משבר הקורונה, המלווה בצמצום ההכנסות של רוב הציבור, משפיע גם על התנהלות הבנקים בתחום המשכנתאות. בתחילת הדרך הציעו הבנקים ללווים קיימים הקפאה של תשלומי המשכנתא עד 3-4 חודשים (תלוי בבנק), אבל במקביל העלו את הריבית ללווים חדשים, כולל כאלה שהיו כבר בתוך תהליך האישור.

בעזרת מומחי Walty, פלטפורמה דיגיטלית שמתמקחת מול כל הבנקים לקבלת הצעת המשכנתא הטובה ביותר ומלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, ננסה להבין מה קורה בשוק המשכנתאות, ומה עליכם לעשות בימים אלה בתחום זה.

למה הריביות על המשכנתא עלו בשעה שריבית בנק ישראל ירדה?

ריבית המשכנתא לא בהכרח מתנהגת כמו הריבית במשק. הבנק קובע את ריבית המשכנתא באמצעות נוסחה פשוטה: עלות הגיוס של הבנק + כמה הבנק רוצה להרוויח.

במילים אחרות, הבנק מחשב כמה עולה לו כל שקל שהוא מלווה לנו (כן כן, גם הבנק קונה כסף) ומוסיף לעלות את הרווח שהוא מעוניין לגזור.

שינוי במרווח הבנקאי: "בתקופה של חוסר וודאות כמו היום, הבנק לוקח מקדם ביטחון ושואף להגדיל את המרווח, כי הוא לא יודע בוודאות מה יקרה לעלות הגיוס שלו. אם עלות הגיוס שלו תמשיך לעלות והוא התחייב לריבית מסוימת – הסכום שהוא תכנן להרוויח יורד ולכן מראש הוא מעלה את הרווח", מסביר צח ברקי, מייסד ומנכ"ל משותף Walty.

שינוי בעלות הגיוס: בהלת הקורונה וחוסר הוודאות גרמו לצניחות משמעותיות בבורסה בהן גם אגרות חוב. כשמחיר של אג”ח (אגרות חוב) צונח - התשואה שלו עולה.

אצל רוב הבנקים עלות הגיוס מחושבת לפי תשואות האג”ח האלה, ולכן המשמעות היא שעלות הגיוס של הבנק עלתה. כלומר, לבנק עולה יותר לתת לנו הלוואה, ולכן הוא מעלה לנו את הריבית.

לפי הנתונים, התשואות של האג”חים הלא צמודים עלו ב-0.4 נקודות האחוז, ושל הצמודים ב- 1.2 נקודות האחוז. כלומר, המסלולים הצמודים עלו באופן יחסי יותר מהמסלולים הלא צמודים.

גבר חותם על מסמך ליד דגם של בית
לבנק עולה יותר לתת לנו הלוואה, ולכן הוא מעלה לנו את הריבית | אילוסטרציה: Shutterstock

השורה תחתונה: המשכנתא התייקרה

בעקבות משבר הקורונה, המשכנתא הממוצעת התייקרה בכ-90 אלף שקל.

לפי נתוני Walty, אלה הריביות הממוצעות (על משכנתא של 75% מימון) – לפני המשבר ובמהלכו.

מסלול פריים (30 שנה): דצמבר 2019 – 1.15%. ממרץ 2020 – 1.45%

משתנה כל 5 שנים, צמוד (25 שנה): דצמבר 2019 – 1.9%. ממרץ 2020 – 2.99%

קבוע לא צמוד (15 שנה): דצמבר 2019 - 2.48%. ממרץ 2020 – 3.82%

ההמלצה של Walty: אם כבר קיבלתם אישור עקרוני מהבנק (תוקף שמירת הריבית הוא 24 יום) ואתם יכולים לסגור את המשכנתא לפי הריביות הקודמות – עשו זאת. כרגע הריביות במגמת עלייה ועדיף לסגור את המשכנתא במסגרת 24 הימים ולא לחכות שתוקף הריבית ייגמר. ניתן לבקש מהבנקים להאריך את האישור הקיים על ידי הוצאת אישור עקרוני חדש (לפני שנגמרים 24 הימים). הכל תלוי ביכולת המשא ומתן שלכם.

