בזמן מלחמה: האם דייר אחד יכול להשאיר בניין שלם בלי ממ"ד?

במציאות הביטחונית של השבועות האחרונים, עם פתיחת מבצע "שאגת הארי" ונפילות הטילים האיראנים ברחבי הארץ, ההתחדשות העירונית בישראל מקבלת משמעות חדשה. אם בעבר פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 נתפסו בעיקר ככלי לשדרוג סביבת המגורים וליצירת ערך נדל"ני, הרי שכיום הם קשורים גם בשאלה בסיסית יותר – ביטחון אישי. בניינים ישנים רבים ברחבי הארץ עדיין אינם כוללים ממ"ד, והדרך המרכזית להוסיף מיגון כזה היא באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית.

דווקא על רקע זה, אחת הסוגיות המשפטיות הבולטות בתחום מקבלת משנה תוקף – סוגיית הדייר הסרבן. מדובר במצב שבו רוב בעלי הדירות בבניין מבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית, אך אחד או כמה מהדיירים מתנגדים לו ומונעים את התקדמותו. לעיתים ההתנגדות נובעת מחשש אמיתי או מחוסר אמון, אך במקרים אחרים מדובר בהתנגדות שאינה מבוססת על טענות מהותיות.

הדין הישראלי כבר מכיר בתופעה הזאת ומנסה להתמודד איתה. החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, להטיל אחריות משפטית על דייר שמסרב להצטרף לפרויקט ללא סיבה סבירה, ואף לפסוק נגדו פיצויים אם התנגדותו גורמת נזק לשאר בעלי הדירות. הרציונל פשוט: כאשר רוב משמעותי של בעלי הדירות בבניין מבקש לקדם פרויקט שמיטיב עם כלל הדיירים, אין הצדקה לכך שמיעוט קטן יחסום אותו.

אלא שהמציאות הביטחונית הנוכחית מוסיפה ממד נוסף לדיון. בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית התוצאה אינה רק דירה חדשה או בניין מודרני יותר, אלא גם תוספת של ממ"דים ומערכות מיגון מתקדמות. כאשר בניין ישן ללא ממ"ד אינו מתקדם להתחדשות בגלל התנגדות של מיעוט דיירים, המשמעות היא שלעיתים בניין שלם ממשיך להישאר ללא מרחב מוגן.

מצב כזה מעלה שאלה עקרונית: האם ההתנגדות לפרויקט התחדשות עירונית שמוסיף ממ"דים צריכה להיבחן רק דרך פריזמה של זכויות קניין, או שיש מקום להתייחס אליה גם בהיבט רחב יותר של בטיחות הדיירים. במילים אחרות, כאשר ההתחדשות העירונית כוללת גם שיפור מהותי של המיגון, ייתכן שהאיזון בין זכויות הפרט לבין האינטרס של כלל הדיירים צריך להשתנות.

מה קובע החוק?

כבר היום החוק קובע מנגנונים שמאפשרים להתגבר על סרבנות במקרים מסוימים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, למשל, כאשר רוב גדול של בעלי הדירות תומך בפרויקט, ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש להכריז על דייר מסוים כ"סרבן". הכרזה כזו יכולה להוביל לחיוב בפיצוי ואף לפתיחת הדרך לקידום הפרויקט למרות ההתנגדות. גם במסגרת תמ"א 38 קיימים מנגנונים דומים.
עם זאת, בפועל ההליכים הללו אינם תמיד פשוטים. לעיתים מדובר בתהליכים משפטיים ארוכים, שבמהלכם הפרויקט כולו מוקפא. כאשר מדובר בפרויקט שמטרתו גם שיפור המיגון, העיכוב הזה מקבל משמעות רחבה יותר – שכן הוא משאיר בניין שלם במצב הקיים לאורך שנים.

לצד ההיבט המשפטי, ניתן לראות גם שינוי מסוים בגישה הציבורית לנושא. בתקופות של הסלמה ביטחונית, בניינים חדשים הכוללים ממ"דים ומיגון מתקדם נתפסים פחות כמותרות נדל"ניות ויותר כצורך בסיסי. ההתחדשות העירונית הופכת, במובן מסוים, לחלק מהיכולת של העורף להתמודד עם איומים ביטחוניים.
עם זאת, חשוב להבחין בין סרבנות בלתי מוצדקת לבין התנגדות לגיטימית. ישנם מקרים שבהם דיירים מעלים טענות ענייניות לגבי תנאי העסקה, התמורות המוצעות או תכנון הפרויקט. החוק והפסיקה מכירים בכך שלא כל התנגדות היא בהכרח סרבנות. האתגר המשפטי הוא לזהות את המקרים שבהם ההתנגדות חורגת מגבולות הסביר ומונעת פרויקט שמשרת את כלל הדיירים.

על רקע המציאות הביטחונית הנוכחית, נראה כי כבר בתקופה הקרובה עשויה להסתמן החמרה מסוימת בגישה כלפי בעלי דירות המסרבים להצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית. אם בעבר ההתנגדות נבחנה בעיקר דרך הפריזמה של זכויות הקניין של הדייר הבודד, הרי שכאשר פרויקט התחדשות כולל גם תוספת ממ"דים ושיפור משמעותי ברמת המיגון של הבניין, הולך וגובר משקלו של האינטרס המשותף של כלל הדיירים בבטיחות ובמיגון. במצב כזה, ייתכן שבתי המשפט והגורמים התכנוניים יגלו פחות נכונות לקבל התנגדויות שאינן מבוססות על טעמים מהותיים, במיוחד כאשר משמעות העיכוב היא השארת בניין שלם ללא מרחב מוגן לאורך זמן.

הדיון סביב הדייר הסרבן אינו צפוי להיעלם, אך ייתכן שבעידן שבו שאלת המיגון הופכת מרכזית יותר בחיי היומיום, גם האופן שבו המשפט והציבור מתייחסים לסוגיה ימשיך להשתנות. ככל שהתחדשות עירונית נתפסת ככלי לשיפור הביטחון האישי של הדיירים, כך גם המשקל שניתן להתנגדות של מיעוט קטן עשוי להיבחן מחדש.