כעשר שעות בלימודים, כארבע שעות בעבודה, ובסך הכל כמעט 60% משעות היממה בילו הסטודנטים של המרצות לארכיטקטורה ליהי גרסטנר ועדי בירן מחוץ לבתיהם. כך התברר בתרגיל שבו התבקשו הסטודנטים לנהל רישום של ניצול הזמן שלהם. למרות זאת, בדומה לרוב האנשים, הם הוציאו 30%־50% משכרם החודשי על דיור.
הפער הגדול בין עלות השימוש בנכסים שברשותנו לבין התפוסה שלהם בפועל סקרן את גרסטנר ובירן, וכשהמשיכו לחקור, גילו שבנייני משרדים עומדים ריקים כ־300 שעות בחודש, ששטחי מסחר ומרכזי קניות הפתוחים גם בסופי שבוע עומדים ריקים מאדם במשך 150 שעות בחודש, ושבתיהם של מי שעובדים מתשע עד חמש נשארים ללא שימוש 180 שעות בחודש. בפער הזה הן זיהו הזדמנות ליצירת שוק חדש של נכסים להשכרה. "אנחנו לא משתמשים בנכסים שלנו בצורה חכמה", אומרת גרסטנר. "ניסינו לחשוב כיצד ניתן לנצל את 'הזמן המת' בצורה שתעזור לנו כמשתמשים וכבעלי נכסים".
עוד ב-mako כסף:
- כמה תעלה לכם חתונת חורף לעומת חתונת קיץ?
- המקום הכי זול לקנות בו מוצרי כושר
- למה אתם ממשיכים לקבל ספאם על אדמות חקלאיות?
תופעת הכלכלה השיתופית, שגרמה לאנשים להבין שיש להם אפשרות זמינה וקלה להציע להשכרה את הנכס שלהם באמצעות פלטפורמה טכנולוגית פשוטה, משתלבת היטב בחזון של גרסטנר ובירן. הן החליטו לעזוב את הקריירות שלהן באקדמיה, כמרצות בטכניון, במכון הטכנולוגי חולון ובאוניברסיטת קולומביה בניו יורק, ואת משרדי האדריכלות העצמאיים שניהלו. הן צירפו אליהן שותף בעל רקע טכנולוגי, ליאור אש, וביחד הקימו השלושה את הסטארטאפ Splacer, שמביא את עקרונות הכלכלה השיתופית לעולם הנדל"ן. הפתרון שלהן הוא פלטפורמה שמחברת בין בעלי נכסים למי שמחפשים חללים מיוחדים לערוך בהם אירועים. החברה הוקמה לפני כשנה, גייסה ממשקיעים 1.4 מיליון דולר ומעסיקה 11 עובדים.
בשירות כבר רשומים כ־260 נכסים, מתוכם כ־100 בישראל והיתר בניו־יורק. כ־40% מהנכסים נמצאים בבעלות פרטית והיתר הם עסקים, בהם למשל מוזיאון לאמנות מודרנית בבת ים, חלל אמנים בעיר וסטודיו לעיצוב באזור שדרות רוטשילד בתל־אביב. עם הלקוחות שכבר השתמשו בספלייסר נמנים קמעונית האופנה H&M שערכה שתי מסיבות עיתונאים בחללים ששכרה באמצעות האתר, המעצבת מאיה נגרי, דיסני והסטארטאפ פייבר. עיון באתר מגלה נכסים שעולים החל מ־250 דולר ועד כמה אלפי דולרים – בהתאם למיקום, סוג הנכס והמטרה שלשמה שוכרים אותו. ספלייסר גובה 15% מכל עסקה כדמי תיווך.
גרסטנר אומרת שכך שני הצדדים מרוויחים. "אמנים שעובדים בסטודיו ואין להם כסף, יכולים לנצל אותו לאירועים. אפשרות אחרת היא לעשות סמינרים בבתים – חברות משלמות על חדרי ישיבות משעממים וגנריים של בתי מלון, ובמקום זה הן יכולות לשבת בבית עם נוף לים. מחירו של חדר ישיבות דומה, אבל אנחנו מסתכלים על החוויה. כשאת נכנסת פתאום לבית של מישהו או לחלל שאת נהנית משהות בו, זה אחרת".