אם אתם צריכים לקחת משכנתא בעוד 5-4 חודשים, ב-Walty ממליצים לחכות קצת כדי לראות מה יקרה לריביות. אם המשבר ייגמר בקרוב, סביר שהשוק יחזור למצבו הקודם והריביות ירדו.

הבנקים כרגע במתכונת “חירום” – תיקים עם מועד ביצוע קרוב מטופלים, ואילו תיקים רחוקים יותר נדחים. בחברה ממליצים לכל מי שנמצא בתהליך בבנק, למהר ולסיים עם המשא ומתן.

יועצת עסקית מדברת עם גבר
כרגע הריביות במגמת עלייה, לכן עדיף לסגור את המשכנתא במסגרת 24 הימים ולא לחכות שתוקף הריבית ייגמר | אילוסטרציה: Shutterstock

האם כדאי להקפיא את המשכנתא?

בעקבות המצב, הבנקים המרכזיים (מזרחי טפחות, לאומי, פועלים, דיסקונט, הבינלאומי ומרכנתיל) מאפשרים להקפיא את המשכנתא וליהנות מפטור מלא מעמלה תפעולית (חיסכון של כ- 350 שקלים).

מה זה אומר? אם הכנסתכם נפגעה בגלל המצב, תוכלו לעצור את התשלומים החודשים של המשכנתא ולהמשיך לשלם אותם לאחר 3 חודשים.

החיסרון: הסכום שהוקפא והריביות שהיינו אמורים לשלם מצטברים לסכום הכולל וצוברים ריבית דה-ריבית ומדדים. "כשנחזור לשלם את המשכנתא ההחזר החודשי יגדל בעשרות שקלים בחודש והעלות הכוללת תגדל בכמה אלפי שקלים (בדומה למה שקורה כשלקוחים הלוואת 'גרייס' מלא). לכן צריך לשקול את הצעד בכובד ראש ולהשתמש רק במידה ואין ברירה", אומר ברקי.

האם כדאי למחזר את המשכנתא?

ב-Walty ממליצים להמתין ולא למחזר את המשכנתא כרגע משתי סיבות: עליית הריבית ועמלת היוון גבוהה:

1. עליית הריבית: הריביות של המשכנתא עלו בינתיים, אבל אם נחכה לסיום המשבר סביר להניח שהן ירדו כפי שכבר קרה בעבר. "הבנקים העלו אמנם את הריבית על המשכנתאות בשבועות האחרונים, אבל לאחר שהשוק הפיננסי יתייצב, ואנחנו כבר רואים עליות בבורסות בימים האחרונים, הבנקים יורידו בחזרה את הריבית על המשכנתאות, משום שריבית המשכנתא מתבססת על עלות גיוס הכסף שלהם", מסביר ברקי.

2. עמלת היוון גבוהה: כשממחזרים משכנתא צריך לשלם לבנק עמלות, כאשר המשמעותית מכולן היא “עמלת היוון” (או בשמה המוכר יותר “עמלת פירעון מוקדם”). כרגע עמלת ההיוון גבוהה יחסית, וסביר להניח שהיא תרד בהמשך אבל למה העמלה גבוהה? הבנק מחשב את העמלה לפי הפער בין הריבית ביום לקיחת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת ביום המחזור. כשהפער גדול – העמלה גבוהה. כיוון שהריבית הממוצעת עדיין לא משקפת את עליית הריביות במשק (היא עדיין נמוכה) נוצרת עמלה גבוהה יחסית.

השפעת האינפלציה ושער הדולר על המשכנתא

איך האינפלציה משפיעה על המשכנתא שלי?

חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן, וכשהמדד עולה גם ההחזר החודשי עולה.

עם זאת, ההנחה היא שעקב הקיפאון בשוק, צניחת מחיר הנפט, ירידה בצריכה (אנשים סגורים בבתים ולא מסתובבים בקניון) - האינפלציה תהיה נמוכה.

איך הדולר משפיע על המשכנתא שלי?

בזמני משבר אנחנו סומכים יותר על הכלכלות החזקות, לכן לא מפתיע שהביקושים ליורו ודולר עולים – מה שגורם לעליית שער החליפין שלהם מול השקל.

איך זה משפיע על המשכנתא? מי שיש לו משכנתא עם מסלול צמוד מט”ח (כמו “לייבור יורו” או “לייבור דולר”) צריך לצפות לעלייה בקרן המשכנתא, דבר שיוביל לעלייה בהחזרים החודשים.