דירה להשכיר

מה כולל חוזה השכירות ומה כדאי לדעת כשאני רוצה לשכור דירה?
נתחיל בזה שחוזה שכירות במקור בא להגן על בעל הדירה. מדובר בנכס יקר אשר מפקיד אותו הבעלים בידי שוכר המשלם סכום זעום ביחס לשווי הנכס ולכן חוזה השכירות לא יהיה שוויוני לצדדים אלא תמיד יטה לטובת המשכיר.
למרות זאת, גם לשוכר יש זכויות ויש דברים שחשוב שידע:
1. לפני כניסתכם לדירה ולפני החתימה על החוזה יש לערוך רשימת ליקויים בדירה (ותמיד יש ליקויים). כדאי לבדוק תקינות של מתקני הבית, כגון: מערכת מיזוג- תקינות המזגן, מוצרי חשמל, לפתוח ברזים, סדקים בשיש ועוד. כאשר מגלים ליקויים יש לדרוש לתקנם במועד מוגדר שייקבע בין שני הצדדים בעת החתימה ולציינם בחוזה למען הסר ספק. תמיד עדיף להיכנס לדירה עם מינימום מוצרי חשמל ואביזרים. בחוק השכירות השאילה המתייחס לכך כי בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, שוכר אינו אחראי לבלאי טבעי או לפגמים שלא נגרמו באשמתו. אם נגמר גז במזגן או יש טפטוף מהברז המשכיר אמור לשלם. אלא אם החוזה יקבע אחרת ויש לשים לב. חשוב לשים לב כי אכן יש חלוקת האחריות ואם כן איזו חלוקה: תיקון ברז מטפטף לעומת מנוע של מזגן שהלך או פיצוץ בצנרת הבית. הגבול נקבע בהסכם. אם לא - הבעלים אחראי לשלם זאת. אם כתוב בחוזה כי השוכר ישלם בגין בלאי טבעי - מומלץ לדקדק ולרשום בדיוק אילו נזקים אחראי לשלם.
2. בכל חוזה יש סעיף מקדים, בו השוכר מצהיר כי "חוק הגנת הדייר לא חל עליו ולא שילם שום תשלום לדיירות מוגנת". סעיף זה הגיע מימי שנות ה- 60 בו היה תהליך של לקיחת דירה בדמי מפתח - סכום כסף חד פעמי, די גבוה, וכך הפך הדייר למוגן ועד יום מותו יכול לגור בדירה תמורת דמי שכירות זולים מאוד ואין זכות לפנותו. כיום, אין יותר דירות בדמי מפתח. כיום נהוג לשכור דירות על בסיס חוזה שנתי ולמען הסר ספק מציינים זאת. מדובר בסעיף מקובל ונכון ביחס לשכירויות הנפוצות.
מותר לבעלי הדירות להעלות מחירים כאוות נפשם? בלי מסגרת כלשהי או הגבלה?
3. מותר להעלות מחירים בשוק. זה חוקי ובאיזשהו מקום גם לגיטימי. לפני מספר שנים ראינו תופעה שלא מצאו שוכרים והדירות היו ריקות. כיום יד הבעלים על העליונה. הם קובעים את המחיר וכיום ניתן להשתגע ולציין כל מחיר. אך יש להבין את המשחק הקיים- נהוג לקבוע דמי שיכרות בדולרים או מחיר בשקלים. אם המחיר בשקלים אז מקובל שהבעלים ירצה הצמדה למדד. שהמדד עולה השכירות עולה גם כן. אם המחיר בדולרים אז נהוג לשלם לפי שער הדולר. חשוב לדעת, חריגה מהכללים: חוזה בו דורשים שדמי השכירות יוצמדו למדד ובכל מקרה לא יפחתו משער דולר מסוים – מנגנון כזה אינו הוגן ונהוג לעמוד על כך שישונה.
* בתום חוזה השכירות מותר לבעל הבית להעלות את המחיר בכמה שירצה. אולם, אם יבוא בדרישה להעלות מחיר באמצע השכירות - אין זה חוקי. כיום נוהגים בעלים לקבוע כי גם אם הדולר ירד הושכר ישלם מינימום 4 שקלים. לאור תנודות הדולר יהיה הוגן לקבוע שאם בעלי הדירות לא מקבלים פחות מ-4 שגם השוכרים לא ישלמו יותר מרף מקסימאלי מסוים.
