. "כל מי שממן היום נכס מסחרי גדול בארה"ב נהנה, לרוב בלי לדעת, ממנגנון שנולד באותו יום," מציין שפלטר. "זה מוכיח שמשברים גדולים לא רק חולפים – הם משנים את כללי המשחק הפיננסיים לצמיתות."

הבורסות שותקו והמשקיעים הבינו שמה שהיה הוא לא מה שיהיה

הזעזוע חלחל במהירות גם לגיאוגרפיה הפיננסית של וול סטריט. הבורסה של ניו יורק נסגרה לארבעה ימים רצופים, וענקיות הפיננסים הבינו את הסיכון העצום שבהחזקת כל המטה והתשתיות בתוך מגדל אחד בלב מנהטן. חברות כמו ליהמן ברדרס הצליחו לחזור למסחר תוך ימים רק בזכות חדרי מסחר חלופיים שהחזיקו מעבר לנהר בג'רזי סיטי. המקרה הזה הוליד גל מעבר של פעילויות מסחר וגיבוי אל ניו ג'רזי – תופעה שזכתה לכינוי "וול סטריט המערבית".

"זה שינה לחלוטין את הדרך שבה מוסדות פיננסיים ממקמים את התשתית שלהם," אומר שפלטר. "מאז 2001, גיבוי גיאוגרפי אמיתי מחוץ למנהטן הצפופה הפך לסעיף חובה בחוזי שכירות של חברות ענק. האירוע הזה יצר ביקוש קבוע מבוסס-סיכון לנדל"ן משרדים ומרכזי נתונים באזורים סמוכים, שלא היה קיים בעוצמה כזו קודם לכן."

כעבור 25 שנה, דוח מקיף של מבקר מדינת ניו יורק, תום דינאפולי, מציג את תוצאות הטרנספורמציה הזו: דאון-טאון מנהטן השתנה מן הקצה אל הקצה. מאזור מרכז עסקים אפרורי שהיה מתרוקן מציבור בערב, האזור הפך לשכונה תוססת המשלבת מגורים, מסחר ותיירות 24/7. אוכלוסיית האזור שסביב מרכז הסחר העולמי יותר גדלה ביותר מפי שניים – מ-32 אלף תושבים לכמעט 71 אלף.

"מי שרוצה להבין לאן שוק הנדל"ן הולך כיום - שיסתכל על המודל הניו-יורקי"

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בנדל"ן הניו-יורקי היה הדרך שבה התווסף הדיור הזה: במקום לבנות רק מאפס, ניו יורק הפכה לחלוצה העולמית של טרנד המרת בנייני משרדים ישנים למגורים. רוב יחידות הדיור החדשות באזור נוצרו דרך שינוי ייעוד של מבנים קיימים, בתמיכת תזרימי ענק של תשתיות ציבוריות כמו מרכז התחבורה פולטון (1.4 מיליארד דולר) והאוקולוס (כ-4 מיליארד דולר).

"זה בדיוק הטרנד של המרת משרדים למגורים שכל עולם הנדל"ן האמריקאי עסוק בו היום, רק שבדאון-טאון מנהטן זה התחיל עוד לפני עשור ובקנה מידה עצום," מסביר שפלטר. "מי שרוצה להבין לאן השוק הולך כיום בסוגיית המרות הנכסים, כדאי לו להסתכל על המודל הניו-יורקי."

בימים אלה נכתב הפרק האחרון בשיקום הזה עם תחילת הקמת מגדל 2 World Trade Center – הבניין האחרון בקמפוס מרכז הסחר העולמי. ענקית כרטיסי האשראי אמריקן אקספרס חתמה על רכישת המגדל בן 55 הקומות, שישמש כמטה הגלובלי החדש שלה. "זה לא סיפור על החלמה מהירה, זה סיפור על הון סבלני," מדגיש שפלטר. "כשחברה בגודל כזה בוחרת להעביר את המטה שלה בדיוק לשם, זה מפגין את האמון העמוק שהשוק הפיננסי נותן באזור."

לדברי שפלטר, הסיפור של ניו יורק טומן בחובו ארבעה לקחים מרכזיים עבור המשקיע הישראלי. הלקח הראשון הוא שמנגנוני חירום פיננסיים שנולדים בעקבות משברים גדולים נוטים להישאר ולהפוך לחלק בלתי נפרד מתשתית השוק, כפי שקרה עם חוק ה-TRIA שהפך לבסיס המימון המסחרי בארצות הברית.
מעבר לכך, התאוששות של שוקי נדל"ן אמריקאיים, גם כאלה שספגו מכה קשה במיוחד, היא תהליך שנמדד בעשורים ולא ברבעונים. מי שהאמין באזור והשקיע בו בטווח הארוך, לא רק ראה את השוק חוזר לעצמו אלא קיבל שינוי מבני עמוק בהרבה.

במקביל, הביקוש לנדל"ן מושפע עמוקות משיקולי תשתית פיננסית וסיכונים גיאופוליטיים או תפעוליים – כפי שהמחיש הביקוש הגובר למרכזי גיבוי מחוץ למנהטן הצפופה – ולא רק מהנתונים היבשים של הנכס הבודד.

לבסוף, והחשוב מכל, השקעה בנדל"ן אמריקאי דורשת סבלנות מבנית ואופק תכנוני ברור. השוק האמריקאי תמיד ידע להמציא את עצמו מחדש ולהתאושש, אך הוא עושה זאת בקצב משלו. רבע מאה אחרי, דאון-טאון מנהטן היא כבר מזמן לא רק אתר הנצחה, אלא דוגמה חיה לרציפות כלכלית, תכנון אסטרטגי ויכולת התאוששות נדל"נית מרשימה.