במציאות בה יש תחרות עזה על כל דירה להשכרה, בעיקר באזור תל אביב, כשבמקרים רבים, תוך כשעה מפרסום המודעה, צובאים על דלתות הדירה עשרות שוכרים פוטנציאליים, אין פלא שיש בעלי דירות שמרשים לעצמם להכניס לחוזה סעיפים דרקוניים, שלא לומר – הזויים.
לנו הם נראו בלתי מתקבלים על הדעת וכנראה גם לשוכרים רבים. אולם מתברר שחלקם לגיטימיים וחוקיים. עם זאת, יש בהחלט גם דרישות לא חוקיות. אספנו מספר דוגמאות לחוזים כאלו ופנינו לעו"ד אפרת רחמים, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד עו"ד סלומון, ליפשיץ ושות' כדי להבין אם הסעיפים חוקיים בכלל, ומה יפסוק בית המשפט, לו השוכר יפר את הסעיף או את החוזה.
השוכר יכסה גם נזקים ברשלנות המשכיר
בחוזה שכירות על דירה ברחוב השומר בתל אביב, נרשם בין היתר: "כל נזק שיגרם במהלך תקופת השכירות לנכס, בין אם ברשלנות המשכיר ובין אם ברשלנות השוכר, יכוסה במלואו על ידי השוכר ולא תהיה לו כל עילת תביעת שיבוב כנגד המשכיר".
עו"ד אפרת רחמים מבהירה שזהו סעיף שאסור לשוכר להסכים עליו. "אין זה מתקבל על הדעת שהשוכר יהיה אחראי לנזקים שנגרמו על ידי המשכיר. התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה כולל גם הרחבה של החובה לתיקון המושכר – על פי החוק השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, או על פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר, כאשר המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה. עוד קובע החוק כי לא ניתן להתנות על סעיפים אלו אלא לטובת השוכר".
פיצוי על עוגמת נפש למשכיר
בעל בית ברמת גן ניסה להגן על כאב הראש שבניהול נכס בעזרת הסעיף הבעייתי הבא: "השוכר ישלם סכום קבוע מראש של 10,000 שקלים בגין עוגמת נפש שתיגרם למשכיר בגין התנהלות של השוכר בקשר להשכרת הדירה".
"החצוף הזה דורש שאפצה אותו עבור כל עוגמת נפש שקשורה בהתנהלות שלי", אומרת דינה, שלה הוצע חוזה השכירות. "למשל, אם הילדים שלי מרעישים לאמא שלו שגרה מעלי – הוא יכול לדרוש ממני לשלם. אז אמרתי למשכיר שאני בחיים לא חותמת על חוזה כזה. ביקשתי ממנו שיוריד את הסעיף אבל הוא סירב, אז אמרתי לו בהצלחה עם מציאת הפראייר הבא".
"מדובר בדרישה להכללת סעיף שאינה מתקבלת על הדעת", מסכימה רחמים. "פיצוי בגין עוגמת נפש הוא לא משהו שניתן להעריכו או לקבעו מראש וזהו פיצוי שנתון לשיקול דעתו של בית המשפט ואשר ניתן בהתאם למקרה בגינו נדרש. חשוב לציין, כי בכל מקרה, גם אם לא נקבע בהסכם שאחד הצדדים יהיה זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש, הרי שבמקרה של הפרת ההסכם הצד הנפגע יוכל לעתור לבית המשפט ולדרוש פיצוי".
ניקיון אחת לשבוע באמצעות מנקה חיצוני
על פי חוזה שכירות על דירה ברחוב חורגין ברמת גן: "השוכר מתחייב לנקות את הדירה אחת לשבוע באמצעות חברת ניקיון או עוזרת בית ולאפשר למשכיר להיכנס לדירה ולוודא כי היא נקייה, בהתראה של 12 שעות".
"נעזוב לרגע את החוצפה שהוא מכתיב לי מתי לנקות את הבית שלי", אומר ברק, שהוצעה לו הדירה. "ועוד מתעקש שננקה רק עם חברת ניקיון או עוזרת. ומה שיא החוצפה? שהוא יכול להיכנס מתי שהוא רוצה כדי לבדוק את ניקיון הדירה, בהתראה של 12 שעות".
