ד"ש מפישר: איך מתמודדים עליית מחירי הנדל"ן?
החלטת הנגיד סטנלי פישר להוריד את הריבית תחליש את השקל ותסייע ליצואנים, אך תעלה שוב את הביקושים למשכנתאות. יותר מחצי מעלות הדירות מגיעה לממשלה - איך ניתן להוזיל את המחירים?
מחיר דירה מורכב משלושה מרכיבים עיקריים: עלות הבנייה, הקרקע והמסים, המתחלקים לשישה סוגים. הבנייה אחראית לכ-30 אחוזים משווי הנכס, והרווח שמגיע לקבלן עומד על כ-15 אחוז. המשמעות היא שהמדינה יכולה לשלוט ביותר מחצי מהמחיר שהרוכש צריך לשלם – בקרקע ובמיסוי.
המסים מתחלקים למע"מ, היטל השבחה, מס רכישה, היטלי פיתוח ואגרות בניה, מס שבח ומס רכישה בגין הקרקע. במסגרת הגזירות הכלכליות שאושרו בממשלה לאחרונה, הוצע להעלות את המס למשפרי דיור. לפי התאחדות הקבלנים, בין 30 ל-50 אחוז ממחיר הדירה נובע רק מהמיסוי.
הדרך של המדינה להוזיל את המחיר מבלי לפגוע בהכנסותיה הוא להפשיר עוד ועוד קרקעות, ש-93% מהן נמצאות בבעלותה. מהלך כזה יתאים את ההיצע לביקוש ויביא לירידת המחירים שלהן, וזו הייתה ליבת הרפורמה שהכריז עליה בנימין נתניהו בקדנציה הקודמת ולא יצאה לפועל בסופו של דבר.
הרפורמה דיברה על התרת סבך הביורוקרטיה, שמביאה לכך שהגעת דירה ממוצעת לעולם אורכת כ-13 שנה: משך הבנייה הוא רק כשנתיים, אך תהליכי האישור שקודמים לה מסורבלים ולוקחים למעלה מעשור. בדו"ח "Doing Business" של הבנק העולמי לשנת 2013, ישראל דורגה במקום ה-139 בקטגוריית "התמודדות עם אישורי בנייה", ומספר השלבים להשגת אישור כזה עומד על 18 - לעומת 14 בלבד בכלל מדינות ה-OECD.
מחירי הדירות בארץ זזים בכיוון אחד: בחמש השנים האחרונות, מחיר דירה ממוצעת כמעט והוכפל משמעות, וגם השכירות נסקה. הצעד של הנגיד, שיסיים בחודש הבא את תפקידו, היא תמיכה בכלכלה ובייצוא – "ושהממשלה תשבור את הראש עם הנדל"ן". הממשלה אכן שוברת את הראש בניסיון לקרר את הביקוש בשוק הנדל"ן – וכשקשה להוציא לפועל רפורמות, היד על הדק המסים קלה הרבה יותר.