האם הרווח לבעלי הנכסים מצדיק את הטרחה שבקיום אירוע חד פעמי של כמה שעות בבית? מה לגבי ניקיון לפני ואחרי?
"גם הבית שלי רשום באתר. אחרי שהלכו ניקו לי את הכיור. הכל מתומחר, כולל מנקה לפני ואחרי. הבית גם ככה עומד ריק, אז אם יבואו את רק תרוויחי. זה חלק מהכלכלה השיתופית – האם את משתפת באוכל, במכונית או בבגדים שלך. זו דרך חיים".
אפקט Airbnb
לפופולריות של השכרת נכסים פרטיים לתקופות קצרות אחראי כמובן האתר Airbnb שפונה בעיקר לקהל של תיירים ומציע להם לשכור חדר, דירה, בית פרטי ואפילו איגלו בקוטב הצפוני, כתחליף לאופציה המסורתית של לינה בבית מלון. מנהלת המדיניות הציבורית של Airbnb, סופיה גיוסו, חשפה בכנס TheMarker לכלכלה שיתופית שנערך בספטמבר, שבאתר רשומים כבר יותר מ־13 אלף נכסים בישראל וכ־115 אלף תיירים מ־124 מדינות לנו בהם ב־2014. השנה צפוי המספר לצמוח ב־50%.
אחרי ש־Airbnb טלטלה את תעשיית המלונאות, ו־Uber חוללה מהפכה דומה בענף המוניות, טרנד הכלכלה השיתופית מחלחל גם לעולם הנדל"ן, ולחברות שיפעלו מספיק מהר ויצליחו לכבוש נתחי שוק, יש פוטנציאל להפוך למובילות עולמיות. גורו הכלכלה השיתופית מעמק הסיליקון, ג'רמיה אויאנג, מיפה בדצמבר האחרון את החברות הבולטות בתחום, וחילק אותן לשלוש קבוצות לפי תחומי הפעילות שלהן: השכרת חללים פרטיים, השכרת חללי עבודה ואופטימיזציה של שכירות. המשותף לרבות מהחברות האלה הוא שהן מתייחסות לשטח נדל"ני כאל שירות, שניתן לשכור לפי היקף השימוש בו. בעולם חללי העבודה הדוגמה הבולטת היא WeWork שמשכירה שטחי עבודה ליזמים, בעלי מקצוע עצמאיים וסטארטאפים טכנולוגיים בבנייני משרדים מאובזרים היטב.
גם דן חן, לשעבר מנכ"ל אתר תפוז, זיהה את הפוטנציאל בתחום הנדל"ן השיתופי. המיזם החדש שאותו הוא מוביל, 2nd Shift, פונה לבעלי מקצועות שזקוקים לחללי עבודה המותאמים לצורכיהם. השירות הושק באחרונה בגרסת הרצה, ורשומים בו כמה עשרות בעלי נכסים. "70% מהזמן עסקים סגורים – כולל שישי, שבת ולילות", אומר חן. "אנחנו אומרים, בוא ננצל את הציוד שיש לך במרפאה, במשרד, בסטודיו ליוגה – חבל על כל שעה שהם יעמדו ללא שימוש".
סקנד שיפט שואפת לייצר חיבור ארוך טווח בין בעלי הנכסים לשוכרי השירותים. "כיסא של רופא שיניים, למשל, עולה כמה מאות אלפי שקלים", מסביר חן. "רופא שסיים זה עתה את לימודיו ולא רוצה להשתעבד לתשלומים על כיסא כזה יכול לשכור זמן במרפאה שפנויה כל יום משתיים בצהרים ועד שמונה בערב – הוא יהיה 'המשמרת השנייה' של רופא השיניים שהולך הביתה בצהרים".
