עוד לא בתחתית: התחזית של S&P לשוק הדיור בישראל

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לדשדש: בדו"ח חדש שפרסמה השבוע סוכנות הדירוג והמחקר S&P מעלות נכתב כי ענף המגורים בישראל נמצא במצב שפל חסר תקדים, עם האטה חדה במכירות, ריבית גבוהה ותשומות בנייה שמוסיפות לטפס.

לדברי כלכלני החברה, השיפור צפוי להגיע רק במחצית השנייה של שנת 2026. עד אז, מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת, חלק מהיזמים יתקשו לעמוד בהתחייבויות, ושיעור פשיטות הרגל בענף צפוי לעלות – בעיקר בקרב חברות קטנות ובינוניות הפועלות עם מינוף גבוה.

מהסקירה עולה כי השוק ממשיך לייצר דירות בקצב גבוה, אך הקונים פשוט לא מגיעים. הדבר יוצר פער בין ההיצע לביקוש, המפעיל לחץ מתמשך כלפי מטה על המחירים.

היזמים בלחץ: ירידה במחירים ופעילות

לפי נתוני הדו"ח, מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות בשבעת החודשים הראשונים של 2025 ירד בכ-28% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הסיבות המרכזיות: סביבת ריבית שנותרה גבוהה והגבלות בנק ישראל על מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים.

במקביל, הדו"ח מציין כי מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו זינק לשיא של כ-82 אלף יחידות – מספר שלא נרשם מעולם בישראל. למרות הירידה בביקושים, קצב התחלות הבנייה נותר גבוה יחסית, עם כ-67 אלף דירות חדשות שהחלו להיבנות במהלך 2024, לעומת כ-64 אלף בשנת המלחמה שלפניה.

עוד עולה מהדו"ח כי בחודשים יוני-אוגוסט נרשמה ירידה של יותר מ-2% במדד מחירי הדירות – אך לפי S&P, הירידה הריאלית אף חדה יותר, אם מנכים את ההטבות שהיזמים נאלצים להציע ואת השפעת האינפלציה.

החברה מתריעה כי רווחיות היזמים נשחקת במהירות, בעיקר בשל עלויות מימון כבדות ומדד תשומות בנייה שעלה בכ-5% בשנה האחרונה. בהיעדר עובדים פלסטינים, ענף הבנייה מתמודד גם עם מחסור בכוח אדם ועלויות גבוהות יותר לקבלנים וליזמים.

"יזמים נאלצים להציע הנחות והטבות כדי להזרים מזומנים, אך בכך הם פוגעים ברווחיותם וביכולתם לעמוד בהחזרים", מזהירה החברה.

מתי המגמה תשתנה?

למרות התחזית הפסימית לשנה הקרובה, ב-S&P רואים גם נקודת אור: אם בנק ישראל יחל להוריד את הריבית במהלך 2026, עשוי השוק להתאושש בהדרגה.

ההערכה היא שקצב העסקאות יחזור לעלות במחצית השנייה של אותה שנה, והמחירים יתחילו לטפס בשיעור מתון. עד אז, אומרים שם, השוק צפוי להישאר רווי, זהיר – ובעיקר מושפע ממאבקי ההישרדות של היזמים.

המשמעות: במבט קדימה, לפי התחזית שעולה מהדו"ח, נראה כי לא מדובר במשבר של ביקוש ארוך טווח. הצורך בדיור בישראל ממשיך לגדול, אך הדרך חזרה לאיזון תהיה איטית ומדורגת.