כיום שוקדים היועצים המשפטיים של משרד השיכון על תיקון לחוק הגנת הצרכן, לפיו יחויבו בעלי דירות לקבוע את דמי השכירות בשקלים בלבד, אולם לא נראה כי הדבר יוסדר בזמן הקרוב.
הקושי במציאת דירה גורם להרבה אנשים לשלם כסף מראש כדי להבטיח כניסה לדירה. האם זה חכם? אין חשש שהבעלים יברח עם הכסף?
4. מי שמשלם דמי קדימה כדי לזכות בדירה, ההמלצה היא שיהיה הסכם בכתב. תשלום על חשבון דמי השכירות ולקבוע שאם הבעלים לא יסכים לשכור את הדירה, יהיה זכאי לדרוש את הכסף בנוסף לפיצוי על הנזק שנגרם לו. לא לתת את הכסף אם לא חותמים על הסכם התחייבות. וזה יהיה תקף במשפט.
5. חושב לדעת כי חוזה שכירות לתקופה של פחות מ- 5 שנים אינו חייב להיעשות בכתב. אנו עושים זאת בכתב בכל זאת כיוון שאף אחד לא רוצה ללכת לבימ"ש ולהיקלע לקושי בהוכחת טענותיו. רובם המוחלט של החוזים נעשים בכתב. ניתן לעשות אפילו מכתב פשוט בכתב יד והוא יהיה מחייב כחוזה ותקף בבימ"ש. בכל אופן, ההמלצה היא לקבל ייעוץ משפטי ע"י עו"ד הבקיא בתחום.
6. לפני חתימת חוזה, ממליץ לשוכר לבדוק שמי שמציג את הדירה ומבקש לחתום כבעלים אכן בעלי בדירה. זאת ניתן לדעת לפי עיון בנסח טאבו (לשכת רשום מקרקעין) שאמור להיות לו בהישג יד. כך ניתן להימנע מנוכלים שהשכירו את הדירה לשוכרים תמורת סכומי כסף במזומן ויעלמו עם הכסף ומבלי לאפשר לשוכר להתגורר בדירה. בדיקה זו מונעת רשלנות מצד השוכר.
מה אני כשוכרת אמורה לשלם ומה הבעלים אמור לשלם?
7. השוכר אמור לשלם הוצאות שוטפות כגון: ארנונה, חשמל, וועד בית ומים. אולם, אם החליטו לדוגמה להוסיף מעלית לבניין, את הוספת עלויות המעלית הבעלים צריך לשאת - היות וזה מעלה את ערך הדירה וזו השקעה בנכס עצמו. זה לא שוטף. מתי השוכר כן יצטרך לשלם? אם ירצה להשתמש במעלית. הוא יכול לקבל מפתח ולשלם על דמי שימוש עצמי.
8. מומלץ מאוד למשכירים לדרוש ביטוח מבנה וצד ג'. אם חלילה פורצת שריפה, יש תקלה בצינורות, מישהו נופל בדירה ונפצע - יש כיסוי. עלות שנתית כזו מסתכמת רק בכמה מאות שקלים (עד 1000). מי צריך לשלם את זה? זה נתון למו"מ. הכי הגיוני כי התשלום יתחלק בצורה שווה.
מה קורה אם רבתי עם הבעלים ואני רוצה לעזוב את הדירה באמצע החוזה?
9. החוזה הוא בד"כ לשנה, אך רצוי לקבוע אפשרות לסיום מוקדם של ההסכם. יכולים לקרות מצבים בהם מגלים כי הדירה לא מתאימה לנו או שרבנו עם הבעלים ואנחנו רוצים לעזוב. ולכן, יש לציין סעיף בחוזה בו ישנה התראה של 60 יום (לדוגמא) להתראה על עזיבה - או כי התנאי הוא כי על השוכר יהיה למצוא מחליף אחר לדירה. אך יש לשים לב סעיף בו כתוב- כי המחליף שהשוכר מוצא יהיה לראות עיניו של המשכיר וכי זה נתון לשיקול דעתו הבלעדי של המשכיר. כיוון שהחוק קובע כי בעלי הדירה אינו רשאי מטעמים שאינם סבירים לסרב לשוכר חילופי בתנאים זהים.
10. למי שעוזב את הדירה - לא לשכוח לקבל את הביטחונות חזרה! ולהעביר את החשבונות של ההוצאות השוטפות על הבעלים חזרה אחרת ימשיכו לחייב את השוכר שעוזב.