קניית דירה באירופה - איך לבחור את המדינה שמתאימה בדיוק לך

ההחלטה ללכת על קניית דירה באירופה היא קודם כל עניין של אופי ושל מה שחשוב לכם בחיים כרגע. אין מדינה אחת שהיא הכי טובה, יש את המדינה שיושבת בול על התוכניות שלכם, בין אם אתם מחפשים שקט נפשי וביטחון בנכס ובין אם המטרה היא להגדיל את ההון העצמי במהירות.

איך מתחילים תהליך של קניית דירה באירופה ומה חשוב לבדוק קודם?

כשניגשים לבחור יעד, כדאי להסתכל על התמונה המלאה ולא רק על המחיר ההתחלתי. אירופה מציעה המון הזדמנויות, אבל כל אזור מביא אתו חוקי משחק אחרים לגמרי.

הנה כמה דברים שחשוב להגדיר לעצמכם לפני שיוצאים לדרך:

• כמה כסף פנוי יש לכם כרגע בבנק?

• מה יותר חשוב לכם: הכנסה חודשית קבועה או עליית ערך בעתיד?

• כמה אתם סומכים על המערכת המשפטית במדינת היעד?

• האם תרצו שהנכס ישמש אתכם גם לחופשות משפחתיות?

אחרי שמבינים את הבסיס הזה, קל יותר לראות למה שווקים כמו גרמניה מציעים ביטחון גבוה אבל תשואה יחסית נמוכה של 2% או 3%, בזמן שבדרום ובמזרח היבשת אפשר למצוא הזדמנויות עם מספרים הרבה יותר מעניינים, כל עוד יודעים לנהל את הסיכונים.

השקעה או פנסיה? איך הגדרנו פרופיל משקיע שפוסל מדינות לטובת יציבות

אנחנו רואים לא מעט אנשים שחולמים על קניית דירה באירופה בערים הכי מפורסמות בעולם, פשוט כי השם שלהן נשמע מבטיח. לקוחות שבאים אלינו עם תקציב של 250 אלף יורו לרוב חושבים שהם יכולים למצוא מציאות במרכז ברלין, אבל המציאות בשטח מראה שבסכומים כאלו מקבלים שם נכסים ישנים שדורשים שיפוץ יקר שפוגע ברווח.

כשבונים פרופיל משקיע, הדבר הראשון שבודקים זה את המטרה הסופית. אם הכסף מיועד להיות רשת ביטחון לפנסיה, עדיף לוותר על מדינות עם תנודות חדות במחירי הדיור או חוקי שכירות שנוטים באופן מוגזם לטובת הדייר.

ההבדל בין הימור לבין השקעה חכמה נמצא בפרטים הקטנים. מי שמחפש יציבות יעדיף מקומות שבהם המקומיים עצמם צורכים את הנדל"ן, ולא רק תיירים מזדמנים. מצאנו למשל שבאוסטריה השוק יציב מאוד, אבל המיסוי וחסמי הכניסה הופכים את העסקה להרבה פחות משתלמת כשמדובר בישראלים שמחפשים גמישות וצמיחה של ההון.

פורטוגל כנקודת האיזון של קניית דירה באירופה

כשבדקנו את השוק ביוון לעומת פורטוגל, ראינו שיוון אמנם מציעה מחירים מאוד אטרקטיביים, אבל המערכת המשפטית והרישום בטאבו שם יכולים להיות כאב ראש רציני למי שלא חי את השטח.

מעבר לכך, השוק ביוון סובל מהיעדר שוק מקומי חזק מכיוון שהתושבים המקומיים מרוויחים שכר ממוצע נמוך מאוד של כ-500 עד 600 יורו בחודש והם לא מהווים כוח קנייה ריאלי, דבר שמגדיל את רמת הסיכון ומותיר את המשקיעים תלויים לחלוטין בתיירות זרה בלבד.

פורטוגל, מהצד השני, מציעה סדר וארגון מערבי עם חוקים ברורים, ובמקביל שומרת על מחירי נדל"ן שעדיין נגישים בהרבה מהשכנות שלה בצפון אירופה. היתרון הגדול בפורטוגל הוא מנגנון מימון שמאפשר לתושבי חוץ, כולל בעלי דרכון ישראלי, לקבל עד 70% מימון מבנקים מקומיים בקלות רבה, בריבית יציבה ואטרקטיבית של כ-3% שאינה צמודה למדד, וזאת עד גיל 75.

