אין מספיק הון עצמי לדירה? מה אפשר לבדוק לפני שמוותרים

כמה הון עצמי צריך כדי לקבל משכנתא בבנק?

התקרה קבועה בהוראת ניהול בנקאי תקין 329. לפי סעיף 2 בה, "תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים", ובראש הרשימה, בסעיף 2.1: "הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה - 75%."

בדירה של 2 מיליון שקל, למשל, הבנק יממן לכל היותר 1.5 מיליון, ולפחות חצי מיליון צריך להגיע ממקור אחר. על הסכום הזה נוספות ההוצאות הנלוות.

כמה הון עצמי צריך כשקונים דירה במחיר מופחת?

ההוראה מגדירה בסעיף 1 "דירה במחיר מופחת" כ"דירה הנרכשת במחיר מופחת בפרויקט במסגרתו ניתנת הנחה בקרקע, דוגמת 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן'". כשקונים דירה כזאת, הבנק מחשב את המימון לפי כלל אחר. סעיף 4א קובע ש"תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה", ו"על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה". מעל סכום מסוים יש תקרה: "במקרה בו הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש״ח, יש לבסס את שווי הנכס על 2.1 מיליון ש״ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם."

נניח דירה שנקנית ב-1.6 מיליון שקל, ושהשמאי מעריך אותה ב-2 מיליון. אם הבנק בוחר לבסס את השווי על השמאות, המימון יכול להגיע עד 1.5 מיליון שקל, וההון העצמי הנדרש יורד ל-100 אלף. ההוראה אומרת "רשאי": הבנק יכול לבסס את השווי על השמאות, אבל לא חייב.

גם במקרה כזה יש רצפה: "מובהר כי על הרוכש לשלם ממקורותיו העצמיים לפחות את הסכומים הבאים", ובהם "(א) 60,000 ש״ח לרכישת דירה בגינה ניתן מענק בהתאם לנספח א' לחוזר החשב הכללי..." ו"(ב) 100,000 ש״ח לרכישת דירה אחרת." בדירה של 1.6 מיליון ההון העצמי הנדרש יוצא בדיוק 100 אלף שקל, כך שהוא עומד ברצפה. גם בפמה משכנתאות דירות מחיר למשתכן ממומנות לפי שווי השמאות.

האם יש באמת משכנתא ללא הון עצמי?

כשמחפשים משכנתא ללא הון עצמי, מגלים שהסכום שהבנק לא מממן צריך להגיע ממקום אחר. כשהמקור הוא הלוואה, הבנק רואה אותה. נספח א' להוראה מגדיר את ההכנסה הפנויה שהבנק בודק כ"ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות", ובהוצאות הקבועות "יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים". הלוואה משלימה ארוכה מקטינה אפוא את ההכנסה הפנויה בחישוב של הבנק.

איך משלימים הון עצמי בהלוואה כנגד נכס קיים?

גופים חוץ בנקאיים נותנים לא פעם מימון כנגד נכס קיים, בדרגה ראשונה או שנייה, וכך אפשר, בכפוף לחיתום, להשלים חלק מההון העצמי שחסר. פמה משכנתאות, למשל, נותנת הלוואות כאלה לצד רכישה, מחזור, הלוואה לכל מטרה וגישור. כשנשאל איך פמה משכנתאות מסתכלת אחרת על לקוחותיה, ענה המנכ״ל יוגב חדד בקצרה: "אנחנו מסתכלים על הבן אדם." כשהנכס הוא הדירה של ההורים, הבית שלהם נכנס לעסקה, ולכן ההחזר על ההלוואה צריך להיות נוח גם בחודש שבו משהו משתבש.

כמה זמן לוקח לקבל מימון בלי מספיק הון עצמי?

בפמה משכנתאות האישור העקרוני ניתן עד 24 שעות, החתימה על ההסכם נעשית בדרך כלל עד 3 ימים מקבלת השמאות, והביצוע בתוך שבוע מהחתימה, בכפוף לרישום. האישור עצמו כפוף לחיתום. הגיל המינימלי לקבלת אשראי בחברה הוא 21.

בדירה במחיר מופחת, ההון הנדרש יכול לרדת עד הרצפה שבהוראה. בדירה רגילה, הלוואה משלימה אפשרית כל עוד ההחזר הכולל נוח והבנק עדיין מאשר את המשכנתא אחרי שהוא מנכה את ההחזרים שלה מההכנסה. כשאף אחת מהדרכים לא מסתדרת, לפעמים נכון לחפש דירה זולה יותר או לחסוך עוד שנה.

פמה משכנתאות היא חלק מפמה מימון, שבראשה עומד המנכ״ל עפר ארגוב. פמה מימון פועלת יותר מ-30 שנה והעניקה הלוואות למאות אלפי לקוחות.