במקום דירה: השקעה בקרקעות בתוואי המטרו

על רקע מחירי הדיור הגבוהים בגוש דן והקושי לגייס הון עצמי למשכנתא, מסתמנת מגמה בקרב משקיעים וצעירים: רכישת קרקעות פרטיות באזורי פיתוח המיועדים להתחדשות עירונית סביב תשתיות תחבורה עתידיות, במקום רכישת דירות מוכנות בנות ארבעה חדרים.

מגמה זו נשענת על תוכנית המתאר תא/5500 ומדיניות תמ"א 70, המקודמות באזורי התחבורה של המטרופולין. תוכניות אלו מיועדות לאפשר בעתיד עירוב שימושים אינטנסיבי של מגורים, מסחר ותעסוקה סביב תחנות המטרו באזורים שיועדו בעבר למסחר ולתעסוקה בלבד.

אחד האזורים המרכזים עניין כיום הוא אזור הגבול שבין תל אביב לחולון, שבו מתוכנן בעתיד מפגש של ארבע מערכות תחבורה: קו M1 של המטרו, הרכבת הקלה, רכבת ישראל ומסוף אוטובוסים. לפי התוכניות המקודמות במוסדות התכנון, שטחי מסחר באזור עשויים לשנות את ייעודם למתחמי מגורים.

בחברת דור 2, המשווקת קרקעות בסביבת המטרו, מציגים את המודל כפתרון לרוכשים נטולי הון עצמי גבוה. לדברי דור קינד, מנכ"ל החברה ושמאי מקרקעין, האסטרטגיה מאפשרת רכישת קרקע פרטית באזורי ביקוש עתידיים במחירים של מאות אלפי שקלים. "במקום להתחייב למשכנתא עצומה, המשקיע מקבל דריסת רגל בקרקע ונהנה מתהליך ההשבחה שנוצר סביב המטרו והתכנון העירוני". לטענתו, ברגע שרף הכניסה יורד, נפתחת עבור הצעירים אפשרות לייצר הון עתידי.

בענף הנדל"ן מדגישים כי רכישת קרקע שונה מהותית מרכישת דירה ונושאת רמת סיכון גבוהה משמעותית. הליכי תכנון ושינוי ייעוד של קרקעות עלולים להימשך שנים ארוכות, ואין ודאות באשר לזכויות הבנייה הסופיות שיאושרו או למועדי המימוש שלהן. נוסף על כך, הרוכשים נדרשים לשאת בעלויות עתידיות כבדות, ובראשן היטלי השבחה לרשות המקומית עם אישור התוכניות.

גורמי מקצוע בתחום ממליצים לבצע בדיקות מקיפות טרם ההשקעה. בדיקות אלו כוללות בחינה של סטטוס הקרקע, הייעוד התכנוני שלה, הרישום בטאבו, הסכמי שיתוף בין הבעלים ומצב התוכניות הקיים בוועדות התכנון. כמו כן, מומלץ להיעזר בליווי של שמאי מקרקעין ועורך דין המתמחים בתחום כדי למנוע הפסדים.