קפוא בפסגה: שוק דירות היוקרה צולל לשפל היסטורי

יש רגע מדויק שבו בועה מפסיקה להתנפח. לא פיצוץ רועש, אלא שריקה שקטה של אוויר שנמלט. בשוק דירות היוקרה הישראלי, הרגע הזה כבר מאחורינו.

נתונים בלעדיים שנותחו על ידי אתר מדלן עבור mako מגלים תמונה חד-משמעית: שוק הדירות בשווי 10 מיליון שקל ומעלה קרס. הרבעון השלישי של 2025 נסגר עם 46 עסקאות בלבד – הנתון הנמוך ביותר מאז תחילת 2023, וצניחה של כ-60% מהשיא שנרשם רק חמישה רבעונים קודם לכן.

כדי להבין את עומק המשבר, צריך לחזור לאמצע 2024. דווקא בעיצומה של מלחמה רב-זירתית, שוק היוקרה חגג שיאים: 113 עסקאות ברבעון השני, 108 ברבעון השלישי. הכסף זרם, והתחושה הייתה של שוק חסין לכל סערה.

אלא שמתחילת 2025 הכול התהפך. הרבעון הראשון נפתח עם 86 עסקאות – ירידה של 20% לעומת סוף 2024. ברבעון השני הידרדרו ל-64 עסקאות, כמעט מחצית מהרבעון המקביל אשתקד. ואז הגיע הרבעון השלישי עם אותן 46 עסקאות בודדות.

כדי לשים את הדברים בהקשר הנכון, גם השפל הקודם, שנרשם ברבעון השני של 2023 עם 66 עסקאות, היה גבוה בכ-43% מהמצב כיום.

איפה עדיין קונים ב-10 מיליון ומעלה?

תל אביב-יפו נותרה המובילה הבלתי מעורערת, עם 32 עסקאות יוקרה ברבעון השלישי במחיר ממוצע של 15 מיליון שקל. ירושלים עוקבת עם 21 עסקאות ומחיר ממוצע נמוך מעט – 14.6 מיליון שקל. הרצליה רשמה 7 עסקאות במחיר ממוצע של 15.5 מיליון שקל, נתניה הפתיעה עם 3 עסקאות ב-12.6 מיליון שקל בממוצע, וגבעתיים סיפקה 2 עסקאות ב-13 מיליון שקל.

במחיר למטר רבוע, תל אביב שוברת שיאים: 94,800 שקל בממוצע לדירות יוקרה. הרצליה, במקום השני, מפגרת בפער גדול עם 76,000 שקל למ"ר.

המשמעות ברורה: האלפיון העליון יושב על הגדר. אותה שכבה דקה של רוכשים שחותמים על צ'קים של 10 מיליון שקל ומעלה – בין אם בשל אי-ודאות כלכלית, ריביות גבוהות או המצב הגיאופוליטי – מעדיפה להמתין.

"שוק היוקרה תמיד היה הראשון לזהות שינויי עומק בכלכלה", מסביר השמאי הבכיר ישראל יעקב. "מה שאנחנו רואים כעת הוא לא ירידה נקודתית, אלא תיקון רוחבי שנובע מחוסר ודאות, האטה בהון הגלובלי וירידה בביטחון של רוכשים מקומיים וזרים כאחד. כשהעסקה הממוצעת נעה סביב 10–20 מיליון שקל, כל שינוי במצב המאקרו-כלכלי מגדיל את הסיכון הנתפס ומרחיק החלטות".

יעקב מוסיף נימה אופטימית: "ברגע שהוודאות תחזור, ההיצע המוגבל יוביל דווקא להתאוששות מהירה ועליות מחירים חדות".

שחר רז, מייסד קבוצת קונטמפו נדל"ן המשווקת דירות יוקרה בתל אביב, רואה בשפל דווקא הזדמנות: "בשוק שנמצא בקיפאון, יש לדירות היוקרה יותר מקום. קהל הרוכשים שיושב על הגדר בפרויקטים הסטנדרטיים מוכן להשקיע במשהו יוקרתי ומותאם אישית". עם זאת, הוא מדגיש: "השוק השתנה, וזה לא פסח גם על הפרויקטים היוקרתיים – הם חייבים להיות מותאמים לכוח הרכישה הנוכחי".

הנתון המפתיע ביותר? דווקא ברבעון של מבצע "עם כלביא", כשטילים איראניים פגעו בבתים ברחבי הארץ, מספר העסקאות היה גבוה יותר מהיום.

"שוק היוקרה אמור להיות חסין יותר לאלמנטים שמשפיעים על שאר השוק, כמו ריבית", מסכם טל קופל, מנכ"ל מדלן. "ועדיין אנחנו רואים שהוא מושפע מהלך רוח כללי – השוק כולו האט השנה, ובכללו גם שוק היוקרה".