בגוש דן והסביבה התופעה כבר מוכרת. כל תקופה "מתגלה" שכונה ותיקה שעד אותו רגע נחשבה לכזאת המאופיינת באוכלוסייה קשת יום וענייה, שיש בה לעיתים תופעות מפוקפקות ופשע, ואשר במשך עשרות שנים לא עניינה אף אחד חוץ מתושביה - עד שמגיעים יזמי ההתחדשות העירונית ומכריזים עליה בתור "הדבר הבא" ומתחילים לקדם בה תוכניות וגם בנייה בפועל.
אחרי היזמים מתחילה להגיע לשכונה אוכלוסייה מבוססת יותר, והרשות המקומית נכנסת לתמונה ומתחילה לשדרג את התשתיות המוזנחות ולהשקיע יותר. תהליך זה הנקרא ג'נטריפיקציה ויש לו השלכות חברתיות לטובה אך גם לרעה, אשר עולות לשיח הציבורי.
אך בראש ובראשונה ישנה השלכה כלכלית משמעותית שבאה לידי ביטוי בזינוק מחירי דירות יד שנייה, עוד לפני שנכנס לשכונה הדחפור הראשון.
בכמה עלו מחירי הנדל"ן? בשביל לענות על כך בדקו שמאי המקרקעין עבור מרכז הנדל"ן איך תוכניות ההתחדשות העירונית משפיעות על חמש שכונות שנמצאות בתהליך ושעד כה נחשבו לעניות ובעלות מוניטין מפוקפק - חלקן עדיין כאלה.
שמאי המקרקעין איתי כלפון ערך סקירה על המתרחש בשתי השכונות הוותיקות בנתניה: קריית נורדאו ונאות שקד והשמאי אבירן חן ערך סקירה לגבי המתרחש בשכונת נווה שאנן בתל אביב, שכונת ג'סי כהן בחולון ורמת עמידר ברמת גן. הנתונים מתבססים על דיווח מאתר מידע נדל"ן (רשות המיסים).
המהפך של נווה שאנן, תל אביב: מאזור מוכה סמים ופשע למגדלים ומגה פרויקטים
נווה שאנן הוקמה על שטחים חקלאיים ממזרח ליפו בשנות ה-20 כחברה יצרנית שיתופית שתעסוק בייצור חקלאי. עם השנים הייצור החקלאי פינה את מקומו עבור תעשייה זעירה, אומנות ומסחר ובעלי מלאכה, ופני השכונה השתנו.
שתי מכות נחתו על השכונה לאורך השנים ומהן היא לא התאוששה עד היום: הקמת התחנה המרכזית הישנה במהלך שנות ה-40 של המאה הקודמת הייתה המכה הראשונה, ולאחר מכן, בשנות ה-90, הקמת התחנה המרכזית החדשה מאות מטרים ספורים מהתחנה הישנה. מרקם השכונה נפגע קשות מהמטרד הסביבתי הענק והפך אותה למרכז פשע, סמים וזנות. בעשרים שנה האחרונות היא גם הפכה למוקד המרכזי למגורי עובדים זרים ומבקשי מקלט. בשנת 2019, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא הייתה במדד סוציו־אקונומי 1 והשכונה הכי ענייה בתל אביב.
בעשר השנים האחרונות השכונה החלה להתחדש במהירות עם שורת מיזמים של תמ"א 38, פינוי־בינוי וגם מגה פרויקטים כמו מתחם הגר"א של קבוצת אלייד. הפרויקט, שהתוכנית שלו אושרה ב-2020, כולל הקמת מגדלי משרדים עד 35 קומות לצד 371 דירות. עוד מגה פרויקט שנמצא בתהליך בנייה שייך לקבוצת לוינשטין בשטח התחנה המרכזית הישנה שיכלול כ-60 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר ו-600 יחידות דיור, מתוכן 117 מיועדות להשכרה לטווח ארוך.
בסקירה בדק חן את עסקאות המכירה של דירות יד שנייה בבניינים שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת. לדבריו, "מחירי הדיור מושפעים מתוכניות להתחדשות עירונית בשלבים מוקדמים ועוד לפני הפקדתה. הוצגו נתונים שנתיים לפני הפקדתה ושנתיים אחריה, עסקאות חריגות שעלולות להטות את התוצאה נופו מהסקירה".
