פחות השכרה, יותר צפיפות: כך נראה פרק הדיור החדש בחוק ההסדרים

משרד האוצר הפיץ בסוף השבוע האחרון את טיוטת חוק ההסדרים לשנת 2026, ובה נכלל פרק מקיף העוסק בדיור, תכנון ובנייה.

אין בשורות גדולות. להיפך. בין ההצעות הבולטות – בניגוד לעמדת שר השיכון חיים כץ, הפחתת שיעור הדירות להשכרה ארוכת טווח במתחמים מועדפים לדיור, מהלך שנועד להגביר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, לצד קידום מדיניות חדשה לציפוף הבנייה סביב תחנות המטרו והרכבת הקלה. המשמעות: יותר כסף שייכנס לקופת האוצר משיווק קרקעות. פחות מחשבה על הצעירים ועל המילואימניקים שהאופציה לשכירות ארוכת נותנת לה דיור בר השגה.

החידוש המשמעותי מגיע מתחום הרישוי, כאשר החוק מציע שאדריכלים מורשים יוכלו להנפיק היתרי בנייה מבלי לעבור דרך הוועדות המקומיות, צעד שצפוי להקל על תהליך ההיתר בצורה ניכרת. התהליך הזה כבר התחיל ממילא.

צמצום השכרה ארוכת טווח

לדברי גורמים באוצר, מחצית מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל בתחום ההשכרה ארוכת הטווח נכשלו מאז 2023 בשל חוסר כדאיות ליזמים עקב הריבית הגבוהה. לפי המוצע, מנהל מינהל התכנון יחויב להיוועץ בשמאי הממשלתי הראשי טרם הכרזה על מתחם מועדף לדיור, כדי לבחון האם יש מקום להפחית את שיעור הדירות המיועדות להשכרה. בנוסף, מינהל התכנון יבחן מחדש מתחמים שכבר הוכרזו, ואם יתברר שהתוכניות אינן ישימות יוכל להמליץ על תיקון הצווים.

אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול מימון שהקימה לאחרונה קרן ייעודית למימון פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, למתן פתרון לשוק ליזם ולבנק ובכך לייצר כדאיות - מזהיר כי "המהלכים בחוק משקפים את הפער שבין התכנון לבין היכולת לממן. בלי התאמה של מודל המימון, פרויקטים לא יקרו בפועל". לדבריו, "יזמים רבים לא מצליחים לגייס את ההון העצמי הנדרש, ולכן נדרש שינוי יסודי במבנה המימון של הענף כולו". שותפתו, איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מוסיפה כי שילוב השמאי הממשלתי כבר בשלב מוקדם הוא חיוני: "בלי בדיקה כלכלית אמיתית, גם תוכניות מצוינות לא יתממשו. סביבת הריבית הגבוהה ועלויות הבנייה מקשות מאוד על יזמים להוציא תוכניות לפועל".

ציפוף סביב תחנות המטרו

חלק נוסף בפרק הנדל"ן מתמקד בציפוף אזורים הסמוכים לתחנות המטרו והרכבת הקלה. המדינה משקיעה עשרות מיליארדי שקלים במערכות תחבורה מתקדמות, אך לפי האוצר – התכנון העירוני סביב התחנות אינו תואם את ההשקעות. כעת מבקש מינהל התכנון לגבש מדיניות אחידה שתגדיר את רדיוס ההשפעה של התחנות, תעודד עירוב שימושים ותעלה את צפיפות הבנייה המינימלית.

האוצר מציע גם לקבוע כי לא תוקדם תוכנית תחבורה או תקצוב של פרויקט מטרו חדש באזורים שאינם עומדים ברף צפיפות שיוגדר מראש, במטרה לוודא שההשקעה הציבורית נעשית רק היכן שקיים פוטנציאל אמיתי לצמיחה עירונית.

מהפכה בתחום הרישוי

אחת ההצעות המעשיות ביותר בחוק עוסקת בהרחבת סמכויות "המורשה להיתר" – אדריכלים מורשים שיוכלו להנפיק היתרי בנייה מבלי לעבור דרך הוועדות המקומיות. עד כה סמכותם הוגבלה לפרויקטים פשוטים בלבד, אך כעת מתוכנן לאפשר להם לאשר גם בניינים מורכבים יותר, בכפוף לבדיקת מכון בקרה.

החידוש הבולט ביותר: ניתן יהיה להתחיל בתהליך ההיתר גם אם רק 60% מבעלי הזכויות במקרקעין הסכימו לכך, ואת ההסכמה המלאה (100%) יהיה צורך להציג רק לקראת מתן ההיתר הסופי. באוצר טוענים כי צעד זה יקצר תהליכים וימנע חסימות על ידי בעלי דירות בודדים.

בסך הכול, פרק הדיור החדש בחוק ההסדרים מבקש להכניס יותר רציונל כלכלי לתכנון, אך הוא גם מחדד את הדילמה שבין הרצון לעודד יזמות ובין הצורך להבטיח דיור נגיש. השאלה הגדולה: האם הצעדים האלה יגרמו לשוק לזוז, או דווקא יקבעו את קיפאון הבנייה לשנים נוספות.