שכירות משנה של בעלי מקצוע בקליניקות היא פרקטיקה מקובלת גם כיום, אבל האתר אמור לפתוח את התחום למספר גדול יותר של שוכרים ומשכירים ולהכניס פנימה גם בעלי מקצוע שעד כה לא יכלו להגיע לבעלי נכסים בתחומם. "עד היום לא היתה מסה קריטית של משתמשים ולא היתה פלטפורמה נוחה וידידותית שפותרת בעיות של אמון שאנחנו צריכים להתמודד עמן. המטרה שלנו היא שלא רק מרפאה, אלא גם חדר במשרד עורכי דין ובית דפוס יעבדו גם בלילה, כמו שמקובל שמונית עובדת גם בלילה", מסביר חן. בשלב זה, ולפחות עד סוף השנה, החברה משתמשת בשוק הישראלי לצורך בחינת המודל והבנת החששות של המשתמשים והקשיים, ואינה גובה דמי שימוש. בהמשך יורחב השירות לשווקים נוספים.
מיזם נוסף בעל מודל דומה, אך ללא הדגש על יצירת מערכת יחסים ארוכת טווח בין שוכר למשכיר, הוא Busy Asset, שנולד במסגרת לימודי תואר שני בעיצוב ניהול יזמות במכללה למינהל. "עסקים קטנים חוששים מההוצאה הראשונית על התחייבויות לטווח ארוך על נדל"ן. זה קובר עסקים רבים כי הם ישר מתחייבים להוצאות גדולות", אומרת ציפי בוקשפן, יזמת ויועצת בכירה לשיתופי פעולה מסחריים, שהקימה את המיזם יחד עם מעצבי הפנים בת־עמי זלוטניק לוי ושי שמואל. "כולם חושבים שהם עובדים מסביב לשעון – אבל בניכוי חגים, סופי שבוע ולילות, אתה מגלה שאתה משלם שכירות וארנונה על מוצר שאתה משתמש בו 32% מהזמן. ערכנו מחקר שבו מיפינו מה חשוב לבעלי הנדל"ן, ומצאנו שהם רוצים להשכיר את השטח לבעלי מקצועות משלימים – אדריכל למשל ישמח שישב אצלו בחלל פנוי מעצב פנים. כמובן שזה גם יהווה הכנסה נוספת. הרעיון הוא לבוא למקום קיים שכבר הושקעו בו משאבים, ולמתוח את היריעה עד למקסימום באופן שיכול לעזור לעסקים קטנים". המיזם עתיד לעלות לרשת בדצמבר, ובכוונת החברה לגבות עמלה של 15% מכל עסקה.
מי ישלם על הוואזה השבורה?
שיתוף בנדל"ן מעלה שורה של שאלות שעמן יידרשו החברות, הרשויות ובעלי הנכסים להתמודד. עו"ד ענת שביט, ראש מחלקת מסים במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', שעוסקת בין היתר בחברות כלכלה שיתופית, מסבירה שבמקרים שבהם בעל העסק הוא בעצמו שוכר של הנכס שבו העסק פועל, האפשרות לשכירות משנה לא תמיד קיימת. "אין מניעה חוקית להשכיר שטח במספרה לשוכר משנה", היא אומרת. "את בעל הנכס פחות מעניין כמה עובדים יש שם. השאלה היא האם הסכם השכירות מאפשר זאת. אמנם במשרדים זו פרקטיקה מקובלת גם כיום, למשל במשרדי עורכי דין ששומרים לעצמם אפשרות להתרחב לשטח נוסף, ובינתיים משכירים אותו בשכירות משנה, אך בבתים פרטיים בדרך כלל מכניסים סעיף שלא ניתן להשכיר בשכירות משנה, אלא בהסכמה מראש של המשכיר. ההכנסות העסקיות של בעלי השטחים מנדל"ן מחויבות כמובן בדיווח ובתשלום מס הכנסה".
סוגיות סבוכות עוד יותר נוגעות לתחום יחסי העבודה. "האם מישהו שאני נותן לו לשכור כיסא במספרה שלי ועובד רק אצלי, נהפך לעובד שלי?", תוהה שביט ומעריכה שבית המשפט יבחן מה רמת שיתוף הפעולה בין שני הצדדים ומהו טיב שיתוף השטח – למשל, האם ישנה מערכת לקוחות נפרדת.
