ההחלטה שהעלתה את ערך הדירות - ועצרה את הבנייה?

בסוף מושב הקיץ האחרון של הכנסת אושרה אחת התקנות הדרמטיות ביותר בשנים האחרונות בתחום הבנייה למגורים: הגדלת שטח הממ״ד המינימלי מ-6-3 מ״ר ל-15 מ״ר עד 18 מ״ר וזאת בהתאם לגודלה המקורי של הדירה. שינוי שנשמע טכני לכאורה, אך בפועל משנה סדרי עולם. הממ״ד, שבלא מעט בתים שימש חדר ילדים קטן או כמחסן מאולתר, הופך מעתה לחדר מלא, מרווח ונוח, כזה שניתן לשהות בו שעות ארוכות בעת חירום. במדינה שבה המרחב המוגן הפך למרכיב בסיסי בחיי היומיום, זהו צעד מתבקש. אבל ההשלכות חורגות הרבה מעבר לביטחון.

הגדלת הממ״ד אינה רק שיפור בטיחותי, היא גם תוספת שטח אמיתית לדירה. בשוק הנדל״ן הישראלי, כל מ״ר נחשב - וכשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, התוספת הזו מתורגמת לכסף משמעותי. בפרויקטים גדולים, תוספת של חמישה או שישה מ״ר לכל דירה מצטברת לעשרות מיליוני שקלים שנכנסים לאקו-סיסטם הכלכלי של הפרויקט: בעלי הדירות נהנים מעלייה בשווי הדירה העתידית, והיזם נהנה מזכויות בנייה בקנה מידה רחב הרבה יותר.

כל דחייה הופכת למכה קשה

אלא שכאן מתחיל המתח. כדי ליהנות מהתוספת, יש לפתוח מחדש את כל הליך התכנון: לעדכן היתרי בנייה ולפעמים גם תוכניות עיצוב , לפתוח הסכמים, להגיש מחדש בקשות לרשויות, ולחכות לאישורים עדכניים מפיקוד העורף. בענף מעריכים כי מדובר בעיכוב של שנה וחצי עד שנתיים וחצי – גם בפרויקטים שכבר היו מוכנים לעלייה על הקרקע. וכאשר המתנה של שנים היא חלק בלתי נפרד מהתהליך גם כך, כל דחייה נוספת מרגישה כמו מכה קשה.

התוצאה היא פיצול ברור בין דיירים. משפחה שגרה בבניין ישן וממתינה לדירה חדשה אוחזת את הראש מול האפשרות של דחייה נוספת. עבורם, עוד שנתיים הן כמעט בלתי אפשריות. לעומתם, משקיעים רבים מביטים על החצי המלא - עבורם עוד כמה מ״ר שווים לפעמים מאות אלפי שקלים, והמתנה היא אולי אפילו מהלך משתלם. גם בקרב היזמים מתחדד הפער: יש מי שרואה במהלך הזה הזדמנות חד-פעמית להגדלת זכויות, ויש מי שמודה שהוא פשוט אינו יכול להרשות לעצמו עיכוב נוסף בתקופה שבה השוק כולו נמצא בהילוך איטי .

״החלטה בלתי אפשרית״

בנקודה זו נכנס ניר שמול, מנכ״ל ושותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שמשרטט את הדילמה בצורה חדה. “התקנה הזו באה מתוך מציאות ביטחונית, והיא הגיונית. אבל היא יצרה במקום פתרון - תוספת שכבת מורכבות. יש פרויקטים שמגיעים לרגע של ‘החלטה בלתי אפשרית’: האם לעצור או להמשיך בלי לקבל את התוספת”. לדבריו, כבר היום יש פרויקטים שנמצאים ממש ב"נקודת הבחירה", והרגע הזה, שבו היזמים והדיירים צריכים להכריע, יכתיב לטענתו את ההשפעה האמיתית של המהלך על הענף כולו. “ההכרעה תקבע האם המהלך יזניק את הענף - או יקפיא אותו”, הוא אומר. יש יזמים שכרגע בגלל המצב בשוק שקצב המכירות ירד, מעדיפים הרבה פעמים לא לצאת כרגע לשיווק ולחכות שנה שנתיים למצב שוק טוב יותר למכירות ונתלים בחוק הממדים החדש כהזדמנות לדחייה.

ובסופו של דבר, זה בדיוק לב הסיפור. ישראל חייבת להתאים את הבנייה למציאות ביטחונית משתנה; אף אחד לא מערער על כך. אבל המהלך שהתחיל כפתרון מתבקש הופך בשטח למבוך בירוקרטי שמעצים את הקשיים המובנים של התחדשות עירונית. המימון ממילא מורכב, לוחות הזמנים ממילא מתארכים, והמתח בין הווה לעתיד משותף לכולם – דיירים ויזמים כאחד.

החודשים הקרובים יהיו מבחן אמיתי: האם תוספת הממ״ד תהפוך למקפצה שתשפר את איכות החיים, תחזק את הבינוי ותזניק את הענף – או דווקא למעין בלם נוסף על שוק שגם כך פועל כבר זמן רב על קצות העצבים. אחת התקנות החשובות של השנים האחרונות עשויה להתברר כברכה - או כעיכוב שתועלתו אינה בהכרח מצדיקה את מחירו.

בתוכניות שכבר התקדמו להיתר בנייה / תב"ע בתוקף / הליכי תכנון מתקדמים וכמובן בפרויקטים חדשים התוספת הזו תיכלל ולא יהיו עיכובים.

המתח נוצר לא רק בין הדיירים בינם לבין עצמם כלומר אלו שגרים בפרויקט ואלו שמחזיקים בדירות ולא גרים במתחם אלא בין הדיירים כל כלל הקבוצות ההטרוגניות כאמור אל מול היזם שלעיתים האינטרס שלו אחר משלהם.

בחוזים שלנו בכל הפרויקטים של החברה לפיתוח והתחדשות, גם אלו שנחתמו לפני כ-20 שנה, נרשם כי במקרה של תוספת זכויות יחס הקומבינציה המקורי נשמר גם בחלוקה החדשה וגם נדרש אישור של האספה הכללית של כלל הדיירים על מנת לאשר את התוספת. סעיפים אלו הוכנסו על ידי עורך דין יריב בר דיין ממשרד עורכי דין יריב בר דיין במצב שחזה את פני העתיד. בדרך זו הכוח נמצא אצל בעלי הקרקע וגם במקרה זה היזם אינו יכול לקדם את התהליך ללא אישורם הבלעדי.