בלי להישאר לבד מעבר לים: כך משקיעים ישראלים לומדים לקנות נדל"ן בחו"ל

רכישת נדל"ן מעבר לים כבר מזמן אינה מהלך אקזוטי. עבור ישראלים רבים היא הפכה לאסטרטגיה מחושבת: פיזור סיכונים, יצירת הכנסה שוטפת, ולעיתים גם צעד ראשון לקראת שינוי אורח חיים. אלא שככל שהאפשרויות מתרבות, כך גם הסיכונים. בתוך המרחב הזה פועל ניר שמול, מנכ"ל ובעלים של קבוצת שניר ושניר אינטרנשיונל, שמלווה בשנים האחרונות משקיעים ישראלים בשווקים בין-לאומיים נבחרים באירופה.

לדברי שמול, נקודת המוצא להשקעה מוצלחת בחו"ל שונה מזו המוכרת בישראל. היעדר הגנות משפטיות כמו חוק המכר מחייב את המשקיע לבחון לעומק לא רק את הנכס, אלא בעיקר את האנשים שמאחוריו. “אני מתרשם מהאדם שמאחורי הפרויקט", מסביר שמול, "והאם הוא יענה לטלפון כשיהיה קושי”. זהות היזם, הניסיון שלו, המוניטין והמחויבות לטיפול גם אחרי מסירת המפתח, הופכים לקריטיים הרבה יותר מעבר לים.

אתגר נוסף הוא המימון. בעוד שבישראל משכנתה של 70%–75% היא עניין שבשגרה, במדינות רבות באירופה משקיעים זרים נדרשים להון עצמי גבוה. שמול מצביע על פתרונות שמתפתחים בשנים האחרונות: שילוב בין מימון מקומי למקורות ישראליים, גופים פיננסיים ייעודיים וחריגים מעניינים כמו גאורגיה, שבה ניתן להגיע למימון של עד 70% גם לזרים. “הנגשת מימון”, הוא מסביר, “מאפשרת גם למי שאין בידו הון עצמי מלא להיכנס לשוק ולהרחיב את אפשרויות ההשקעה".

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

לפני בחירת נכס, מדגיש שמול, חייבים להגדיר מטרה: תשואה שוטפת מהשכרה או עליית ערך עתידית. בדיקה נכונה משלבת ניתוח מגמות, בחינת עסקאות עבר, שיחות עם בנקים וברוקרים מקומיים, והבנה של גורמים גיאופוליטיים ותחרות מצד משקיעים זרים. גם כאן, הלוקיישן המדויק הוא זה שעושה את ההבדל – בין רחוב לרחוב ובין שכונה לשכונה.

אחד החסמים הפסיכולוגיים הגדולים של משקיעים הוא ניהול הנכס מרחוק. שמול קובע קו ברור: לא נכנסים לפרויקט שאין בו חברה מנהלת מקצועית. “אחרת המשקיע נשאר לבד מול המערכת”, הוא אומר. חברות ניהול מקומיות, שמטפלות בהשכרה, תחזוקה וגבייה, הן תנאי בסיס להשקעה שקטה.

לבסוף, יש גם את שאלת המדינה עצמה. גישה פתוחה למשקיעים זרים, רגולציה ברורה, יציבות כלכלית וצמיחה – כל אלה משפיעים לא פחות מהנכס. גאורגיה, קפריסין ואיטליה מציעות מודלים שונים, וכל אחת דורשת בחינה מעמיקה של היתרונות והמורכבויות שלה.

בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן בחו"ל אינה עניין של אינטואיציה, אלא של תהליך. קבוצת שניר אינטרנשיונל, בראשות ניר שמול, פועלת בדיוק במרחב הזה: ליווי מלא, משלב בחירת הנכס, דרך פתרונות מימון, ועד לניהול שוטף – עבור משקיעים שמבקשים להפוך הזדמנות מעבר לים להשקעה מחושבת וארוכת טווח.