שוק הדיור מתקרר: המלאי זינק והמכירות צנחו

שוק הדיור הישראלי נמצא בשלב של חוסר איזון מובהק. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלאי הדירות הלא מכורות בלוד הגיע בינואר 2026 ל-3,010 יחידות, זינוק של 33% בתוך שנה. מדובר במלאי הגבוה ביותר מבין ערים עם פחות מ-100 אלף תושבים, נתון שמעיד על פער הולך וגדל בין ההיצע לביקוש בפועל.

במקביל נרשמת ירידה חדה במכירות הדירות החדשות, מגמה שמתחזקת מאז הטיל בנק ישראל מגבלות על הטבות מימון בסוף מרץ 2024. הלוואות בלון, שהיוו מנוע מרכזי להנעת השוק, היו נפוצות במיוחד ב-2024, אך מאז שכיחותן ירדה בחדות, ועמה גם היקף העסקאות.

אף שלוד מתאפיינת בקצב גידול טבעי גבוה מהממוצע הארצי, הביקושים אינם מתורגמים לרכישות. המלאי הולך ונערם, ולא מדובר בחריגה מקומית אלא בתסמין של שוק שנשען על מנגנוני מימון ולא על ביקוש אורגני.

גלית בן נאים מאגף הכלכלן הראשי באוצר מציינת כי מאחורי הנתונים מסתתרת גם מציאות ביטחונית קשה. בן נאים, שביקרה בצפון במהלך החג, מתארת שגרה שבה בתוך שלוש שעות נסיעה מירושלים היא הספיקה לרוץ לממ"ד פעמיים. לדבריה, "על ירי מלבנון אין התראה מקדימה".

עיוות בשוק: דירות מוכנות קשות יותר למכירה

בן נאים מצביעה על עיוות נוסף: יזמים מדווחים שדווקא פרויקטים לקראת אכלוס קשים יותר לשיווק, משום שלא ניתן להציע בהם הטבות מימון. "בשוק תחרותי תקין קל יותר למכור דירה מוכנה," היא אומרת, "כאן זה הפוך".

רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר חברת המימון בונוס, סבור שהביקוש לדיור לא נעלם אלא ממתין להתייצבות התנאים. לדבריו, לאחר "שלושה ברבורים שחורים" גיוס מזומנים דרך פתרונות מימון מיוחדים הוא צורך חיוני לחברות יזמיות, עד לחזרת הוודאות הכלכלית.

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת, רואה בנתונים סימן לשלב מעבר ולא למשבר עמוק. לדבריו, כשמנגנוני המימון הגמישים מצטמצמים הביקוש נדחה אך לא נעלם, והמציאות הביטחונית מחזקת את נטיית הרוכשים להמתין. גזית מעריך שהתקופה הקרובה תחייב את כלל השחקנים לאמץ מודלים אחראיים של מימון, תוך התאמה ליכולת ההחזר האמיתית של הלקוחות.

הנתונים, יחד עם העדויות מהשטח, מצביעים על שוק שנשען פחות על ביקוש אמיתי ויותר על תנאים פיננסיים. כשאלה מצטמצמים, מתגלה הפער במלואו.