פסיקת בית המשפט העליון: גופים מממנים ישלמו פיצויים על איחור במסירת דירות בפרויקטים שקרסו

פסק דין של בית המשפט העליון שניתן באוקטובר 2026 קובע כי בנקים וגופי מימון הבוחרים להשלים פרויקט בנייה שנקלע לקשיים, עשויים לשאת בפיצויים לרוכשים בגין איחור במסירה.

ההכרעה התקבלה במסגרת ערעור בעניין פרויקט הנביאים 63 בבת ים. במרכז פסק הדין עומדת ההבחנה בין פיצויים שנצברו לפני מינוי כונס הנכסים לבין כאלו הנוצרים בתקופה שבה הכונס ממשיך לקיים את הסכמי המכר ומשלים את הבנייה. בעוד שחובות העבר של היזם נחשבים לחובות רגילים, הפיצויים בתקופת ההשלמה עשויים להיחשב כהוצאות הליך, הנהנות מעדיפות על פני חובות המובטחים בשעבוד צף. בנוסף, הכיר בית המשפט באפשרות לקזז את פיצויים אלה מיתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם עבור הדירות. המשמעות היא שכספים שגוף המימון ציפה לקבל לצורך החזר האשראי, עלולים שלא להיכנס לקופת הפרויקט.

עם זאת, בית המשפט לא קבע כי הגופים המלווים אחראים באופן אישי לכלל חובות היזם. שאלת חלוקת האחריות לאיחורים שמקורם בכשל היזם טרם הוכרעה במלואה.

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, המייצגת גופי מימון, התייחסה לפסק הדין וציינה כי ההכרעה מחייבת את הגופים המלווים לבחון מחדש את כדאיות ההשלמה של פרויקטים כושלים. להערכתה, תחת המצב החדש, גופי המימון יידרשו להשוות בין הזרמת כספים נוספים לצורך סיום הבנייה לבין מסלול של השבת כספי הרוכשים באמצעות ערבויות חוק המכר. שינוי זה, יחד עם החשיפה לפיצויים מצטברים, דורש בחינה מוקדמת של יתרות התמורה, מועדי המסירה האפשריים והעלויות הנוספות עוד בטרם ההחלטה על השלמת הפרויקט.

לפסק הדין עשויות להיות השלכות גם בתחום ההתחדשות העירונית, שבו קיימות התחייבויות נוספות כלפי בעלי הדירות המקוריים, כמו תשלומי שכירות ודיור חלופי, אך שאלות אלה לא נדונו בפסיקה הנוכחית.