המשכנתאות עולות, והמיחזורים הופכים לסיפור המרכזי: יותר משקי בית פותחים מחדש את החוב

שוק המשכנתאות ממשיך לרשום פעילות גבוהה. באוגוסט נלקחו משכנתאות בהיקף של כ 10.9 מיליארד שקל, כאשר בחודשים יולי ואוגוסט יחד הסתכם היקף הביצועים בכ 22.5 מיליארד שקל.

לצד הפעילות במשכנתאות חדשות, נרשמת התרחבות חדה במיוחד במיחזורי משכנתאות. היקף המיחזורים ב 12 החודשים האחרונים הגיע לכ 51.2 מיליארד שקל, עלייה של כ 34% לעומת התקופה המקבילה שקדמה לה.

באוגוסט לבדו מוחזרו משכנתאות בהיקף של כ 5 מיליארד שקל. מדובר בנתון משמעותי שמלמד כי יותר ויותר לווים בוחנים מחדש את תנאי המשכנתה שלהם, בעקבות הורדת הריבית, ולא מסתפקים בתמהיל שנקבע בעת נטילת ההלוואה המקורית.

המיחזור מאפשר לשנות את מבנה המשכנתה, לעבור בין מסלולים, להאריך או לקצר את תקופת ההחזר ולעתים גם להפחית את ההחזר החודשי. עבור משקי בית רבים מדובר כיום בכלי לניהול מחדש של ההוצאה החודשית, במיוחד לאחר שנים שבהן עליית הריבית הגדילה את עלויות המימון.

נתון נוסף מראה כי רוב המיחזורים מבוצעים בתוך הבנק שבו נלקחה המשכנתה המקורית. מתוך כ 5 מיליארד שקל שמוחזרו באוגוסט, כ 4.16 מיליארד שקל נותרו בבנק הקיים, בעוד שכ 840 מיליון שקל בלבד עברו לבנק אחר.

במקביל, המשכנתה הממוצעת באוגוסט עמדה על כ 1.06 מיליון שקל, לעומת כ 1.12 מיליון שקל ביולי. הירידה בגובה המשכנתה הממוצעת אינה מעידה בהכרח על ירידה בלחץ הפיננסי, שכן שיעור ניכר מהלווים ממשיכים לקחת הלוואות בשיעורי מימון גבוהים.

כ 48.4% מסכום המשכנתאות באוגוסט נלקח בשיעור מימון של בין 60% ל 75% משווי הנכס. בנוסף, כ 46.1% מסכום ההלוואות ניתן ללווים שההחזר החודשי שלהם גבוה מ 30% מההכנסה הפנויה.

הנתונים מחדדים כי העלייה בשוק המשכנתאות אינה מספרת סיפור אחד בלבד. לצד רוכשים חדשים שנכנסים לשוק, קיימת כיום שכבה גדולה של בעלי דירות שכבר מחזיקים במשכנתה ומנסים להתאים אותה מחדש למציאות הכלכלית.

לכן, הזינוק במיחזורים הוא אולי הנתון המשמעותי ביותר בפרסום הנוכחי. הוא משקף שוק שבו משקי הבית אינם ממתינים בהכרח לשינוי דרמטי בריבית, אלא פועלים כבר עכשיו כדי לצמצם עלויות, לשנות מסלולים ולהקל על ההחזר החודשי.

אם מגמת השינויים בריבית תימשך, שוק מיחזורי המשכנתאות צפוי להמשיך להיות מוקד פעילות מרכזי בבנקים, גם אם קצב עסקאות הדיור עצמו יישאר מתון.

הדר תמרקין, מנכ״ל מכלול משכנתאות: ״הזינוק במיחזורי המשכנתאות משקף בעיניי תופעה רחבה יותר משינוי בסביבת הריבית. יוקר המחיה והגידול בהיקף האשראי שמשקי בית נאלצו לקחת בשנים האחרונות מכבידים על התזרים המשפחתי, ולכן אנחנו צפויים לראות לא רק שינוי בתמהיל הריבית, אלא שינוי במבנה החוב כולו.

עבור יותר משפחות, מיחזור משכנתה יהפוך לכלי שמאפשר לארגן מחדש את ההתחייבויות: לפרוס את המשכנתה לתקופה ארוכה יותר, לשנות מסלולים ובמקרים המתאימים גם להגדיל את המשכנתה לצורך איחוד הלוואות. המטרה היא לייצר החזר חודשי שמתאים יותר ליכולת של משק הבית ולתת לו מרווח נשימה תזרימי".