משרד המשפטים פרסם לפני מספר ימים את טיוטת התיקון לתקנות התכנון והבנייה, אשר כוללת שינויים שהוגדרו בחוק ההסדרים האחרון בכל הנוגע להתנהלות ועדות הערר. השינוי המרכזי אשר מקודם במסגרת התיקון הנוכחי הוא הגבלת יכולת הגשת העררים באמצעות חיוב קבלת "רשות ערר" מיו"ר הוועדה לגבי החלטות שקיבלו ועדות מקומיות מקצועיות.
לפי תיקון סעיף 112 לחוק התכנון והבנייה, החל מה-1.9.23, מי שיבקש להגיש ערר על החלטה של ועדה מקומית עצמאית (או עצמאית מיוחדת) בנוגע לתכניות שהגיש, יידרש לקבל אישור להגשת ערר מיו"ר ועדת הערר אשר "יביא בהחלטתו, בין היתר, שיקולים אלו: הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה, והיא אינה קנטרנית או טורדנית". טיוטת התקנות תהיה פתוחה להערות הציבור עד 15.8.
"התיקון אולי יהפוך את התהליכים ליעילים וזריזים יותר, אבל יחליש את הפרט"
עו"ד צבי שוב, שותף במשרד עורכי הדין שוב ושות', אומר כי התיקון ימנע בפועל ביקורת משפטית על נושאים תכנוניים וישים כוח רב בידיהן של הוועדות המקומיות הגדולות כמו הרצליה ותל אביב. "החשיבות של התיקון היא שכמעט לא תהיה ביקורת על תכניות של ועדות עצמאיות מצד של ערכאה תכנונית גבוהה יותר. בתל אביב, למשל, יש ועדה עצמאית אשר היוותה עד היום ערכאה עליונה מול הערכאה של הוועדה עצמה – כך שכל תכנית היתה יכולה להגיע לוועדת הערר. בנוסף, תכניות של איחוד וחלוקה לא היו מסתפקים בוועדות מקומיות אלא עולים שלב לוועדת ערר".
אחת הדוגמאות לכך, מספר עו"ד שוב, "היא חלוקת הזכויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב. העירייה הקצתה את המגרשים מבחינת היקף וערך. כל בעל מגרש יכול היה לפנות לוועדת ערר אם היו לו טענות בנוגע לכך, ואז היו ממנים שמאים נוספים שיבדקו את כל המרכיבים. החל מספטמבר הקרוב, תהיה דרישה לקבלת רשות להגיע לוועדת הערר. הבעיה המרכזית היא שהקריטריונים הנדרשים כדי לקבל את אותה רשות הם מאוד מצומצמים ורוב הבקשות צפויות להידחות. היזם יצטרך לשכנע את ועדת הערר על כך שישנן השלכות רחבות היקף וכי לא מדובר בבעיה שהיא רק שלו".
עוד מזהיר עו"ד שוב כי במקרים של תכניות גדולות הוועדות עשויות להעניק את הרשות להגשת ערר, אך בתכניות הקטנות הסיכויים יהיו קטנים באופן משמעותי. "בתכניות הקטנות, לעומת זאת, כמו בניינים בודדים, לא תינתן הרשות להגיש ערר. למשל, אם מישהו נפגע מתכנית המיטיבה עם השכן יותר ממנו – הוא לא יזכה להגיש ערר משום שאין לכך השלכות רוחב. בתיקון אולי יהפוך את התהליכים ליעילים וזריזים יותר, אבל יחליש את זכויות הפרט. שופכים את התינוק עם המים. רוצים לייעל את עבודת הוועדות המקומיות אבל להן יש אינטרס שונה – זה לא דומה לערכאה חיצונית נייטרלית, ולדעתי חשוב שתהיה עליהן ביקורת".
"התיקון עלול למנוע מהציבור את השמעת הטענות שלו"
לדברי עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני ממשרד עורכי הדין ענת בירן, "נראה שבסעיף הזה יש ניסיון להפחית את העומד מוועדות הערר ולשפר את היעילות של ההליך התכנוני, אך קיים סיכוי לכך שהתוצאות יהיו הפוכות. למעשה, התיקון יוצר הליך חדש בו כל החלטה שתתקבל על ידי ועדה מקומית עצמאית, תדרוש מהיזם או מהמתנגדים לבקש רשות להגיד ערעור ורק לאחר מכן, אם ניתנה הרשות – רק אז להתחיל את ההליך העיקרי אשר עוסק בסוגיות המשפטיות והתכנוניות אשר בגופם של דברים. מדובר בהליך דו שלבי שעלול להעמיס ולעכב אף יותר את ההליך התכנוני כולו, וגם להעמיס את נטל העלויות בכסף ובזמן עבור כל הצדדים".
עוד אומרת עו"ד דוידיאן גדעוני כי "נוצרת כאן פגיעה מהותית בזכות השימוע של מגיש התכנית ושל מתנגדיה, ובמיוחד מדובר בפגיעה ביכולות של יזמי נדל"ן ומתכנני התכניות לערער ולהשמיע טענות על נושאים אקוטיים לפרויקט, רק משום שאין להן 'השלכות רוחב'. הפגיעה בזכות להגשת הערר מתעצמת במקרים בהם ועדה מקומית עצמאית היא היוזמת של התכנית. במקרים אלו, עלול להיות מצב בו ועדה מקומית יוזמת, מכינה, מגישה ומאשרת את התכנית – כל זאת ללא אפשרות לערור נגדה. נוכל לראות דוגמה לכך בקרוב בוועדה המקומית של תל אביב, אשר קידמה והפקידה תכנית לרובעים 5-6 בעיר".
לסיום, טוענת עו"ד דוידיאן גדעוני כי "ביטול הזכות לערער על החלטות הוועדה המקומית תל אביב עשוי לפגוע בבעלי זכויות רבים ויזמים הפועלים באזורים הרלוונטיים, ולמנוע את השמעת הטענות של הציבור מול ועדת הערר, שהיא הגוף המבקר את החלטות הוועדה המקומית. על מנת לקבל נקודה להשוואה, תכנית עיריית תל אביב לרובעים 3-4 אושרה על ידי הוועדה המחוזית לאחר מינוי של חוקר מיוחד אשר שמע את כל ההתנגדויות וגם לאחר מכן היתה זכות לערור לוועדת משנה לעררים של המועצה הארצית".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.