סטנדרטים, בררנות ושיטה ברורה: כך אפשר לבנות מהר ולהישאר מדויק

בענף שבו נוכחות תקשורתית רועשת הפכה כמעט לחלק בלתי נפרד מהמודל העסקי, חברת אביב אורבן בחרה לפעול אחרת. בלי קמפיינים גדולים ובלי הצהרות מנופחות, החברה פועלת כבר יותר מעשור בייזום פרויקטי נדל"ן, התחדשות עירונית ופינוי בינוי, עם אלפי יחידות דיור בצנרת ובעיקר עם תפיסת עבודה ברורה של איך נכון לעבוד.

ארז אביב, מנכ"ל ובעלים, מדבר על נדל"ן פחות דרך סיסמאות ויותר דרך שיטה. איך עובדים במהירות תפעולית בלי לאבד שליטה, איך שומרים על קשר אישי גם כשהפעילות מתרחבת, ואיך בונים אמון בשוק שבו המושג הזה נשחק לא פעם. מבחינתו, הגודל אינו יעד, אלא תוצאה טבעית של עבודה מדויקת - כזו שיודעת גם לעצור, לברור ולהגיד "זה לא מתאים לנו".

לצד זה עומד גם הסיפור המשפחתי: שלושה דורות בענף הנדל"ן. הסב משה אביב ז"ל הניח את היסודות, האב דורון אביב ואחותו דפנה הר לב ביססו והרחיבו, והדור השלישי, ארז אביב, בחר להמשיך את הדרך - צעד אחר צעד. ארז התחיל בעבודה בשטח, עבר דרך אתרי הבנייה, ובחר להכיר את המערכת מבפנים. "רציתי להבין אותה באמת", הוא אומר. "אי אפשר לנהל אנשים אם לא חווית את התפקיד שלהם".

השילוב בין ניסיון מצטבר של שנים לבין חשיבה תפעולית הייטקיסטית יצר גישה ברורה: אחריות ועמקות מצד אחד, ודחף מתמיד לייעל, לחדד ולהאיץ תהליכים מהצד השני. לא רדיפה אחרי נפח, אלא עבודה עם סטנדרטים ברורים ויכולת לקבל החלטות מדויקות לאורך זמן.

שיטה שעובדת אחרת

הגישה הזו נולדה מתוך עבודה יומיומית בשטח: מול דיירים, בעלי קרקע, אנשי נדל"ן ומערכות תכנון מורכבות, ומתוך הבנה שהתחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה הן תהליך ארוך, רגיש ורווי נקודות חיכוך. במציאות כזו, סופרלטיבים לא מקצרים לוחות זמנים, כותרות לא בונות אמון, והבטחות לא פותרות מחלוקות. מה שכן עושה את זה: זמינות, קבלת החלטות מהירה ושמירה על סטנדרטים גבוהים.

אביב אורבן נמצאת בתהליך צמיחה מואץ, עם פעילות שמתרחבת בקצב גבוה יחסית לענף. בתוך המציאות הזו, החברה פיתחה שיטת עבודה שמאפשרת לה להגיב מהר, לפעול במקביל בכמה חזיתות, ולשמור על שליטה מלאה בתהליך. "אנחנו יודעים לעבוד ולהגיב מהר כשצריך", אומר ארז. "גם אם העסקה לא מתאימה לנו". תשובות ניתנות בזמן קצר, מתוך כבוד לזמן של הצד השני ומתוך הבנה שגם החלטה שלילית היא חלק משירות מקצועי.

עיקרון נוסף שעליו החברה אינה מתפשרת הוא אמינות. "אנחנו לא מבטיחים משהו שאנחנו לא יודעים לקיים", מספר ארז, "גם אם זה אומר לוותר על עסקה". לא מעט פרויקטים, הוא מספר, חזרו אליהם לאחר שנה או שנתיים, אחרי שהבטחות שניתנו על ידי מתחרים התבררו כלא ריאליות. "בסוף הדיירים ובעלי הקרקע מבינים שעמידה בהתחייבויות שווה יותר ממטר או שניים בתמורה, זה הבסיס לכל שותפות".

עקרונות שמתורגמים לביצוע

הגישה הזו באה לידי ביטוי בפרויקטים עצמם. ברמת השרון, למשל, חזרה החברה לבניין שנבנה לפני כחמישה עשורים על ידי הסב, משה אביב. הדיירים פנו מיוזמתם, ובתוך מספר חודשים בודדים נבחרה אביב אורבן פה אחד, עם 100% חתימות כבר במפגש הראשון. בלי סחבת ובלי רעש: עבודה צמודה, ליווי אישי ונוכחות מלאה של הנהלת החברה לאורך כל הדרך.

אותה תפיסה ניכרת גם בגישה של החברה למושג 'יוקרה'. "יוקרה היא לא רק תג מחיר", הוא מבהיר, "אלא תכנון מדויק ונכון, חומרים איכותיים והשתלבות נכונה בסביבה שמספרת את הסיפור הנכון והמתאים לפרויקט". כך, לצד פרויקטים במרכז תל אביב, פועלת החברה גם באזורים שאינם נתפסים כיוקרתיים באותו סטנדרט תכנוני וביצועי שהיא ידועה בו.

באחד מפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים בתל אביב הועדף מרווח ציבורי וסביבה ירוקה על פני מיצוי זכויות, משום שזה היה נכון ואפשרי. בפרויקט אחר בתל אביב, שונו הלוביים והשטחים הציבוריים גם אחרי שכל הדירות נמכרו, פשוט משום ש"השטחים הציבוריים לא סיפרו את הסיפור של הפרויקט בדרך שרצינו".

"התחדשות עירונית היא דרך לשמר את הקהילה הקיימת, והזדמנות לשלב איתה קהילה חדשה. בפרויקטים שלנו אנחנו יודעים לספק את הצרכים לשתי הקהילות ולדעת לחבר ביניהם", אומר ארז. גם האיתנות הפיננסית של החברה מאפשרת לה לפעול בלי לחץ ובכך לקבל החלטות ארוכות טווח.

סיפור לפני אקסל

מעבר לשיטה ולתהליכים, עומדת באביב אורבן גם תפיסת עולם אישית יותר. "אנחנו משלבים ידע עמוק עם תחושות בטן", אומר אביב. "לא כל החלטה מתקבלת רק על סמך אקסל". ארז, שלמד גם תסריטאות לצד לימודים אקדמיים, מתאר את הנדל"ן כתהליך עם התחלה, אמצע וסוף. "אני מנסה לדמיין את האנשים שיגורו בפרויקט בעוד עשר שנים - שואל את עצמי האם יהיה להם טוב, האם ירגישו שעשו החלטה נכונה; אם אני לא מצליח לראות את זה, כנראה שהפרויקט הזה לא מתאים לנו".

הגישה הזו מסבירה גם את הוויתורים שהחברה עושה לעיתים. "אנחנו רוצים ליהנות מהדרך. כסף הוא חלק מהמשוואה, אבל הוא לא המנוע. זמן, אמון והאנשים שאתה עובד מולם, אלה המשאבים הכי יקרים שיש". בעיניו, במיוחד בהתחדשות עירונית, הזמן הוא גורם קריטי. "בעלי הדירות והקרקעות רוצים להרגיש ביטחון ולראות את הבית שלהם קם. זה שיקול אמיתי".

"בסוף", מסכם אביב, "אנחנו לא מנסים להמציא את הענף מחדש. אנחנו פשוט בוחרים לפעול בו אחרת: בשקט, במהירות ובהוגנות. נדל"ן זה קודם כל אנשים. אם שוכחים את זה, מאבדים את הדרך".