החוק שאמור לשקם את הבתים שנהרסו – מי באמת יקבל פיצוי מלא?

מה יעלה בגורלם של אלפי בעלי דירות שביתם נפגע במלחמה? האם המדינה תצליח לשקם שכונות שלמות במהירות מבלי לפגוע בזכויות הקניין של האזרחים ?ומהו הפיצוי הראוי למי שאיבד את ביתו בעקבות מתקפות הטילים על ישראל במהלך מבצע "שאגת הארי"? טיוטת חוק השיקום החדשה מבקשת לתת מענה לשאלות הללו, אך גם מעוררת מחלוקות. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, סבורה כי מדובר בצעד בכיוון הנכון – אך כזה שעדיין דורש תיקונים מהותיים.

בהתייחס לטיוטת חוק השיקום המעודכנת אומרת בוגין כי "ראשית יש לשבח את הנוסח הנוכחי, שהוא מצומצם, ממוקד וריאלי יותר מהנוסח הראשוני. מספר שינויים משמעותיים הופכים את החוק המוצע לישים יותר. בראש ובראשונה, ביטול חלופת ההפקעה, שהייתה אופציה פוגענית ואכזרית. נלחמתי להסרתה מטיוטת החוק, ואני שמחה שכך בחרו לעשות מקבלי ההחלטות".

"מלכתחילה ההפקעה נועדה להיות חרב מעל ראשם של בעלי הדירות, במטרה למנוע תופעה של סרבני חתימות", היא טוענת. "יש לזכור כי הפקעה היא הפעולה הפוגענית ביותר שניתן לבצע בקניינו של אדם. על פי החוק בישראל ניתן לבצע מהלך כזה רק אם יש בכך צורך ציבורי. לפי גרסת החוק המקורית, ההפקעה לא נועדה לצורכי ציבור, אלא משמעותה הייתה ליטול מבעל הדירה את קניינו ולהעבירו לאחר. מדינת ישראל אינה יכולה להרשות לעצמה מהלך כזה מול בעלי הדירות.

"כעת, במקום הפקעה, נקבעו בחוק המוצע קריטריונים שמאפשרים לפנות לבית המשפט, וזה יכול לחייב בעלי דירות להסכים לתהליך – על בסיס שיקולים הגיוניים ומידתיים. בכל מקרה, אין מדובר בהפעלת חוקי הפקעה, וכך, גם במקרה זה בעל הדירה יהיה זכאי לדירה חדשה או לפיצוי כספי. יש להדגיש כי מס רכוש מחויב ממילא לבנות בניין חדש במקום זה שנהרס. פיצויי הפקעה נמוכים משמעותית, ולכן אם חלופה זו הייתה נותרת על כנה, משמעות הדבר הייתה שהמדינה מתנערת מאחריותה ו'זורקת' את בעל הדירה לקבלת פיצוי זעום".

הבעיה עם "חלופת היציאה"

לדברי בוגין, מנגד, הפיצוי הכספי במסגרת "חלופת היציאה" עדיין בעייתי ודורש תיקון. "החוק המוצע מאפשר לבעל הדירה לבחור בפיצוי כספי במקום להמתין לסיום הפרויקט. אולם הפיצוי מחושב לפי נתוני הדירה שנהרסה, לרבות שטחה. הפיצוי הראוי צריך להיות השווי המהוון של הדירה העתידית שבעל הדירה צפוי לקבל בפרויקט. למה לפגוע בבעלי הדירות פעמיים – פעם אחת עשה זאת הטיל האיראני, וכעת המדינה?".

בוגין מוסיפה כי פיצוי לפי ערך הדירה במצבה הנוכחי אינו משקף את המציאות הכלכלית של בעלי הדירות. "מי שדירתו נפגעה ייאלץ להתגורר בשכירות במשך תקופה ארוכה בהרבה לעומת פרויקט פינוי-בינוי רגיל – שכירות לכל תקופת התכנון, האישורים והוצאת היתר הבנייה. מדוע שבעתיד יהיה מי שייהנה משוויה של הדירה החדשה, בעוד שהפיצוי לא יגיע לבעליה המקוריים?". לדבריה, גם סוגיית תשלום דמי השכירות בתקופה שעד קבלת היתר הבנייה אינה מוסדרת דיה, וראוי כי מס רכוש יישא בהוצאה זו.

עוד היא מסבירה כי לפי ההצעה, הפיצוי הכספי ב"חלופת היציאה" מחושב על פי נתוני הדירה שנהרסה. "כך למשל, בעל דירה ותיקה בשטח של כ-70 מ"ר יקבל פיצוי בהתאם לשווי דירה חדשה בגודל זהה, אולם הפיצוי אינו לוקח בחשבון את שווי ההיוון של הדירה שהיה אמור לקבל במסגרת פרויקט פינוי-בינוי – כלומר דירה בשטח גדול יותר".
סוגיה נוספת נוגעת להיטל ההשבחה. לדבריה, ההפחתה שלו לשיעור של כ-25% היא שינוי מבורך, שעשוי לעודד יזמים להצטרף למהלך בזכות כדאיות כלכלית גבוהה יותר. "היטל ההשבחה הוא אחד הגורמים המרכזיים בקביעת הכדאיות של פרויקט. הפחתתו ל-25% במקום כ-50%, ובמקום מס מוגדל באזורי המטרו שיכול להגיע עד 72%, תאפשר לפרויקטים לצאת לפועל ולהתקדם מהר יותר – לטובתם של בעלי הדירות שנפגעו".