"אפשר להבין על השפעת מתחמים של פינוי-בינוי דרך עלייה מובהקת במחירים של דירות המגלמות פוטנציאל להריסה ובנייה ואפילו ללא תכנון", אומר חן. על פי הנתונים, ניתן לראות עלייה של כ-30% במחירי הדירות מיד שניה למחיר ממוצע של כ-35 אלף ₪ למ"ר בנוי בשנים 2022-23 בהשוואה ל-2020, אז אושרה התכנית.
ג'סי כהן, חולון: השכונה הענייה בעיר עוברת שינוי משמעותי
שכונת ג'סי כהן, הממוקמת במערב העיר חולון, קרובה לקווי המטרו העתידיים M1 ו-M3 ולתחנת הרכבת הקיימת. המדד הסוציואקונומי הנוכחי שלה עומד על 3 מתוך 10, מה שהופך אותה לשכונה הענייה בעיר, אשר מדורגת באשכול 7 מתוך 10.
בחודש ינואר 2023 אושרה למתן תוקף תכנית ח\619 התחדשות עירונית, שגובשה על מנת לקדם ולשפר את פני העיר באמצעות 'צביעת' חלקים מסוימים בשכונה והגדרת מספר קומות לבנייה במסגרת פרויקטים הכוללים הריסה ובנייה מחדש. למשל, ברחוב ארבע ארצות בשכונה ישנה אפשרות להריסת מבנה מגורים של 3-4 קומות לשם הקמה של מבנה מגורים בגובה עד 10 קומות. באפריל 2023 אושרה תכנית המדיניות של השכונה, הצפויה להוסיף לה 5,000 יח"ד.
הסקירה מבוססת על מספר מתחמים לבנייה של 10 קומות, לרבות אפשרות לגיבוש תכנית מפורטת. מהסקירה עולה כי ככל שמתקדמים בשלבי התכנית, ישנה עלייה מובהקת במחירי דירות יד שניה, אשר כבר היום עומדת על כ-25% בהשוואה לשנים 2020-21.
רמת עמידר, רמת גן: מבנייה נמוכה למגדלים
שכונת רמת עמידר, הממוקמת במזרח רמת גן, מתפרסת על שטח של כ-440 דונם ונחשבת עוד משנותיה הראשונות של המדינה לשכונת פועלים. עד כה, הבנייה האופיינית לשכונה היתה מבני מגורים דו-קומתיים. בעבר השכונה היתה מזוהה עם פעילות של פשע, בעקבות מלחמות בין כנופיות (בעיקר מול כנופיית פרדס כץ), אך בתקופה האחרונה ניתן לראות שינוי בהרכב האוכלוסייה, בין השאר בעקבות כניסה של סטודנטים בעקבות הקרבה למכללת רמת גן ולמכללה האקדמית רמת גן.
בין היתר, פרויקטים ראשונים של התחדשות עירונית היו חלק מהגורם לעליית מחירים, ונכון להיום המדד הסוציואקונומי של השכונה עומד על 5 מתוך 10. בעתיד, משכונה עם בנייה ותיקה ונמוכה, היא צפויה להפוך לשכונה של מגדלים ולהוסיף כ-3,300 יח"ד, 3,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה (מעבר ל-3,300 מ"ר הקיימים בה עכשיו), כך עולה ממסמך המדיניות של עיריית רמת גן.
עוד עולה ממסמך המדיניות של העירייה, שפורסם באפריל 2022, כי לעירייה רצון רב לקדם התחדשות עירונית בעיר על פי סוגי מתחמים: כ-10 קומות במסלול פינוי-בינוי, מסלול עיבוי וחיזוק, ומסלול הריסה ובנייה. בנוסף, השנה זכתה החברה הקבלנית איציק תשובה במכרז יזמים לבנייה של 150 יח"ד בשני מגדלים בשכונה, לצד מגדלים שכבר נבנו ואוכלסו.
על פי הסקירה של חן, מסמך המדיניות של העירייה מגדיל את הוודאות באשר לאופן קידום ההתחדשות העירונית, וכי גם במקרה זה אפשר לראות עלייה של כ-20% במחירי הדיור יד שניה בשנים 2022-23 למחיר של כ-55 אלף ₪ למ"ר בנוי בממוצע, בהשוואה לשנים שלפני אישור התכנית, 2020-21.
