נפל ליד הבית טיל? זהירות, יתכן ואתם חשופים לסכנה שאתם לא מודעים לה

 אם גם ליד הבית שלכם נפל טיל במהלך המלחמה – דעו כי יתכן ואתם חשופים לנזק ממשי אבל לצערכם לא תגלו אותו – אלא עוד כמה שנים טובות. פיצוץ, ירי טיל או כל פגיעת הדף אחרת הם תופעות שגורמות לבעיות מיידיות ונראות לעין – אם זה קריסה של קירות, סדקים בולטים או נזקי אסתטיקה. אך מה קורה עם אותם נזקים שמסתתרים בין הקירות, תחת הרצפות או בתוך הצנרת?

בעקבות פיצוץ או ירי טיל, נגרם גל הדף – שינוי פתאומי ודרמטי בלחץ האוויר. תנודות אלה לא רק משפיעות על המבנה מבחוץ, אלא גם גורמות לעיוותים פנימיים במערכות קריטיות כמו צנרת, איטום, בידוד תרמי ואפילו שלד המבנה עצמו. אפילו אם לא נראה סדק אחד בקירות או חור בתקרה, הנזק עלול להימצא במקומות הרבה יותר מסתוריים – וכאשר הוא יתפשט, יהיה קשה מאוד לדעת מה מקור הבעיה. הבעיה הגדולה שהנזק כאן לא תמיד נראה יידי, וההשלכות שלו עלולות להתגלות חודשים או אפילו שנים לאחר מכן, ולפעמים, הבעיות יישארו לא מזוהות – עד שזה יהיה מאוחר מדי.

יניב סנדובסקי, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים, מתאר כיצד צנרת שהתנתקה בעקבות רעידות הדף עשויה שלא להיראות מייד, אך תוך חודשים ספורים יתחילו להופיע נזילות רטיבות, ושום אדם לא יחשוב שהן נגרמו מהפיצוץ. "הנזקים שמקורם בגל הדף אינם תמיד פיזיים ומיידיים. רעידות ההדף יכולות לשחרר חיבורים בצנרת, לפגוע באטימות הקירות, או להוביל לשיבוש במערכות פנימיות אחרות. לדוגמה, שכבות האיטום עשויות להינזק, ובסופו של דבר להיווצר סדקים קטנים בתוך קירות המבנה. תוצאה מיידית לא תיראה בעין, אך זמן מה לאחר מכן יופיעו תופעות כמו כתמי רטיבות, קילופי צבע, עיבוי פנימי או ריח טחב" הוא מזהיר.

הבעיה המרכזית היא שאין שום דרך לדעת מהי חומרת הנזק האמיתי עד שהוא מתגלה. ומה קורה כאשר הנזק הזה מתגלה? אם הנזקים לא תוקנו כראוי או אם הנכס עבר שיפוץ בעקבות פגיעת הדף, הערך של הדירה עשוי להיפגע באופן משמעותי. אתרי התמחות בשמאות מעריכים כי קונים פוטנציאליים עשויים להוריד את המחיר בגלל החשש מהנזקים האמיתיים שעשויים להתגלות בעתיד.

"כשנגרם נזק מבני בעקבות פגיעת הדף, לא תמיד צריך להרוס את המבנה לגמרי. לעיתים, אפשר לבצע תיקונים שיביאו את המבנה למצב טוב – אך לא תמיד כל תיקון יסתיר את העובדה שהייתה פגיעה. כאשר נבצע תיקונים גלויים או שינויים בגמרים, הדבר עלול להשאיר רושם של פגם שנשאר גם אחרי השיקום", אומר שמאי המקרקעין איל טדי הראל.  "גם אחרי שיפוץ מבני, יש סיכון שיבוצע שינוי בתפיסת הציבור לגבי הנכס. השוק לא תמיד מוכן לשלם מחיר מלא עבור נכס שמפוקפק אם הוא באמת בריא מבחינה מבנית." כך, גם אם המבנה עומד בכל התקנים ההנדסיים, הנזק התדמיתי עשוי להוריד את ערכו בעיניי הקונים הפוטנציאליים".

