ההחלטה שתשנה את חוקי המשחק בהתחדשות העירונית

לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין חשוב ומעורר עניין, ששינה את כללי המשחק בכל הנוגע להיטלי השבחה ולתמ"א 38. הסוגייה המרכזית שנדונה בו עסקה באופן חישוב היטל ההשבחה.

המקרה עסק בבעל נכס שחויב בהיטל השבחה בגין תוכנית שאישרה העירייה, אשר הובילה לעלייה משמעותית בשווי הנכס. חשוב לציין כי התוכנית המאושרת לא הייתה תוכנית תמ״א 38, אך השאלה שעלתה בפסק הדין נגעה להשפעתה של תמ״א 38 על חישוב השווי.

מה המצב כיום?

היטל ההשבחה נועד לשקף השתתפות הוגנת של בעלי נכסים בהשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תוכניות עירוניות. בפועל, עיריות רבות השתמשו בכלי זה כמקור הכנסה עיקרי, ולעיתים הטילו על תושבים היטלים גבוהים במיוחד.

גובה ההיטל נקבע על 50% מההפרש בין שווי הנכס לאחר אישור התוכנית החדשה ("המצב החדש") לבין שוויו לפני אישור התוכנית ("המצב הקודם").

המחלוקת שהתעוררה נגעה לשאלה כיצד יש לקבוע את שווי הנכס במצבו הקודם. הרשויות המקומיות טענו כי זכויות מכוח תמ״א 38 אינן "אמיתיות" כל עוד לא הוגשה בקשה להיתר בנייה, ולכן אין להביא אותן בחשבון במסגרת שומת המצב הקודם.

מנגד, טענו בעלי הנכסים כי יש לשקלל בחישוב את כוחות השוק, המשקפים גם את פוטנציאל הנכס - ובפרט את ההשפעה הכלכלית של זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א 38, גם אם הן טרם מומשו בפועל.

מתחשבים גם בכוח השוק

בית המשפט העליון קיבל את עמדת בעלי הנכסים. נקבע כי בעת חישוב היטל ההשבחה במכירת נכס - דירה או בניין - יש להביא בחשבון לא רק את עליית הערך הנובעת ממימוש תוכנית חדשה, אלא גם את עליית הערך שמקורה בכוחות השוק, לרבות ההשפעה של זכויות הבנייה מכוח תמ״א 38, גם אם לא הוגשה בקשה להיתר.

בעיניי, פסק הדין יוצר איזון ראוי: הוא מגביל את יכולתן של העיריות להסתמך על הערכות שמאיות חד-צדדיות שנועדו להגדיל הכנסות, ומחייב התייחסות רחבה יותר לתנודות השוק ולהשפעות תכנוניות קיימות.
נכון שהכנסות הרשויות המקומיות עשויות להיפגע בעקבות הפסיקה, אך מנגד ייעשה שימוש צודק והוגן יותר בכלי המס העירוניים.

כמי שמייצגת בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה בפסק דין זה אמירה ברורה: תמ״א 38 וכלל התוכניות הנגזרות ממנה אינן רעיון תיאורטי - אלא מציאות תכנונית חיה, המשפיעה בפועל על ערכי הנדל״ן בישראל.