גל האובך חשף בעיה שמעטים מדברים עליה: אף אחד לא בודק את האוויר שאתם נושמים במשרד

גל אובך חריג שפקד את ישראל בימים האחרונים הביא לעלייה חדה בריכוז חלקיקים נשימים מסוג PM2.5 ו־PM10. הדיון הציבורי התמקד באיכות האוויר בחוץ, אולם בשוק הנדל"ן המסחרי מתחדדת שאלה אחרת: מה קורה בתוך הבניינים הסגורים שבהם עובדים שוהים רוב שעות היום?

על פי הערכות מקובלות, בני אדם מבלים כ־95% מזמנם בתוך מבנים. למרות זאת, ברבים מבנייני המשרדים בישראל אין ניטור רציף של איכות האוויר הפנימית. מדדים כמו ריכוזי חלקיקים, CO₂ או תרכובות אורגניות נדיפות אינם נמדדים באופן שוטף. במקרים רבים מבוצעות בדיקות תקופתיות בלבד.

בעשור האחרון התמקדו תקני הבנייה הירוקה בהתייעלות אנרגטית. מבני משרדים חדשים תוכננו כ"מעטפת אטומה" שנועדה לצמצם צריכת אנרגיה. אלא שבשנים האחרונות הורחבו הדרישות התקניות, והדגש עובר גם לבריאות ורווחת העובדים.

תקני LEED בגרסאות המתקדמות, ובהם גרסת Operation & Maintenance V5 שתיכנס לתוקף באפריל, מעניקים ניקוד על מערכות ניטור איכות אוויר. גם תקן WELL, המתמקד בסביבה פיזית התומכת בבריאות, מיושם בפרויקטים חדשים בישראל.

הנושא אינו רק תפעולי אלא גם עסקי. חברות בינלאומיות השוכרות שטחי משרדים בישראל, לצד חברות ציבוריות המדווחות לבורסה, נדרשות לעמוד ביעדי קיימות ולדווח בדוחות ESG שנתיים. התקן האירופי EPBD והחמרת הרגולציה הסביבתית באירופה משפיעים גם על חברות הפועלות בישראל ומנהלות תיקי נכסים בינלאומיים. ישראל עצמה מחויבת לדיווח SDG של האו"ם לעמידה ביעדי איכות סביבה עד 2030.

לדברי גורמים בענף, יותר ויותר שוכרים בוחנים כיום לא רק מיקום, מחיר ונגישות, אלא גם מדדי קיימות בפועל, לרבות ניטור איכות אוויר. בנכסים מסוימים דרישה זו אף נכללת במפרט הטכני בשלב ההתאמה לשוכר.

פתרונות טכנולוגיים נכנסים לתמונה

על רקע הביקוש הגובר נכנסות לשוק מערכות ניטור מבוססות חיישנים ובינה מלאכותית. המערכות מאפשרות מדידה רציפה של רמות חלקיקים ומזהמים, ולעיתים גם חיבור למערכות הבקרה הקיימות בבניין לצורך התאמות אוטומטיות.

אחת החברות הפועלות בתחום היא RadGreen, שפועלת ממעבדת החדשנות סיטיזון בפארק עתידים תל אביב. המערכת שלה הותקנה במספר פרויקטים, ביניהם מגדל לנדמארק שרונה של אפי נכסים ומליסרון, המנוהל על ידי CBRE. שם מוצגים נתוני איכות האוויר על מסכים במעליות, צעד המשקף מגמה של שקיפות תפעולית מול שוכרים.

חברת IBM שילבה את מערכות הניטור של RadGreen במסגרת שיפוץ שטחי המשרדים שלה בישראל, כחלק מאפיון מערכות הבקרה בהתאם לתקנים אירופיים. גם חברת הבנייה הבינלאומית SKANSKA הציבה יעד לשיפור איכות האוויר הפנימית ביחס לאוויר החיצוני, כחלק ממדיניות הקיימות שלה.

בפארק עתידים עצמו הותקנה המערכת על גג אחד הבניינים ובתוכו. ההתקנה נעשתה במסגרת פעילות המתחם כשדה ניסוי לפיילוטים טכנולוגיים בתחומי אקלים ונדל"ן חכם.

סיגלית מוצפי, מייסדת ומנכ"לית RadGreen, אומרת כי השיח בענף משתנה: "אם בעבר השיח התמקד בעיקר בצריכת אנרגיה ובהתייעלות תפעולית, היום אנחנו רואים מעבר ברור לעיסוק במדדים שמשפיעים ישירות על חוויית העובד ובריאותו. איכות אוויר היא לא רק סוגיה סביבתית אלא גם עסקית, היא קשורה לפרודוקטיביות, להיעדרויות, וליכולת של נכס למשוך ולשמר שוכרים איכותיים לאורך זמן. ככל שהרגולציה מתהדקת והדיווחים הסביבתיים הופכים מחייבים יותר, בעלי נכסים מבינים שנדרש ניטור רציף ושקיפות, לא בדיקה חד־פעמית."

אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, מציין כי בשוק המשרדים התחרותי שקיפות תפעולית הופכת לחלק מהצעת הערך: "פארק עתידים פועל בשנים האחרונות כמעין מעבדת שטח ושדה ניסוי לטכנולוגיות נדל"ן ואקלים. אנחנו מאפשרים לחברות להטמיע פתרונות בסביבה אמיתית של אלפי עובדים, לא כפיילוט תיאורטי אלא בתנאי אמת, עם נתונים שנאספים בזמן אמת. נדל"ן מניב היום כבר לא נמדד רק בתפוסה או בתשואה, אלא גם ביכולת שלו להתאים את עצמו לסטנדרטים בינלאומיים ולדרישות ESG של שוכרים גלובליים. השוק עובר משיח על הצהרות קיימות לשיח על מדידה וניהול בפועל, והיכולת לשמש כשדה ניסוי לטכנולוגיות בתחומי איכות אוויר, אנרגיה ובריאות עובדים מייצרת ערך מוסף ממשי לבעלי נכסים שפועלים כאן."

במציאות שבה אירועי זיהום קיצוניים הופכים תכופים יותר, איכות האוויר הפנימית עשויה להפוך משיקול משני לפרמטר קבוע בבחינת נכסים. עבור שוק המשרדים המשמעות היא שהדיון על קיימות אינו מסתכם עוד בחזית הבניין או בדירוג אנרגטי, אלא נכנס גם אל האוויר שבין הקירות.