מלחמות באות והולכות, מחירי הדירות רק עולים

שמונה עשורים של עימותים צבאיים לא הצליחו לשבור את שוק הנדל"ן הישראלי. ניתוח כלכלי שערך טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, מצביע על דפוס חוזר: מחירי הדירות בישראל שומרים על יציבות בזמן לחימה, ולאחריה עולים בחדות.

הדפוס הזה מלווה את המדינה מראשיתה. מלחמת השחרור ב-1948 הניעה את ההתיישבות ואת צמיחת הערים. מלחמת ששת הימים ב-1967 פרצה על רקע מיתון עמוק ואבטלה גבוהה, אך הניצחון הוביל לגאות כלכלית. בין 1967 ל-1972 זינקו מחירי הדיור בעשרות אחוזים, בין היתר בזכות השקעות ממשלתיות ועלייה בביקוש מצד יהודי התפוצות.

גם מלחמת יום הכיפורים ב-1973, שהייתה טראומה לאומית, לא גרמה לקריסה של שוק הנדל"ן. באינפלציה הדוהרת של סוף שנות ה-70 נתפסו דירות כנכס "חסין אינפלציה", המקלט הבטוח ביותר לחיסכון. לדברי תפוחי, נתוני הלמ"ס ההיסטוריים מלמדים שבעוד נכסים פיננסיים נשחקו, ערך הדירות שמר על כוח הקנייה.

דוגמה בולטת נוספת היא תקופת האינתיפאדה השנייה בין 2000 ל-2005. ישראל ספגה פיגועים קשים בלב הערים, הבורסה רעדה והצמיחה נעצרה. מחירי הנדל"ן שמרו על יציבות יחסית, וב-2008, עם שיפור המצב הביטחוני, החל זינוק שהעלה את המחירים ביותר מ-100% תוך עשור.

הקפיץ הדמוגרפי

ההסבר לעמידות הזו, לדברי תפוחי, נעוץ בנתוני יסוד שאינם קיימים במדינות מערביות אחרות. ישראל היא המדינה היחידה ב-OECD עם שיעור פריון של כשלושה ילדים לאישה. הצורך עומד על 60 אלף עד 80 אלף דירות חדשות בשנה רק כדי להדביק את הריבוי הטבעי, ונתוני התחלות הבנייה בשני העשורים האחרונים מצביעים על פער מצטבר של למעלה מ-150 אלף יחידות דיור.

מלחמה, טוען תפוחי, דווקא מחמירה את המחסור. עצירת אתרי בנייה והיעדר פועלים מעכבים את ההיצע, ויוצרים "קפיץ" של ביקושים כבושים שמשתחרר עם סיום הלחימה. לכך מצטרפת תופעה נוספת: בכל פעם שהאנטישמיות בעולם גואה, עולה גל רכישות מצד יהודי התפוצות שרואים בדירה בישראל "פוליסת ביטוח" קיומית.

מעבר לעמידות ההיסטורית, תפוחי מצביע על פוטנציאל עתידי. לדבריו, הסרת האיום האיראני תשנה את אטרקטיביות ישראל בעיני משקיעים זרים, שתמחרו אותה במשך עשורים עם "פרמיית סיכון" ביטחונית גבוהה. הוא מפנה להסכמי אברהם כדוגמה לפוטנציאל הגלום בשיתוף פעולה אזורי, וצופה שהרגעה ביטחונית תפתח את הדלת להשקעות ממדינות המפרץ ומקרנות עושר ריבוניות.