כמה עולה בית פרטי בדימונה? מחירי המכרזים של מגרשים לצמודי קרקע מזנקים

כשמחירי הדירות עולים בקצב דו-ספרתי בשנה - מחירי הקרקעות לא נותרים אדישים. בניגוד לדירות, שמחירן משתנה בהתאם לפרמטרים רבים של שטחים, מפרטים טכניים, גובה, כיווני אוויר ועוד - קרקע היא המוצר הנדל"ני הבסיסי ביותר, שמגלם בצורה הברורה ביותר לא רק את שינויי המחירים עד כה, אלא את המגמה הצפויה שלהם גם לעתיד, וזאת משום שרוכש הקרקע צריך להמתין כמה שנים עד שישלים עליה את המוצר הסופי - החל מצמוד קרקע קטן וכלה בפרויקט של מאות דירות.

הפעם ביקשנו לראות, מה קורה עם מחירי הקרקעות שנמכרות לבנייה עצמית של צמודי קרקע, וגם כאן רואים שינויים מפליגים, אף רוב המכרזים לבנייה צמודת הקרקע הם מחוץ לאזורי הביקוש המובהקים.

בדקנו כמה דוגמאות לקפיצות מחירים משמעותיות שנרשמו בקרקעות לצמודי קרקע ברחבי המדינה.

שכונת כרמית במיתר: "1.4 מיליון שקל למגרש"

מיתר הוא אחד מיישובי היוקרה עם צמודי הקרקע, שבסביבת באר שבע. כרמית היא שכונה בחלקו המערבי של היישוב, בסמוך לתוואי כביש 6. השוק ציפה זמן רב למכרזי הקרקע בכרמית, ומשאלה התמהמהו, פנו הרוכשים לרכוש קרקעות לצמודי קרקע בבאר שבע, שעלו מאוד. בסופו של דבר נערך באוגוסט האחרון מכרז ל-297 חלקות קרקע של 350-560 מ"ר ובאוקטובר פורסמו תוצאות המכרז. הזוכים המאושרים יצטרכו לשלם עלות קרקע ופיתוח של 1-1.2 מיליון שקל.

צילום: איל יצהר

כ-3,100 איש השתתפו במכרז, שנערך בשיטת "המחיר הגבוה", כלומר מי שהגיש את ההצעה הגבוהה ביותר יכול לבחור את המגרש שבו הוא מעוניין, ואחריו יש עוד 296 שזכות הבחירה שלהם יורדת בהתאם לגובה ההצעות. זאת בניגוד לשיטה אחרת שנהוגה ברמ"י, לפיה על כל מגרש נערך מכרז נפרד.

מדובר בקפיצה משמעותית במחירים לעומת העבר. לפני המכרז מחירי המגרשים הגיעו ל-850-950 אלף שקל. "היום עסקאות יד שנייה על מגרשים נערכו כבר ב-1.3-1.4 מיליון שקל. זה מראה עד כמה אנשים היו מוכנים ‘להתאבד’. אבל בסופו של דבר המכרזים צריכים ‘להחזיק מים’, כי בסופו של דבר נבנים בהם צמודי קרקע שצריכים להימכר. אם המחיר של הווילות יגיע ל-3 מיליון שקל או קצת יותר, זה יהיה עדיין בסדר. יותר מזה, תיווצר בעיה", אומר השמאי אוהד ורטש.

ואכן וילות חדשות בשטח של 235 מ"ר בנוי שנמכרו בחודשים האחרונים ביישוב הגיעו לרמות מחיר של 3-3.1 מיליון שקל; בעסקה חריגה נמכרה וילה גדולה בהרבה של 350 מ"ר בנוי ב-3.45 מיליון שקל.

אם נוסיף את עלויות הבנייה והמיסוי על הקרקעות, עלויות הווילות ינועו בסביבות הטווחים הללו, אבל די שמחירי תשומות הבנייה ימשיכו לעלות בקצב המהיר שהם עולים בשנה האחרונה, כדי שסך העלויות יהיה גבוה משווי הווילות - אלא אם המחירים במיתר יוסיפו לעלות כמובן.

קיבוץ נווה ים: חלקה ב־2.55 מיליון שקל

בקיבוץ נווה ים שליד עתלית מחירי הקרקעות עולים כמעט בכל חודש: במאי בשנה שעברה נמכרה חלקה של 350 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל; ביולי-אוגוסט נמכרו שלוש חלקות במחיר ממוצע של כ-2.45 מיליון שקל; ואילו לפני כשבועיים בוצעה במקום העסקה היקרה ביותר, כשחלקה נמכרה ב-2.55 מיליון שקל.

צילום: בר - אל

"המגרשים נרכשו במכרז של רמ"י באמצע שנת 2017, במחיר של כ-750-900 אלף שקל בערך, ובתוספת עלויות פיתוח ומע"מ זה הגיע אז ל-1.5-1.6 מיליון. המחירים שהושגו בחודשים האחרונים - 2.4-2.55 מיליון שקל, מהווים עלייה של יותר מ-60%, וזה מדבר בעד עצמו", אומר השמאי אסף גסטפרוינד.

כמו ביתר המקומות שמחירי הקרקעות בהם קפצו בעת האחרונה, גם בעתלית עולה השאלה מה מחירה של וילה גמורה שיכולה להימכר בסביבה. "העסקאות האחרונות בשוק החופשי מדברות כבר על וילות ב-4 מיליון שקל צפונה, וזה מחיר שעתלית ונווה ים לא מכירות, אני כבר לא כולל את ההצמדה לתשומות הבנייה שמי שבונים את הקוטג’ים יצטרכו לשלם בעוד שנתיים, כשיתחילו לבנות אותם, ואנחנו יודעים שמחירי הדירה עולים", אומר גסטפרוינד.

"כל הזמן מדברים על נווה ים שהיא ‘קרובה לים’. זה נכון מבחינה גיאוגרפית, אבל בעלי הקוטג’ים שם לא ירגישו בזה, למעט אם הם הולכים לים, כי המיקומים הללו הם לא שדרות ניצה בנתניה, ולא רואים מהם ים".

מי שכן יש לו ים, אלה שורת קוטג’ים שממוקמת בצפון עתלית, בקו ראשון לבריכות המלח של חברת המלח. וילות כאלה נמכרו בעת האחרונה ב-4.1-5 מיליון שקל. ואולם מדבר במקרים חריגים.