העליון קובע: לא כל עליית ערך בדירה תחויב בהיטל השבחה

במשך שני עשורים כמעט, ריחפה מעל שוק הנדל"ן שאלת השאלות: האם עצם העובדה שמקרקעין נכללים בתמ"א 38 יוצרת חבות בהיטל השבחה? עכשיו, בעקבות פסק דין דרמטי של בית המשפט העליון – התשובה ברורה מתמיד.

בפסק הדין המכונה הלכת לויתן קבע העליון כי היטל השבחה, אותו מס עירוני המוטל על בעלי קרקעות ודירות כשהנכס שלהם עולה בערך בעקבות שינוי תכנוני, יחול רק כאשר יש קשר ישיר וברור בין עליית השווי לבין פעולה תכנונית של הרשות. או במילותיה של נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל: "זו רעידת אדמה בעולם השמאות. בית המשפט קבע סוף סוף את הגבול בין עליית ערך שנובעת מהחלטת תכנון, לבין עליית ערך שנובעת מהשוק. וזה משנה הכול".

בין ציפיות למציאות

הפרשה שהובילה לפסק הדין עסקה בבניין ישן, שעליו חלה תמ"א 38 אך מעולם לא הוגשה בגינו בקשה להיתר. כעבור שנים, אושרה תוכנית מקומית חדשה שהביאה לעליית ערך, והרשות דרשה מבעלי הדירות לשלם היטל השבחה. השאלה המשפטית הייתה עקרונית: האם בעת חישוב ההשבחה יש לקחת בחשבון את השפעת התמ"א על השווי הקודם, גם אם לא מומשה בפועל?

בית המשפט העליון השיב: כן, אפשר להביא אותה בחשבון, אבל רק לצורך הערכת השוק, ולא לצורך המס. המשמעות: עצם קיומה של תמ"א 38 אינה יוצרת חבות בהיטל. רק כשהרשות מבצעת "מתת רגולטורי" – פעולה תכנונית ממשית כמו תוכנית רובעים, שינוי ייעוד או אישור זכויות בנייה – נוצר אירוע מס.

בוגין מסבירה: "העליון קבע הבחנה חדה בין 'ציפייה כללית' לבין 'ציפייה ספציפית'. ציפייה כללית – למשל הידיעה שהתמ"א קיימת ושאולי יום אחד יהיה פרויקט – יכולה להשפיע על השוק, ולכן השמאי רשאי לשקלל אותה בשווי. אבל ציפייה ספציפית, כלומר תוכנית קונקרטית שמעניקה זכויות ממשיות, זו כבר מתת רגולטורית שמצדיקה היטל".

השמאי חוזר לקדמת הבמה

מעבר להיבט המשפטי, פסק הדין מחזיר למרכז את השמאים – מי שבפועל קובעים את גובה ההיטל ואת השווי האמיתי של הנכס. "השופטים הדגישו דבר חשוב מאוד", אומרת בוגין, "שומת מקרקעין איננה תיאוריה אלא תוצאה של שוק אמיתי. השמאי בוחן מה קונה מוכן לשלם בזמן נתון, לא מה היה יכול לקרות אילו. זה החזיר אותנו לעולם המציאות, אחרי שנים שבהן ניסו להפוך את השומה למודל מתמטי מופשט".

למעשה, פסק הדין מסמן שינוי כיוון בתפיסה כולה: התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שמגדירה "השבחה" כעליית שווי המקרקעין, נתפסה לאורך השנים כקרקע לפרשנויות משפטיות רחבות מדי. כעת, קובע העליון, רק השבחה אמיתית, כזו שנובעת מפעולה של הרשות, מחויבת בהיטל.

"התעשרות שנובעת מביקוש גובר, מירידה בריבית או ממעבר של משפחות לעיר, היא לא משהו שהמדינה יצרה", מדגישה בוגין. "לכן אין סיבה שהאזרח ישלם עליה. רק כשיש פעולה תכנונית ממשית, כגון שינוי ייעוד, אישור תוכנית או מתן זכויות חדשות – יש הצדקה להיטל השבחה".

היטל ההשבחה חוזר למטרה המקורית שלו

בעולם הנדל"ן כבר מבינים שהלכת לויתן לא תשפיע רק על שמאים ועורכי דין, אלא על כל מי שמוכר או רוכש דירה בפרויקט התחדשות עירונית. הדרישה להוכחת "קשר סיבתי" בין עליית הערך לבין הפעולה התכנונית צפויה לצמצם משמעותית את היקף הדרישות לתשלום היטל השבחה.

"זהו פסק דין שמחזיר את ההיטל לתכליתו המקורית – לשתף את הציבור בתועלת שנוצרה מפעולת הרשות, לא למסות אוויר", אומרת בוגין. "הוא יוצר שקיפות, מבהיר את גבולות הסמכות ומחזיר את האמון בין האזרחים לרשויות. ובעיניי, זו לא פחות ממהפכה שקטה"