ירידת ערך לאחר שיפוץ או תיקון בנזקי הדף אינה מוגבלת רק לנזק פיזי. החוק לא מכסה את ירידת הערך שנובעת מהסטיגמה שנלווית למבנה. למעשה, גם אם כל תיקון נעשה בהתאם לדרישות, קיימת אפשרות שיישאר ספק לגבי שלמות המבנה, ובעיקר – אם לא בוצעו בדיקות עומק לאיתור ליקויים סמויים. התוצאה: ירידת ערך שמאית, כיוון שהקונים יודעים שסכום לא ידוע של כסף עשוי להתבזבז בעתיד.

השלכות תדמיתיות כאלה עשויות להשפיע גם אם הליקוי טופל בצורה המהימנה ביותר מבחינה הנדסית. במקרים כאלה, דעות השוק לא תמיד יהיו בעד הנכס, והמחיר שיתקבל בעבורו יהיה נמוך משמעותית מזה שציפו לו. כמובן, תהליך כזה יכול להימשך הרבה מעבר לתקופת השיפוץ, שכן גם רוכש מחפש ביטחון במעבר לדירה שאינה מסתירה בעיות תשתיתיות סמויות.

מי אחראי על הנזק? הקבלן או הרוכש?

המצב מתסבך כאשר הנזק נגרם במהלך תקופת הבדק של דירה חדשה, אז החוק קובע שהקבלן אחראי לתקן ליקויים שהתגלו. אך מה קורה כאשר הבעיה נגרמה על ידי פיצוץ או הדף, שלא ניתן היה לשלוט בהם? במקרה כזה, הקבלן יהיה פטור מתיקון, והבעיה תעבור לרוכש הדירה. הבעיה היא, שהרוכש לא תמיד מודע לפגיעות הסמויות שעשויות להתרחש עם הזמן, והמצב המשפטי עשוי להוביל לעימותים קשים עם הקבלן או עם בעלי הדירה.

עו"ד און איל ינקו, מומחה בתחום הנדל"ן, מציין כי "הסיכון המשפטי נגרם לא רק בגלל אי תיקון הבעיה, אלא גם בגלל חוות הדעת הסותרות של כל אחד מהצדדים. במקרים כאלה, הצדדים עשויים להיתקל בהליך משפטי ארוך ומורכב."

כיצד יודעים אם יש נזק סמוי?

"הזמן חשוב, וכדי לאתר נזקים סמויים, יש צורך בבדיקות מתקדמות: מצלמות תרמיות לאיתור דליפות, בדיקות ניקוזים או הצפות יזומות שיכולות לדמות עומסי מים בפועל. כך ניתן לגלות בעיות שהיו נסתרות לעין במשך תקופה ארוכה".

אם אני אמכור את הדירה? אני אצטרך להזהיר רוכש פוטנציאלי אם פגע בבינין או בסמוך אליו טיל?

"אם דירה שופצה לאחר פגיעת הדף, המוכר עשוי להימצא תחת חובת גילוי מוגברת כלפי הקונה, גם אם לא היו נזקים גלויים לעין. אי גילוי של פגמים סמויים יכול להוביל לביטול החוזה או לתביעה משפטית לפיצוי. המוכר חייב ליידע את הקונה על הפגמים המהותיים, גם אם אינם נראים לעין" הוא אומר.

"הפסיקה קובעת כי חובת הגילוי לא מסתיימת במניעת אמירה שקרית, אלא כוללת גם אי הסתרת מידע שיכול לשפיע על שיקול דעתו של הקונה הסביר. במילים אחרות, כל מידע על נזק סמוי – גם אם לא נראה מיד – צריך להיות מועבר באופן גלוי".