בעלי הנכסים חוששים מטבע הדברים גם מנזקים שעלולים להיגרם. ייתכן שזו אחת הסיבות ששירותי הנדל"ן השיתופי ממוקדים בנכסים עסקיים שבהם קיים מראש כיסוי ביטוחי מתאים, ופחות בנכסים פרטיים שבהם לא תמיד קיים כיסוי כזה. בכל מקרה, אומרת שביט, במקרים של פגיעה בנפש, ביטוח צד ג' אמור לטפל בכיסוי עלויות הפיצוי.
קושי נוסף מצד בעלי הנכסים הוא לסמוך על הזרים שהם מכניסים לבתיהם. "אם חברת פרסום עורכת אירוע אצלי בבית, אני יודעת שהיא אמיתית וקיימת וזה הרבה יותר נוח מבחינת אמון. זה יותר ממה שאני יכולה לדעת על תייר שמגיע אלי הביתה דרך Airbnb" אומרת גרסטנר. בספלייסר ניתן לרשום רק נכסים שמכוסים בביטוח רכוש וביטוח צד ג'. החברה לא לוקחת על עצמה אחריות ביטוחית. "ענייני הביטוח מסובכים ואנחנו עובדים עליהם. ההתקשרות נעשית בין בעלי הנכסים לבעל האירוע ואנחנו רק מקשרים ביניהם. בהמשך נפתח את זה", אומרת גרסטנר.
בסקנד שיפט מנסים למזער את הסיכונים באמצעות בדיקת נאותות מקדימה. בעלי מקצוע שנרשמים באתר – כשוכרים או כמשכירים – נדרשים להציג רישיון עסק ורישיון לעסוק במקצוע. כמו כן, ניתנת אפשרות לשני הצדדים להיפגש לפני חתימת החוזה. חן לא חושש שמפגש בין הצדדים ייתר את הצורך באתר: "התפקיד של הפלטפורמה חשוב והרבה פעמים שני הצדדים רוצים שהיא תהיה שם. נוח לשניהם שיש מישהו באמצע שעורך בשבילך את החוזה ומעביר את הכסף", הוא אומר.
היזמים בתחום הנדל"ן השיתופי מקווים ליצור מעבר לערך הכלכלי המיידי, גם שיתופי פעולה בין השוכרים והמשכירים שיניבו תועלות נוספות. בוקשפן מציינת שהשכרת אולם התעמלות של מוסד לחינוך מיוחד לחוג שכונתי בשעות אחרת הצהריים יקרב בין אנשים בקהילה, יסייע להיכרות עם השונה וייצר יחידת הכנסה למסגרת שסובלת מחוסר תקציב מתמיד. "בשנה האחרונה 63% מהעסקים הקטנים בישראל חשבו על האפשרות לסגור את העסק, בעיקר בשל בעיות רווחיות", אומר חן. "מבחינתנו, אם מאות אלפי העסקים הקטנים בישראל יוכלו להיעזר בנו כדי לייצר הכנסה של עוד כמה מאות או אלפי שקלים בחודש, זה יכול לעזור". אומר חן.
מוקדם לקבוע האם טרנד הנדל"ן השיתופי יצליח והאם את האירוע המשפחתי או את יום הגיבוש החברתי הבא תערכו בבית או במשרד של מישהו אחר או באולם סטנדרטי. כדי לחולל את המהפכה הזאת לא צריך טכנולוגיה מפוארת, אבל נדרשים מנגנונים יעילים לוודא שאף אחד מהצדדים אינו חשוף לסכנות שעוד יתבררו. אם הטרנד אכן יתבסס, יצמח מעגל שני של נותני שירותים שירוויחו גם הם. הפוטנציאל הכלכלי ברור, אבל כדי שאנשים יפתחו את הבית או המשרד בפני זרים, הם יצטרכו להשאיר בחוץ חששות ורתיעה.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
כמה עברו את בחינות לשכת עורכי הדין?
לאומי חשף את הסוד הגדול של "שיטת פישמן"