כמו כן, השוק הפורטוגלי נהנה מרשת ביטחון פנימית חזקה, שכן הממשלה מעודדת צעירים מקומיים לרכוש דירות באמצעות תנאי מימון של עד 100% ופטור ממס רכישה. כדי להבין איפה הכי כדאי להשקיע, כדאי להשוות בין הפרמטרים שבאמת משפיעים על הכיס, הנה מבט מהיר על מה שקורה היום בשוק האירופי:

מדינת היעד: פורטוגל

• רשת ביטחון ושוק מקומי: שוק מקומי חזק מאוד: צעירים מקומיים מקבלים עד 100% מימון ופטור ממס רכישה, דבר שמבטיח יציבות וביקוש קשיח
• אחוזי מימון וגובה ריבית: עד 70% מימון בקלות. ריבית אטרקטיבית ויציבה של כ-3% (לא צמודה למדד!) עד גיל 75
• מודל תשלום והון עצמי נדרש: עסקת 30/70: משלמים רק 30% בחוזה והיתרה במפתח. הון עצמי נמוך של כ-90 אלף יורו. ללא מדד תשומות בנייה

מדינת היעד: קפריסין

• רשת ביטחון ושוק מקומי: שוק קטן של מיליון תושבים, תלות מוחלטת במשקיעים ובתיירות חוץ, מחירים מנותקים מהשוק המקומי
• אחוזי מימון וגובה ריבית: כ-50% מימון בלבד, בירוקרטיה קשוחה. ריביות אסטרונומיות של 7% - 8% ומע"מ מטורף של 19%
• מודל תשלום והון עצמי נדרש: תשלומים לפי קצב בנייה: הזרמת כספים שוטפת לאורך הבנייה. הון עצמי גבוה של 230-240 אלף יורו עד המפתח

מדינת היעד: יוון

• רשת ביטחון ושוק מקומי: אין שוק מקומי ריאלי: שכר ממוצע של 500-600 יורו מונע מהמקומיים לרכוש או לשכור במחירי השוק. תלות בזרים
• אחוזי מימון וגובה ריבית: קושי בירוקרטי משמעותי בקבלת אישור משכנתא. ריביות יקרות של 4.5%-5%
• מודל תשלום והון עצמי נדרש: דרישות הון עצמי גבוהות מאוד בשל היעדר מינוף מובנה בשלבי הפריסייל

עוד כדאי לדעת שבפורטוגל מחירי הדיור נמצאים כל הזמן במדרגת עלייה, כשחברת דירוג האשראי העולמית Fitch צופה לפורטוגל עליית ערך דו ספרתית של 15% בשנת 2026.

זה קורה בגלל שילוב של משקיעים זרים שמגיעים מכל העולם וחברות הייטק שבוחרות להקים שם משרדים בגלל איכות החיים הגבוהה. לצד זאת, פיתוח תשתיות אדיר לקראת המונדיאל, הכולל קווי רכבת מהירה בין פורטו למדריד ורכבת בולט לליסבון שתקצר את הנסיעה לשעה ו-20 דקות, מזניק את ערך הנכסים במיקומים אסטרטגיים אלו בצורה חסרת תקדים.

קניית דירה באירופה בלי לעלות על מטוס: הטעויות שגילינו בניהול נכסים מרחוק ואיך נמנענו מהן

הטעות הכי גדולה שאנשים עושים בתהליך של קניית דירה באירופה היא לשכוח מה קורה אחרי שחותמים על החוזה. קל להסתנוור מתשואה גבוהה על הנייר, אבל בסוף צריך מישהו שיגבה את השכירות ויתקן מזגן שהתקלקל באמצע הקיץ.

ראינו משקיעים שקנו נכסים בזול במזרח אירופה, רק כדי לגלות שחברת הניהול המקומית לוקחת עמלות גבוהות ושפערי השפה הופכים כל תקלה קטנה למשבר ענק.

כדי שהנכס שלכם באמת ייתן לכם שקט, כדאי לעבוד מסודר וזה בדיוק מה שאנחנו מציעים אצלנו:

1. חברת ניהול מקומית אחת חזקה שמנהלת בריכוזיות את כל הבניין.

