שוק הדיור הרותח: הזינוק בדמי שכירות שתשלמו על דירה עם ממ"ד

חדשות בקצרה:

• פרמיית הממ"ד בשכר הדירה זינקה משמעותית בשנה האחרונה.
• פרמיית הממ"ד בדירות 3 חדרים עלתה ל-31% בממוצע ארצי.
• בנהריה נרשמה הקפיצה החדה ביותר לפרמיה של 47.8%.
• רק למחצית ממשקי הבית בישראל יש ממ"ד, לפי נתוני הלמ"ס.
• 65% מעסקאות יד שנייה במרץ כללו ממ"ד - שיא של כל הזמנים.

מחירי הדירות בישראל אומנם יורדים אך בצד השני של השוק שכר הדירה מזנק, במיוחד בדירות עם ממ"ד: נתוני אתר יד2 שנאספו עבור חדשות 12 חושפים את העלייה השנתית בפרמיית הממ"ד - התוספת ששוכרי דירות מוכנים לשלם על דירה עם ממ"ד בהשוואה לדירה זהה בלעדיו.

ביד2 השוו בין מחירי השכירות השנה לחודשים המקבילים אשתקד, כך שהנתונים משקפים את השינוי בין התקופה שערב ובמהלך מבצע "עם כלביא" לתקופה שמיד לאחר מבצע "שאגת הארי". התוצאה מראה שפרמיית הממ"ד הממוצעת בדירות 3 חדרים עלתה מ-27.3% ל-31%, בשעה שבדירות 4 חדרים פרמיית הממ"ד טיפסה מ-22.1% ל-26.4%.

רמת גן ממחישה את המגמה היטב. מחיר השכירות של דירת 4 חדרים בעיר בלי ממ"ד כמעט לא התייקר ולמעשה ירדה מ-6,810 שקלים בממוצע ב-2025 ל-6,768 שקלים השנה. לעומת זאת, מחיר השכירות לדירת 4 חדרים עם ממ"ד קפצה מ-8,164 שקלים אשתקד ל-8,741 שקלים השנה. התוצאה היא שהפער במחיר השכירות (פרמיית הממ"ד) עלה בתוך שנה מ-20% ל-29%.

פרמיית הממ"ד היא מונח מעט מטעה, שכן דירות 4 חדרים עם ממ"ד וללא ממ"ד אינן זהות זו לזו. דירות עם ממ"ד נוטות להיות גם גדולות וחדשות יותר, מה שמסביר חלק מפער המחירים המשמעותי. עם זאת, מדובר בהבדל פיזי קבוע - כך שסביר להניח שהגורם האחראי לשינוי השנתי בשיעור הפרמיה הוא אכן קיומו של ממ"ד בדירה. ביד2 מצאו הבדלים חדים בשינוי בפרמיה בכ-20 הערים הגדולות שנבדקו.

הביקוש הגובר לדירות עם ממ"ד לא נולד בוואקום: לפי נתונים שפרסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק למחצית ממשקי הבית בישראל יש ממ"ד, והפערים בין הערים והמחוזות השונים חדים. במחוזות ירושלים ותל אביב לרק כ-39% ממשקי הבית יש ממ"ד, לעומת 61% במחוז המרכז ו-66% ביהודה ושומרון. במקומות שבהם המיגון נדיר יותר, מי שיכול להשכיר דירה עם ממ"ד יכול לגבות עליו יותר.

במקביל, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן של חודש יוני שפורסם בשבוע שעבר, מבטא את הדרמה בשוק השכירות: שכר הדירה לשוכרים חדשים זינק בחודש שעבר ב-6.6%, בהמשך למגמה שכבר נראתה במאי - אז עלה שכר הדירה לשוכרים שחידשו חוזה ב-2.5%, ולשוכרים חדשים ב-6.8%.

השינויים הבולטים בפרמיית הממ"ד

• ירושלים: רק לכ-30% ממשקי הבית בעיר יש ממ"ד לפי הלמ"ס - הנמוך ביותר מבין הערים הגדולות. עם זאת, פרמיית הממ"ד בעיר נעה לכיוונים מנוגדים - בדירות 4 חדרים היא זינקה מ-10.5% ל-18.3% בעוד שבדירות 3 חדרים היא ירדה מ-22.7% ל-21.2%.
• תל אביב: לשליש (33.4%) ממשקי הבית בעיר יש ממ"ד לפי הלמ"ס, ועדיין פרמיית הממ"ד עלתה שם במתינות יחסית - בדירות 4 חדרים, מ-16% ל-20.5% בלבד - אולי הודות לכך שלכ-52% מכלל משקי הבית בעיר יש נגישות למקלט או מיגונית גם ללא ממ"ד.
• חיפה: בעיר הצפונית שבה ל-36% ממשקי הבית יש ממ"ד, הפרמיה בדירות 4 חדרים בעיר זינקה מ-22.5% ל-31.3% בתוך שנה, לפי נתוני יד2.
• השינויים החדים: הקפיצה החדה ביותר בפרמיית הממ"ד נרשמה בנהריה - עלייה מ-22.9% בדירות 4 חדרים אשתקד ל-34.7% השנה, ומ-24.5% בדירות 3 חדרים ל-47.8%. בלוד נרשמה מגמה הפוכה - פרמיית הממ"ד בדירות 3 חדרים בעיר צנחה בחדות, מ-19.4% ל-8.5% בלבד.

לחצו כאן לצפייה בנתונים המלאים.

עלייה בביקוש גם לרכישת דירות עם ממ"ד

השפעת הממ"ד על השוק לא מוגבלת רק לתחום השכירות. סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר דיווחה כי בחודש מרץ, בזמן שהתנהל מבצע "שאגת הארי", 65% מהעסקאות לרכישת דירות יד שנייה כללו ממ"ד - השיעור הגבוה ביותר שנמדד מאז ראשית המדידה, ויותר משיעור הממ"דים במלאי הדירות הכולל במשק, שעומד על כ-45% בלבד לפי נתוני התאחדות הקבלנים. הנתון משקף את הביקוש לממ"דים בעסקאות רכישה ולא את מחירן, אך הכיוון זהה.

נתניה ממחישה את החיבור בין שני העולמות. לפי משרד האוצר, אזור נתניה (כולל ערי השרון) הוביל את הזינוק בשכיחות עסקאות עם ממ"ד, שהגיעו במרץ ל-78% מסך העסקאות יד שנייה באזור. במקביל, נתוני יד2 מראים שגם בשוק השכירות בעיר פרמיית הממ"ד קפץ בחדות, מה שמעיד על העדפה בולטת לדירות ממוגנות בשני השווקים.