קבוצת ברק רפאל מציגה: יש מקום שהוא רחוק מדי - אזורי השקעה מועדפים בקרקעות חקלאיות

אמנם העלייה החדה בריבית במשק שכיוונה להורדה במחירי הדיור, הצליחה ליצור האטה מסוימת ונקודתית בקצב רכישת הדירות, אך ענף הנדל"ן שמר על מעמדו כענף ההשקעות המוביל בישראל ובעולם, באמצעות משיכה של המשקיעים אל אפיקי השקעה נוספים בנדל"ן, בראשם השקעה בקרקעות חקלאיות.

השקעה בקרקע חקלאית - כל מה שחשוב לדעת

כל קרקע בישראל, פרטית ובבעלות מנהל, זוכה לייעוד רשום ומתועד אשר מגביל את אפשרויות השימוש בה לאותו ייעוד בלבד. בין ייעודי הקרקעות: קרקעות לבניה ומגורים, קרקעות למסחר ולתעשייה, קרקעות לתיירות, קרקעות לצרכי ציבור, קרקעות לשטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות.

בישראל קיימות לא מעט קרקעות חקלאיות אשר אינן משמשות בפועל לצרכי חקלאות, ומחירן נמוך במיוחד, ביחס לקרקעות המיועדות לבנייה ולמגורים. מדיניות מקלה של הפשרת קרקעות- מונח המתאר את שינוי ייעוד הקרקע על ידי המדינה, הפכו את הקרקעות החקלאיות למוצר מבוקש עבור המשקיעים.

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה ארוכת טווח, כאשר בתקופת ההמתנה להפשרה הקרקע אינה מניבה הכנסה. יחד עם זאת, הפשרה של הקרקע בוודאות תביא לעליית ערכה באופן מהותי, וניתן למצוא לא מעט השקעות בקרקע שהניבו מאות אחוזי תשואה לאורך השנים.

השקעה בקרקע חקלאית תוך צמצום היקף הסיכון תתבסס על 3 כללי אצבע שאין לעבור עליהם:

• רכישת קרקעות בבעלות פרטית בלבד
• רכישת קרקעות המצויות בהליך הפשרה תחת אינטרס ציבורי או ממשלתי
• רכישת קרקעות בעלות תקן 22

לאחר ווידוא שהקרקע המיועדת להשקעה עומדת בכללים האמורים, הפרמטר החשוב הבא הוא האזור בו מצויה הקרקע

בשונה מרכישת דירה למגורים בה שיקולים אישיים מנהלים את בחירת המיקום, תכנון וחיפוש קרקע להשקעה פותח בפני המשקיעים מגוון אפשרויות רחב יותר, ולא מעט פרסומים מפתים המציעים קרקעות במחיר רצפה.

בכדי להבין את משמעויות השפעת האזור על התשואה הצפויה להשקעה, חשוב להבין את הפרמטרים המשפיעים על הביקוש לאזור מסוים, אל מול חוסר הפופולריות של אזורים אחרים.

ענף הנדל"ן אינו מנותק מחוקי הבסיס בכלכלה, ולמעשה מושפע מהם בצורה ניכרת. לעולם מחירו של נכס נדל"ן יהיה מנותק מן התועלת הכלכלית שלו, ושבוי בהשפעת הפערים בין הביקוש להיצע.

איך ניתן להעריך ביקוש לאזור בעוד מספר שנים?

בעוד שביקוש נוכחי לאזור ניתן להעריך בקלות, בבחירת מיקום להשקעה בקרקע יש לנתח את כלל הפרמטרים המשפיעים על ביקוש לנכסים, לרבות תכנון עתידי הנוגע לאזור המיועד.

בין הפרמטרים המשפיעים על ביקוש לנדל"ן למגורים:

• תעסוקה ופרנסה
• נגישות לערוצי תנועה מרכזיים ולערי מטרופולין
• איכות החינוך
• דירוג סוציואקונומי

בבחינת קרקעות באזורי מגורים קיימים מדובר יהיה במידע נגיש וניתוח סיכונים פשוט יחסית, אל מול קרקעות חקלאיות המוצעות למכירה באזורי פיתוח שאינם כוללים בשלב זה שכונות מגורים ומוסדות חינוך ותעסוקה. בניתוח של האזורים הללו יש לבצע תחקיר מעמיק הנוגע לתכניות הפיתוח אל מול הרשויות הרלוונטיות ומענה לשאלות שיכול לסייע:

1. האם האזור מקורב לאזור המרכז או לעיר ראשית אחרת?
2. האם קיימם צפי להקמת תחנת רכבת באזור?
3. האם האזור מספק גישה לכביש 6, או לערוצי תנועה אחרים, מצפון ומדרום?
4. האם קיימות תכניות פיתוח עסקי, הסכם גג, אזורי תעשייה, הקמת מתחמי הייטק?

מענה חיובי לשאלות הללו יצביע על אזור השקעה בעל פוטנציאל תשואה גבוה, ובחיבור עם הקפדה על בחירת קרקע תחת כללי האצבע שהוזכרו מעלה, גם על קרקע בעלת סיכון נמוך וסיכויי הפשרה אופטימליים.

בין אזורי ההשקעה המומלצים על ידי קבוצת ברק רפאל: גן יבנה, הוד השרון, בנימינה, גלילות, תל אביב ואזורים נוספים.

השקעות נדל"ן בליווי מקצועי של המומחים בקבוצת ברק רפאל, מבטיחות מעטפת שירותים כוללת לכל אורך הדרך, ליווי מקצועי, ייעוץ אישי והשקעה בעלת פוטנציאל מבטיח וסיכונים נמוכים במיוחד.