בצל המלחמה: האם ישנה חסינות לענף הנדל"ן או שהתפוצצות הבועה היא עניין של זמן?

קיפאון קצר שחווה שוק הנדל"ן בישראל בסוף שנת 2023 עורר תקווה לירידת מחירי הדירות בקרב רבים, אלא שזו התנפצה כבר בתחילת 2024, עם התאוששות מהירה וגידול מתון בקצב הצמיחה של השוק. מי שתהה האם מדובר במגמה או בתנודתיות שמאפיינת תקופות של חוסר וודאות, קיבל את התשובה עם פרסום נתוני בנק ישראל שהציגו גידול של 19% בהיקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש אוגוסט, ועלייה של 2.1% במחירי הדירות הממוצעים מתחילת השנה.

יזמית הנדל"ן, הדר ברוקנשטיין רואה בגידול האמור נתון כללי, שאינו משקף את עליית המחירים האמיתית:

המדדים והמחירים הנוכחיים מצביעים על מגמה ארצית, ואינם מבודדים עשרות ערים ויישובים מפונים מצפון ומדרום, בהם היקף העסקאות נמוך במיוחד ולעתים עומד על 0. בידוד של האזורים הללו מן הממוצע הארצי יצביע על מספרים גבוהים בהרבה הן בהיקפי הרכישות והן במחירי הדיור באזורי הביקוש.

נוסף לזאת, ההשוואה עוסקת בנתוני שנת 2024 אל מול שנת 2023. שנת 2023 בפני עצמה מציגה ירידה וצניחה של השוק, בשל הקיפאון המוחלט שחווה הענף עם פרוץ המלחמה בתחילת חודש אוקטובר, לו קדם חודש ספטמבר שעיקרו היה ימות חגים. למעשה, ירידת המחירים וההאטה בשוק הנדל"ן שרשמה שנת 2023 אינה משקפת את השנה כולה כי אם את הרבעון האחרון בלבד, ועל כן גם ההשוואה של שנת 2024 אליה אינה משקפת.

האם בועת הנדל"ן צפויה להתפוצץ ולהביא לירידת מחירים?

המונח בועה מתאר מצב בו שווי השוק של מוצר מסוים עולה באופן חריג ומתנתק מן השווי הכלכלי שלו. מחירי הנדל"ן הן נגזרת של עליית מחירי חומרי הגלם ומחסור בכוח אדם הפוקדים את ענפי הבנייה והתעשיות, לצד שבירת האיזון הרצוי שבין ביקוש להיצע. גידול קבוע של האוכלוסייה והיצע מוגבל של קרקעות והתחלות בנייה- יוצרים עליית מחירים עקבית. למרות שיש מי שמתייחסים לעלייה האמורה כאל בועה, יותר ויותר ישראלים מבינים שלא מדובר בבועה שתתפוצץ, כי אם שינוי אמיתי בשווי הריאלי של דירה בישראל, והמתנה על הגדר אינה פתרון מעשי.

השקעות אלטרנטיביות ואפיקים חלופיים בענף הנדל"ן

מאחר שצרכי המגורים של הציבור לא צפויים להיעלם או להצטמצם אף הם, תכנון כלכלי וחשיבה שמתנתקת מן התפיסה המסורתית ששכירות היא בזבוז כסף, הולידה מספר אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל, כמסלול המוביל לדירה:

השקעה בקרקע חקלאית

עלות הקרקעות באזורי מגורים מבוקשים בישראל עשויה לעלות על 50% משווי הנכס בכללותו, מה שאומר בפשטות כי רכישת קרקע במחיר נמוך תביא להוזלת עלויות הנכס. בשל כמות הקרקעות המוגבלת במדינת ישראל, המצויות ברובן בבעלות המדינה, עלות הקרקעות הפרטיות הזמינות לבנייה גבוהה במיוחד. רכישת קרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה מאפשרת רכישה במחיר נמוך לעתים במאות אחוזים משווי הקרקע הצפוי לאחר הפשרה והתרתה לבנייה. התשואה שצפויה להניב השקעה כזאת עומדת על עשרות ועד מאות אחוזים, בהשקעה בקרקע פרטית וסחירה שניתן לרשום בטאבו, אשר מצויה בהליכי תכנון המקודמים על ידי רשויות וגורמים בעלי השפעה, ופוטנציאל ההפשרה המוערך שלה מגובה בתקן 22 אובייקטיבי שנקבע על ידי איגוד השמאים בישראל.

השקעה בנדל"ן בחו"ל

המאפיינים וגורמי ההשפעה על ענף הנדל"ן בישראל מלווים גם את ענף הנדל"ן העולמי, שמשמר את כוחו כאפיק ההשקעה היציב והמבוקש ביותר. יחד עם זאת, ניתן למצוא פערים משמעותיים במחירי הדירות באזורי ביקוש באירופה ובארה"ב- ביחס למחירים בערי מרכז מקבילות בישראל. הבדלים אלו נובעים מתקנות בנייה מקלות המאפשרות בנייה בטכנולוגיות בניה קלה ומהירה, ריבוי מהגרים ומבקשי עבודה שמביא להפחתת עלויות בכוח האדם, הבדלי מיסוי, ועתודות קרקע נרחבות יותר.

ישראלים רבים שמצאו כי ההון שבידם אינו מספיק לרכישת דירה בישראל, בחרו בהשקעה בנדל"ן בחו"ל בפרויקטים יזמיים, באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן וברכישת דירות ונכסים מסחריים. מדיניות מקלה של מדינות רבות והקלות מס הנהוגות כלפי משקיעים זרים, הביאו ליצירת אפיק השקעה המציע מגוון אפשרויות, השקעות קצרות טווח והשקעות בנדל"ן מניב, שמושכות את הישראלים, ובניהול נכון ומפוקח עשויות לסייע להם בהגדלה מהותית של ההון העצמי בתוך שנים ספורות בלבד.

השקעה באזורים שצפויים לעבור התחדשות עירונית

במדינת ישראל כ- 1.5 מיליון דירות שאינן ממוגנות, במבנים ישנים ורעועים, שנבנו תחת היתרי בנייה שניתנו לפני שנת 1980. דירות אלו מטבע הדברים סובלות מאיכות ירודה ומחירן נמוך בעשרות אחוזים ביחס לדירות חדשות יותר באותו אזור. המדינה הציבה כיעד את שיפור המרקם העירוני והגברת הבטיחות, והטמיעה את תכניות תמ"א 38/2 ופינוי בינוי- להריסת המבנים הללו ולהקמת בניינים רבי קומות, יציבים וחדשים תחתם. בעלי הדירות במבנים שישתלבו בפרויקט, צפויים לקבל דירה חדשה, משודרגת וגדולה יותר- ללא תוספת תשלום או השקעה נוספת מצדם ואף להנות מפטור ממס.

רבים מוצאים בדירות במבנים אלו כהשקעה ארוכת טווח ומשתלמת, ויחד עם זאת חשוב לבחון את מעמד המבנה והזכאות מבעוד מועד, כמו גם את פוטנציאל המימוש בפועל וזמן היישום שלו שצפוי לעתים לעלות על 10 שנים.

הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן ומלווה משקיעים, משווקת קרקעות חקלאיות וקרקעות אשר אושרו לבנייה במגוון פרויקטים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים, באזורי ביקוש בישראל.