נניח שלפני עשור קניתם דירה במיליון שקל. כמה הרווחתם מאז? מה הייתה התשואה שהנכס צבר בגין דמי השכירות אם היה מושכר (מה שמכונה "שווי שימוש"), בכמה עלה מחירו, ומה הייתה התשואה הכוללת על הדירה? כדי לענות על השאלה, לקחנו שש דירות שנרכשו לפני עשר שנים במיליון שקל בכמה ערים גדולות, וערכנו עליהן סימולציה תיאורטית. המחיר היום הוא המחיר המוערך לפי עסקאות בדירות דומות.
על אף המגבלות ניתן לערוך סימולציה היפותטית מקורבת של תשואות מחושבות על עסקאות שבוצעו לפני עשור, הכוללת את התשואה על המחיר בשקלול התשואה על ההשכרה. זהו המספר המופיע בתשואה באחוזים ליד כל אחת מהדירות שבדקנו.
הממצאים מאפשרים להסיק כמה מסקנות:
1. המחירים עלו בכל המקומות, אולם בפערים אדירים. אין דין תל אביב כדין חיפה, ואין דין ירושלים כדין פתח תקוה. אמנם הדירות שהבאנו אינן מדגם מייצג, ואולם פערי התשואות שהתגלעו ביניהם אינם מקריים.
2. הגורם המשפיע ביותר על התשואה הכוללת הוא השינוי במחירי הדירות, ולא התשואה השוטפת. משום כך, משקיע צריך להקדיש את עיקר מרצו לאיתור נכסים בעלי פוטנציאל טוב לעליית ערך, מאשר כאלה שנושאים תשואה שוטפת גבוהה. במציאות, שתי האופציות הללו מנוגדות, שכן הסוג הראשון של נכסים נושא בדרך כלל תשואות נמוכות, ואילו הסוג השני - תשואות גבוהות. אבל כאמור - אסור להסתנוור מהתשואות הגבוהות.
3. אלמנט ההשבחה. גורם אחר שככל הנראה תרם באופן משמעותי לתשואה הגבוהה משמעותית שנרשמה בדירות בירושלים ובתל אביב לעומת כל היתר, זה פוטנציאל ההשבחה. הדירות שנבדקו בשתי הערים היו דירות ישנות מאוד במבנים לא גדולים, ותוכניות חדשות שכוללות התחדשות עירונית העלו מאוד את הפוטנציאל הכלכלי שלהן. בת"א בחרנו דירה ברחוב ארלוזורוב, שבו קיימת תוכנית לרענון בעקבות הקמת קו הרכבת הקלה; בסביבת רחוב בורוכוב בקרית יובל בירושלים יש פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. משקיע מתוחכם שיעשה מחקר, יכול לא פעם לזהות את הדירות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגדול: דירות ישנות, קטנות, במבנים לא גדולים, שסביבן יש "רחש-בחש" תכנוני - עשויות להניב פירות בעוד כמה שנים.
הכתבה פורסמה באתר גלובס