נאות שקד, נתניה: עלייה של 30% במחירי דירות יד שנייה
שמאי המקרקעין איתי כלפון ערך סקירה דומה באשר לשתי שכונות בנתניה: נאות שקד וקריית נורדאו. הסקירה התבססה על עסקאות מכירה של דירות יד שניה שנבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, בהתאם לדיווח מאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים. קריית נורדאו הוקמה בשנות ה-50 ונאות שקד הוקמה בשנות ה-60 של המאה של המאה הקודמת, שתיהן מתוך מטרה לספק דיור לעולים חדשים שהגיעו לעיר. שתי השכונות נמצאות ברמה סוציואקונומית 3 מתוך 10 על פי הנתונים המוצגים באתר מדלן.
בשתי השכונות מקודמות תכניות רבות להתחדשות עירונית. הסקירה של כלפון השוותה נתוני מכר כשנתיים לפני ואחרי הפקדת התכנית, על מנת לזהות את המגמה במחירי הדירות על רקע ההפקדה של תכניות להתחדשות עירונית. בנוסף, נופו מהסקירה עסקאות חריגות אשר עלולות להפחית את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
בשכונת נאות שקד, הסקירה התבססה על 3 חלוקות באותו גוש, בהן הופקדה תכנית לפינוי-בינוי מתחם בן צבי, על סמך תכנית של חברת אאורה, אותה אישרה הוועדה המקומית להפקדה וכוללת בנייה של 1,558 יח"ד באזור בו קיימות 392 דירות נכון להיום. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הגדול בעיר.
על פי הנתונים, אפשר לראות כי ככל ששלבי התכנית מתקדמים, כך נרשמת עלייה מובהקת במחירי הדירות, זאת משום שהשוק מגיב לתכנית ומגלם את העניין בעסקאות המכר. בשנים 2022-2023 המחיר הממוצע בשכונה עמד על 29,946 ₪ למ"ר, עלייה של כ-30% במחירי דירות יד שניה בהשוואה לשנים 2020-2021.
קריית נורדאו, נתניה: עליות דומות לנאות שקד
גם בקריית נורדאו פועלים כיום יזמי התחדשות רבים. ברחבי השכונה מקודמות תכניות רבות של התחדשות עירונית, ביניהן תכנית פינוי בינוי של חברת י.ח דמרי הכוללת הריסה של שבעה מבני רכבת הכוללים 138 יח"ד והקמה של 553 יח"ד בשלושה מגדלים בשטח. התכנית אושרה ופורסמה ברשומות של ספטמבר 2022. תכנית נוספת של פינוי-בינוי היא התכנית של אפריקה התחדשות עירונית במתחם זלמן שניאור, ש"י עגנון ואריה לייב פינסקר, אשר פורסמת ברשומות של מאי 22 וכוללת בנייה של 512 יח"ד חדשות.
"גם במקרה זה, אפשר לראות עלייה מובהקת בין השנים שלפני ההקפדה של התכניות לבין השנים שאחרי ההפקדות", אומר כלפון. "השוק מגיב לתכניות והמחירים עולים ככל שיש התקדמות בשלבי התכניות- החל מההפקדה, עמידה בתנאי הסף ועד למתן תוקף התכנית". בשכונת קריית נורדאו אפשר לראות מספר גדול יותר של תכניות התחדשות עירונית בהשוואה לנאות שקד, טווחי המחירים דומים למדי וכך גם עליית המחירים מול התכניות".
לדבריו, "נרשמה עלייה של כ-30% במחירי דירות יד שניה בשנים 2023-2023 לעומת 2020-21, עוד לפני אישור התכנית, לרמה של 31,420 ₪ למ"ר בממוצע". עוד אומר כלפון כי "כדאי לציין כי לתכניות התחדשות עירונית יש השפעה על מחירי הדירות אפילו לפני הפקדת התכנית, בשלבים מוקדמים כגון מפגשי דיירים, מכרז יזמים וכד'".
"ההשפעה של התחדשות מתחילה עוד לפני הפקדת התכנית"
עוד חשוב לציין כי גם אם משקללים את עליית מחירי הדיור באופן כללי, העליות במחירים בשכונות ההתחדשות העירונית עדיין גבוהות יותר. למשל, ב-2022 נרשמה עלייה של 19.8% במחירי הדיור תוך שנה, שיעור שיא בעשור האחרון. עם זאת, צמיחה זו עדיין נמוכה יותר מהשפעת תכניות ההתחדשות העירונית על המחירים.
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.