נדל"ן או שוק ההון? דילמות עד סוף שנת 2025

שנת 2025 מסתמנת כשנת מפנה בשווקים: מצד אחד שוק ההון המקומי והעולמי שוברים שיאים במדדים המובילים, ומצד שני, תחום הנדל"ן בישראל שעובר תמורות ושינויים בסביבת ריבית גבוהה, מחירי קרקע יקרים ותוכניות ממשלתיות שמנסות להחזיר את האיזון. המשקיע הישראלי שואל את עצמו: איך כדאי לחלק את ההון? האם עדיף לפזר בנדל"ן או לנסות את שוק ההון? ואולי הכי כדאי לשלב בין השניים?

השווקים בארץ ובעולם מציבים בפני המשקיעים אתגר מורכב מאי פעם. מצד אחד, שוק ההון הישראלי והעולמי נהנה מצמיחה ומשבירת שיאים במדדים המובילים, כשהריבית הגבוהה עדיין מאפשרת לא מעט אלטרנטיבות. מצד שני, שוק הנדל"ן המקומי מתנדנד עם היצע גבוה של דירות שטרם נמכרו, קושי במימון ותוכניות ממשלתיות שמנסות להחזיר יציבות לשוק.

בימים אלו השאלה הגדולה של המשקיע הישראלי היא לא רק היכן כדאי להשקיע מיליון שקל, אלא גם כיצד לבנות תמהיל נכון שישלב בין היציבות של נדל"ן לבין הנזילות והתשואה הפוטנציאלית של שוק ההון. הבחירה היא לא בינארית, אך דורשת הבנה, תכנון ומוכנות לשקלל יתרונות מול חסרונות בכל אפיק השקעה.

*חשוב לציין שמדובר בכתבה עם מידע כללי בלבד ואיננה ממצה את כלל האפשרויות ואינה מהווה תחליף לייעוץ מותאם ואין מדובר בהמלצה. הדוגמאות אינן התחייבות לביצועים עתידיים, ועלולות להשתנות בהתאם לתנאי שוק.

למרות שהאפשרויות מאוד רחבות, ניסינו לתמצת לכם מידע על מספר אפשרויות, במיוחד לימים אלו:

1. דירה יד שנייה בפריפריה

   הפריפריה בישראל צומחת מאוד בשנים האחרונות בעקבות תמורות חיוביות בתחום התעסוקה והתחבורה. הממשלה משקיעה בעידוד הגירה לפריפריה, לדוגמה, העיר אופקים שבנגב המערבי נהנית מהטבת מס של 18%, כך שכל תושב בעיר יכול לחסוך אלפי שקלים בכל שנה. כמו כן, התעסוקה מתרחבת לצד קו רכבת שמאפשר נסיעה של כ-70 דקות לתל אביב לאור הקו החשמלי החדש שנחנך לאחרונה וכביש עוקף למוקדי התעסוקה בבאר שבע. עדיין אפשר למצוא דירות יד שנייה בעיר, עד 3 חדרים, במחירים של עד מיליון שקלים (נכון לאוקטובר 2025).
   
   העיר יקנעם, נהנית מפריחת הייטק למרות שהיא לא במרכז הארץ ובטח לאור ההתפתחות של חברת NVIDIA העולמית (שמשרדיה בישראל ממוקמים באזור התעשייה של יקנעם).
   עדיין, למרות הריבית הגבוהה, כשבונים את העסקה עם מינוף חכם, ניתן יהיה להשיג תשואה לשכירות יחסית גבוהה על ההון העצמי בהשוואה לאזורי הביקוש. לצורך הדוגמה המספרית, בחישוב תזרים של דירה שמכניסה דמי שכירות של 2,400 שקלים ומחירה 640 אלף שקלים, במידה והרוכש מבצע 50% רכישה באמצעות משכנתא או הלוואה בהחזר גרייס ל-3 שנים, ו-50% בהון עצמי, יוצא שהתשואה התזרימית להון העצמי עומדת על כ-8%. הנתונים בדוגמה הם להמחשה בלבד. כמובן שלפני הרכישה חשוב לבדוק את מצב הנכס, את סביבתו, לבנות הסכמים עם בטחונות אל מול השוכרים ועוד.
   
   

   בעד: תשואה יחסית גבוהה מול אזורי ביקוש, נדרש הון עצמי נמוך ומיסוי מופחת באזורים מסוימים.

