כשבניין אחד עוצר את השכונה כולה: הגיע הזמן להכיר ב"חסם הבניין הסרבן"

תופעה חדשה מתפשטת ברחבי ישראל: למרות ההתקדמות המרשימה בתחום הפינוי-בינוי, אלפי יחידות דיור תקועות בשלב מתקדם בשל חסם אחד, בניין בודד שמסרב להצטרף לפרויקט.

הבעיה מתחזקת במיוחד עם המעבר למתווים של מתחמים גדולים הכוללים מספר בניינים. הסרבנות, שבעבר הייתה נחלתו של דייר בודד, הפכה לסרבנות קולקטיבית של בניין שלם. לעיתים אף של קבוצת דיירים מאורגנת שמונעת את קידום הפרויקט כולו.

הסיבות לסרבנות מגוונות: חוסר אמון ביזם, הנהגה מקומית נוקשה, פערים פנימיים בין הדיירים או דרישות בלתי סבירות. אולם התוצאה זהה - חסם תכנוני מהותי שמעכב את כלל הדיירים במתחם, גם אלו שכבר עברו תהליך ארוך של התארגנות, בחירת נציגות וליווי מקצועי.

נכון להיום, החוק מאפשר קידום הליכים נגד דיירים סרבנים כאשר הושגה הסכמה של לפחות 67 אחוז מבעלי הדירות במתחם כולו. מדובר בהפחתה משמעותית מהרוב הקודם שעמד על 80 אחוז, אך עדיין קיימת בעיה מהותית.

החוק מתייחס למתחם כמקשה אחת, ולא לבניינים בנפרד. המשמעות היא שבניין אחד שבו רוב הדיירים מתנגדים - גם אם יתר הבניינים תומכים - יכול לעכב את קידום הפרויקט כולו.

במתחמים גדולים, שבהם התמיכה רחבה ברוב הבניינים, החוק אינו מאפשר להחריג את הבניין המתנגד או לקדם את הפרויקט באופן חלקי. זהו חסם תכנוני שמוביל לקיפאון, תסכול ולעיתים אף סיכון בטיחותי - במיוחד כשמדובר במבנים ישנים הזקוקים למיגון ולחיזוק.

הצעת פתרון מעשית

ועדת ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין פרסמה לאחרונה נייר עמדה הקורא להסדרת המונח "בניין סרבן" בחקיקה. הועדה מציעה להעניק כלים משפטיים להתמודדות עם מקרים שבהם בניין שלם מעכב את קידום פרויקט התחדשות עירונית.

ההצעה כוללת אפשרות להגשת תביעה נגד בניין סרבן בפרויקטים רחבי היקף, כאשר לפחות שני שלישים מהדיירים ביתר הבניינים כבר חתמו על הסכם והרשות המקומית תומכת בתכנית.

הנייר מדגיש כי במקרים כאלה, זכות הקניין של הפרט צריכה לסגת מפני זכות הציבור וזכות הקניין של הרוב, במסגרת מאזן זכויות אחראי. לשכת עורכי הדין מציינת כי בעלי דירות בבניין סרבן נוטים להעלות דרישות תמורה בלתי סבירות, תוך ניצול עמדת מיקוח אסימטרית.

עמיר רוזיו, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קבוצת רוזיו, מסביר את חומרת הבעיה. עורך הדין אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC, מוסיף: "החוק הקיים מציב דרישת רוב בכל בניין בנפרד, מתוך מטרה להבטיח תמיכה רחבה. אך בפועל, הדרישה הזו הפכה לחסם שמטרפד פרויקטים שלמים. מספיק שבניין אחד במתחם שלם מתנגד, כדי להשבית יוזמה שזוכה לתמיכה רחבה".

קרן מציע פתרון: "אם נרצה לקדם התחדשות עירונית אמיתית, חייבים לשנות את החקיקה - לאפשר התקדמות על בסיס רוב במתחם, להחיל מנגנוני גישור ולטפל בבניינים סרבנים כמו בדיירים סרבנים. רק כך נוכל לייצר ודאות ולמנוע מצב שבו מיעוט קטן חוסם את טובת הכלל".

במיוחד על רקע המחסור הגובר בדירות, ההתייקרות בשוק הדיור, והצורך ההולך וגובר במיגון מבנים ישנים - כל עיכוב בפרויקט פינוי-בינוי הוא לא רק כשל תכנוני, אלא גם סיכון בטיחותי.

"המדינה חייבת להוביל מהלך חקיקתי כולל שיכיר בבניין סרבן, יספק מנגנון פעולה ברור, ויאפשר לדיירים התומכים לקבל את העתיד שמגיע להם", אומר רוזיו.

"התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי של מדינת ישראל למיגון העורף, לאיזון שוק הדיור וליצירת סביבה עירונית צודקת. החזון הזה חייב להיות אפשרי גם כשיש מי שבוחר שלא לקחת בו חלק. הגיע הזמן שהמדינה תתערב, תסדיר את המצב החוקי ותאפשר לרוב הדיירים לקדם את עתידם - גם אם בניין אחד מעדיף להישאר מאחור", מסכם רוזיו.