2. שימוש במודל ניהול אחיד דמוי מלון בוטיק, שמאפשר שליטה מלאה בבוקינג ומקסום תפוסה גם בעונות חלשות.

3. הפקת דוחות מהנדס שוטפים אחת לשבועיים, שכוללים סרטונים ותמונות, כדי לשמור על שקיפות מלאה.

4. הכול משולם בהוראות קבע מסודרות דרך פתיחת חשבון בנק מקומי והנפקת מספר פיסקלי (NIF).

מה נשאר בנטו? ענייני מיסוי שחייבים להכיר

משקיע שמבין עניין לא מסתכל רק על כמה כסף נכנס מהשוכר, הוא מסתכל על כמה נשאר לו בחשבון בסוף החודש. קניית דירה באירופה מחייבת הכרה של אמנות המס בין ישראל למדינות השונות.

למזלנו, פורטוגל וישראל חתומות על אמנה שמונעת כפל מס, דבר שמאפשר לתכנן את ההשקעה בצורה יעילה. שימו לב לשלושה שלבים חשובים במיסוי:

א. מס הרכישה והוצאות הנוטריון שמשלמים בזמן הקנייה.

ב. המס השוטף על הכנסות משכר דירה במדינה שבה הנכס נמצא.

ג. מס רווחי הון שתצטרכו לשלם ביום שתחליטו למכור את הדירה ברווח.

בפורטוגל היו לאחרונה כמה שינויים בהטבות המס לזרים, אבל עבור משקיע ישראלי שקונה דירה רגילה להשקעה, התנאים עדיין טובים מאוד בהשוואה למדינות אחרות.

בשוק הישראלי, לעומת זאת, רכישת דירה שנייה חסומה כמעט לחלוטין עם דרישת הון עצמי של 50% ומס רכישה בגובה 8% מהשקל הראשון.

בפורטוגל, מודל המינוף הייחודי מאפשר נעילת מחיר סופי ללא הצמדות, כשעליית ערך שמרנית של 5% בשנה בלבד על שווי הנכס המלא מניבה למעשה כ-16.5% תשואה שנתית על ההון העצמי שהושקע בפועל במעמד החוזה (30%).

זכרו, קניית דירה באירופה היא צעד גדול שיכול לסדר לכם את העתיד הכלכלי, אבל רק אם עושים אותו עם תוכנית עבודה מסודרת.

כמו שראינו, אין פתרון אחד שמתאים לכל העולם, מי שרוצה יציבות יחפש במקום אחד, ומי שרוצה צמיחה מהירה יחפש במקום אחר. התפקיד של צוות נדלניסטוגו הוא להבין מה אתם צריכים, לעזור לכם לעבור את כל הבירוקרטיה והמרחק, ולוודא שהנכס שבחרתם באמת משרת את האינטרסים שלכם, תוך ליווי צמוד מקצה לקצה בבניית עסקאות Off-Market בלעדיות.

אז מה אתם אומרים, פורטוגל קורצת לכם? דברו אתנו ונתחיל לבנות את הדרך שלכם להשקעה בטוחה.

שאלות תשובות

האם חייבים לטוס כדי לבצע קניית דירה באירופה?

ממש לא, כיום אפשר לסגור את כל התהליך, מהחתימות ועד פתיחת חשבון הבנק, בעזרת ייפוי כוח לעורך דין מקומי. אנחנו בנדלניסטוגו מלווים המון משקיעים שעושים את כל התהליך מהספה בבית.

כמה כסף באמת צריך כדי להתחיל להשקיע בפורטוגל?

בשונה ממדינות אחרות שמצריכות הזרמת הון שוטפת לאורך כל הבנייה, בפורטוגל נדרש הון עצמי ראשוני נמוך של כ-90 אלף יורו בלבד (כ-320 אלף ש"ח) עבור תשלום ה-30% במעמד החוזה. את יתרת ה-70% משלמים באמצעות מימון בנקאי רק עם קבלת המפתח, כשהנכס כבר מושכר.

איך עובד עניין המיסים מול ישראל?

בזכות אמנות המס, אתם לא משלמים פעמיים. המס ששילמתם בפורטוגל או בכל מדינה אחרת שיש לה אמנה עם ישראל בדרך כלל יקוזז מהמס שאתם חייבים פה. כדאי תמיד לעשות שיחה קצרה עם רואה חשבון שמתמחה בזה.