   נגד: תלות במצב השוק המקומי וביכולת למצוא שוכרים טובים, נכסים ישנים שדורשים תחזוקה יקרה.

2. דירה "על הנייר" מקבלן
   
   

   בעקבות תקנות חדשות של בנק ישראל שהגבילו את מבצעי המימון, קשה למצוא בימינו עסקאות בשיטת מימון של 10-90 (תשלום של מקדמה בשווי 10% משווי הנכס, ויתרת הסכום, 90%, לאחר קבלת ההיתר), אך לעיתים כשנפתח שלב המכירה המוקדמת בפרוייקט (פריסייל) עדיין אפשר להשיג תנאים טובים.
   בבנייה של עסקה מול קבלן חשוב מאוד לבדוק היטב את התזרים, והאם מדובר בעסקה עם הלוואת קבלן. יש לוודא את תקופת ההלוואה מול תקופת האכלוס, ומה הדין במקרה של איחור. המטרה העיקרית בסוג השקעה כזה הינו דחיית התשלומים ללא הכנסה משכר דירה, וחישוב הרווח.
   בעד: אפשרות כניסה עם הון עצמי נמוך יחסית, פוטנציאל רווח משמעותי אם ערך הדירה יעלה, תזרים תשלומים נוח עד האכלוס ללא צורך במשכנתא.

   נגד: אין הכנסה שוטפת, סיכון לעיכובים במסירה ולעלויות בלתי צפויות, במקרה של ירידת מחירים ושוק תחרותי ו/או היצע גדול באותה שכונה בעקבות בנייה חדשה עשויה להפחית משמעותית את הרווח הצפוי.

3. השקעה במגרשים לבניה עצמית בפריפריה

   
   רשות מקרקעי ישראל מוציאה לעיתים מכרזים לבנייה עצמית ביישובים רבים ובמחירים תחרותיים, וניתן לנצל הזדמנות זו להשקעה. חשוב לשים לב בתקנון המכרז: האם חייב לבנות תוך מספר שנים מרגע הזכייה? מה העלות הכוללת של הפיתוח, והאם ניתן לסחור בקרקע? במגרש בדרך כלל ניתן להשיג מימון של עד 70% מהשווי, כך שניתן לעקוף את המגבלה שקיימת לדירות יד שנייה, ומס הרכישה הנמוך יותר מרכישה של דירה נוספת. את תנאי המכרז והמסמכים הנלווים ניתן לבדוק באתר רשות מקרקעי ישראל בהתאם לפרסום העדכני. אמנם בעסקה מסוג זה אין הכנסה תזרימית, אך המטרה היא בסופו של דבר לרכוש באזור שמתפתח לשכונת מגורים, עם פיתוח מואץ בתשתיות, ואולי אף לקדם היתר לבנייה - מה שיכול אף לעלות את שווי הנכס.

   בעשור הקודם נרשמו כ־13–14 אלף התחלות בנייה של צמודי קרקע בשנה, אך בשנים האחרונות ירד ומנגד, רמ"י שיווקה מאז 2021 כ־12 אלף מגרשים בלבד בכל הארץ, אפשר להמחיש את הפער בין ההיצע המצומצם לביקוש הגבוה ואת הפוטנציאל הטמון בסגמנט זה.

   בעד: פוטנציאל לעליית ערך באמצעות השבחה באזורי פיתוח, תנאי מימון ומס נוחים יותר לעומת דירה שנייה, אפשרות ליזום ולהשפיע על הבנייה.

   נגד: אין הכנסה תזרימית, לעיתים התחייבות לבנייה בפרק זמן קצוב או להגבלות במכירה אם באמצעות מכרז, עלויות בלתי צפויות נוספות כמו פיתוח, תשתיות, אישורים וכו'.

4. נכס בחו"ל בקנייה ישירה

   השקעה מסוג זה לעיתים נשמעת אטרקטיבית, אך קיימים בה הרבה נעלמים. ניתן לרכוש דירה בחו"ל, אבל חשוב להבין את הביורוקרטיה המשפטית והמיסוי בעת רכישה בכל מדינה ומדינה: האם חל על הרוכש מס נוסף לשכירות? מה העלות לניהול הנכס? (לעיתים עלות זו מורידה משמעותית מהכדאיות של העסקה).

