משבר הקורונה מייצר מצב כלכלי חדש שטובי הכלכלנים מנסים להבין את השלכותיו. אחד הנושאים המעניינים ביותר את הציבור הרחב הוא הנדל"ן. מה יקרה למחירי הדיור בעקבות התפרצות נגיף הקורונה? צח ברקי, מייסד, יו"ר ומנכ"ל משותף ב-Walty, פלטפורמת המשכנתאות הדיגיטלית, מציע ניתוח של המצב בשוק.
מה קורה כיום בשוק?
ברקי: "בכל ענף כלכלי, המחיר מושפע מרמת הביקוש וההיצע. התפרצות הקורונה השפיעה גם על הביקוש בשוק הדיור, וגם על ההיצע. בצד הביקוש – היקף העסקאות לרכישת דירות צנח באופן דרסטי. בעקבות ההגבלות על יציאה מהבית, אנשים לא יכולים להגיע למשרדי מכירות של פרויקטים של בניה למגורים, או לבחון דירות יד שניה. בנוסף לכך, המשכנתאות התייקרו במרץ האחרון והשפיעו על יכולת ההחזר של מבקשי המשכנתא.
"בצד ההיצע – המגבלות על הגעת כח אדם מאזור יהודה ושומרון, מסין וממדינות נוספות בעולם, הירידה בנגישות לחומרי גלם שמגיעים מחוץ לישראל, וכתוצאה מכך עליית מחירי חומרי הגלם, סגירת מוסדות תכנון ובניה והעליה בעלויות המימון, הביאו לירידה בהתחלות בניה ולירידה במלאי הדירות בבנייה. כלומר, כרגע ישנה ירידה חדה בביקוש, כתוצאה ממגבלות פיזיות, וירידה בהתחלות בניה וירידה במלאי הדירות בבנייה".
מה יקרה לאחר המשבר?
"ככל שהמשבר יאריך, שיעור האבטלה יעלה ויכולת הקניה של משקי הבית תיפגע. עם זאת, לכ-30% ממשקי הבית בישראל אין דירה בבעלותם, ובכל שנה מתחתנים 55 אלף זוגות צעירים, כך שקיים ביקוש טבעי לרכישת דירות, ביקוש הגדול ממספר הדירות שמתחילים לבנות מדי שנה וגם ממספר הדירות הכוללת בבנייה.
"במילים אחרות, ישנם ביקושים כלואים בשוק – אנשים שמעוניינים לרכוש דירה, אך אינם יכולים פיזית בעקבות האירועים האחרונים. אותם ביקושים כלואים, יתעוררו כאשר המשק יחזור לתפקוד מלא".
ומה יקרה למחירים?
ברקי: "לפני שנסיק מסקנות מהניתוח שלנו, רצוי לחלק את שוק הנדל"ן בישראל לאזורי ביקוש ולאזורי היצע. אזורי הביקוש הם מרבית אזור מרכז הארץ, וכשמם כן הם, אזורים שבהם הביקוש ישמור על מחירי הדיור. הם לא צפויים לרדת גם כשהמשק יחזור לתפקוד מלא.
"אזורי ההיצע הם מרבית הפריפריה בישראל, שבה המדינה מדרבנת יותר פרויקטים של בניה במסגרת תכנית למשתכן, ודוחפת את ההיצע כלפי מעלה. באזורי ההיצע, הביקוש לדירות נמוך יותר, ועל כן מחירי הדיור צפויים לרדת אחרי שהמשק יחזור לתפקוד מלא".
"מעבר לתנועות הביקוש וההיצע שניתחנו, צריך להסתכל גם על האיתנות הפיננסית של חברות ייזום הנדל"ן למגורים, ועל היכולת שלהם להתמודד עם האטה או עצירה ברכישת דירות בלי להוריד מחירים. יזמי הנדל"ן צברו הון עצמי רב ב-10 השנים האחרונות כתוצאה מעליית מחירי הדיור, ולכן יש להם יכולת לשמור על רמת המחירים הנוכחית, גם אם הביקושים האטו".
אז כדאי לחשוב על רכישת דירה עכשיו דווקא?
ברקי: "אם מחיר הדירה המוצע נמוך ממחיר השוק, קודם לקורונה, כדאי בהחלט לחשוב על זה".
לסיכום, מציין מנכ"ל Walty: "המשק הישראלי נכנס למשבר הקורונה כשהוא חזק – השכר הריאלי עלה בקצב יפה בשנים האחרונות, החוב הציבורי ביחס לתוצר נמצא ברמתו הנמוכה ביותר מאז ומעולם, יתרות המט"ח בבנק ישראל גבוהות מאוד ורוב העובדים שהוצאו לחל"ת יחזרו לעבודתם. משקי הבית לא ממונפים ויכולת ההחזר שלהם טובה.
"מעבר לכך, ולמרות הקושי הרב שהעסקים בישראל חווים בתקופה זו, מרבית העסקים במשק הינם עסקים בתחומי המסחר והשירותים, ולכן היכולת של המשק להשתקם מהר היא גבוהה. כל מה שצריך לעשות כעת, זה לשמור על הבריאות ולהסיר את מגבלות פתיחת העסקים".
רוצים להוציא את המשכנתא המשתלמת ביותר? לחצו כאן