   בעד: פיזור השקעות מחוץ לישראל, לעיתים תשואות גבוהות יותר מאשר בארץ בעיקר אם משלבים השכרה לטווח קצר, אפשרות לעליית ערך באזורים מתפתחים.

   נגד: לעיתים מורכבות משפטית ומיסוי לא צפוי, ניהול מרחוק יקר ולעיתים מסובך, סיכון מטבע ותלות בכלכלה המקומית.

5. קרן או קופת השקעות עם חשיפה לנדל"ן

   אם אתם רוצים לבצע השקעה שהיא מעורבת וחשופה לשוק ההון המקומי והגלובלי בתחום הנדל"ן ובשוק ההון, קיימות אפשרויות שונות להשקעה דרך החברות המוסדיות (חברות הביטוח ובתי ההשקעות).

   לדוגמה, פוליסת חיסכון שבה שניתן לבצע פיזור בין מסלולים המושקעים במדדים המובילים בבורסה העולמית (S&P 500, Nasdaq) לצד מסלול עם נכסים לא סחירים בהם תוכלו להיות חשופים ברכישה או בשותפות עקיפה בנכסים מניבים בתחום המלונאות, לוגיסטיקה, נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. החברות המוסדיות משקיעות באמצעות כספי העמיתים לצד הנוסטרו, הון עתק בתחומי החוב לנדל"ן, ומקיימות שותפויות עם חברות בינלאומיות בנכסים רבים בעולם. ניתן להשקיע בצורה זו גם באמצעות השקעות מסורתיות בקופות גמל, השתלמות וכיוצ"ב.

   בעד: נזילות יחסית גבוהה, פיזור רחב בין נכסים, שווקים ומטבעות, נזילות גבוהה יחסית (במיוחד בקרנות פתוחות), רף כניסה נמוך וניהול מקצועי וחיסכון בהוצאות ישירות.

   נגד: לעיתים שקיפות מוגבלת ברמת הנכסים הלא סחירים המנוהלים, חשיפה לתנודתיות השווקים, שליטה מוגבלת בהחלטות ההשקעה האסטרטגיות.
   
   

לסיכום, ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי מציין שאין תשובה אחת נכונה לשאלה איפה ואיך להשקיע, ואין אפשרות לצפות מראש את כל הסיכונים הכרוכים בכך. חשוב מאוד שכל משקיע יקח בחשבון את הצרכים של התא המשפחתי הכולל ויבצע התאמה למאפיינים האישיים של משק הבית בהווה ובעתיד. השקעות מסוג זה דינאמיות ומצב השוק המקומי והגלובלי כולל שינוי תקנות וחוקים עלולים לשנות את כדאיות העסקה בעתיד. בכל אופן, בכתבה הזו ניסינו לשקף את העובדה שבכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. חשוב להבין את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, את הצורך בהכנסה שוטפת מול השקעה לטווח ארוך להשקעה הונית, בניית אסטרטגיה מותאמת אישית והיוועצות באיש מקצוע מנוסה בכלל התחומים.

המידע בכתבה זו הינו כללי ואינפורמטיבי בלבד, ולא ממצה את מלא הזכויות/חובות/התקנות הרגולטוריות ואינו חלק מתהליך של בירור צרכים של המשקיע הנדרש לקבלת החלטה לביצוע השקעות מסוגים שונים, ואינו מהווה המלצה ו/או תחליף לתהליך תכנון מלא יחד עם בעל רישיון מטעם הגופים המפקחים מכל סוג שהוא, המתחשב בנתוניו, מטרותיו וצרכיו ומאפייניו האישיים והספציפיים של כל לקוח/ה ואין בו כדי להחליף את שיקול דעתו של הלקוח/ה.

מידע זה אינו מהווה ואין לראות בו בשום דרך הצעה, ייעוץ, המלצה, חוות דעת או שידול להחזיק, לרכוש או למכור נכסים ו/או שירותים פיננסיים ו/או מוצרים פנסיוניים.

כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על דעתו ועל אחריותו הבלעדית, ומאקו והמרכז לתכנון פיננסי לא יהיו אחראיות לכל נזק, אובדן או הפסד כלשהו, ישיר או עקיף, כספי או אחר, שייגרם למשתמש כתוצאה משימוש ו/או הסתמכות על האמור במידע זה. ט.ל.ח סוכן ביטוח פנסיוני מס׳ רישיון L-00110367.