עו"ד רחמים מתקשה לראות מצב בו שוכר מסכים לחתום על הסכם שכירות שסעיף מעין זה כלול בו. "במבחן הסבירות ניתן לדרוש משוכר לשמור על הדירה נקייה ובמצב טובץ אולם דרישה לנקות דירה מושכרת מדי שבוע באמצעות חברת ניקיון או מנקה חורגת ממבחן הסבירות".
שרטת את הפרקט? יש לך שבוע לפנות את הדירה
על פי חוזה לדירה ברחוב שינקין גבעתיים: "לרשות המשכיר עומדת האפשרות לפנות את השוכר, תוך התראה של שבוע מראש, בגין גרימת כל נזק למבנה הדירה ו/או לרכוש המשכיר שנמצא בה".
"ראיתי כבר 20 דירות ואני לא מגזים", אומר אושרי שהתעניין בדירה וקיבל טיוטת חוזה. "אני כבר עם הלשון בחוץ. כל משכיר והדרישות המוזרות שלו. אין חוזה שלא מצאתי בו בעיה. עכשיו בא הליצן הזה ואומר לי שאני אתפנה מהדירה תוך שבוע כי שרטתי לו את הפרקט".
"נזקים לדירה הוא נושא מאוד רחב והשאלה המהותית היא - באיזה נזק מדובר?", אומרת רחמים. "פינוי הדירה בשל נזק כגון שריטה לפרקט אינו מידתי. יתרה מכך, הנושא של נזקים לדירה מגובה בדרך כלל בהסכמי שכירות באמצעות בטוחות שהשוכר נותן למשכיר, ולכן פינוי השוכר הוא לא הפתרון המתאים במקרה כזה".
מצאנו עוד כמה סעיפים הזויים ובדקנו אם הם לגיטימיים.
איסור על הכנסת ילדים לדירה: על איסור הכנסת חיות מחמד לדירה מושכרת, שמענו, אבל איסור על הכנסת ילדים? "גם אם השוכר הסכים לסעיף בעל כורחו וייווצר מצב שהמשכיר יפנה לבית המשפט בעניין, אני בספק אם יקבע כי מדובר בדרישה הוגנת וסבירה", אומרת רחמים.
איסור על קיום שבעה בדירה: מתברר שיש מי שחוששים מעין הרע אם מקיימים שבעה בדירה. "גם במקרה כזה אני מתקשה לראות איך בית המשפט יקבע כי זו דרישה סבירה כאשר אין לשוכר מקום אחר שבו הוא יכול לשבת שבעה", אומרת רחמים.
חיוב בביטוח תכולה: נחשב לדרישה לגיטימית, גם אם הריהוט אינו של המשכיר, כי יש מספיק פריטים יקרים שיכולים להינזק במקרה של שריפה, כמו ארונות מטבח.
דרישה שעולה אצל משכירים המתגוררים בחו"ל - לגור בדירה בשהותם בארץ.
רחמים מציעה לשוכרים שלא להתקשר בהסכם שכירות הכולל הוראה כזו. "אם בכל זאת השוכר מסכים לכך, כדאי להגביל את תקופת המגורים בדירה וכן לקבוע מנגנון של מתן הודעה בזמן סביר מראש. עוד מוצע לשוכר גם לדרוש הפחתה בדמי השכירות החודשיים ובוודאי בתקופת המגורים של המשכיר".
דיווח של השוכר למשכיר על נסיעה לחו"ל ואפשרות של המשכיר להיכנס לדירה בתקופה זו: "השאלה האם בגין כל נסיעה לחו"ל נדרש דיווח, ללא קשר לתקופת ההיעדרות, וכן מהי הסיבה לכניסה לדירה. הרי שוכר יכול להיעדר מהדירה גם אם אינו בחו"ל. לכן יש להבין מה עומד מאחורי הדרישה לכלול סעיף כזה. לרוב מקובל שכניסה של המשכיר לדירה תיעשה בנוכחות השוכר. כאשר מדובר בהיעדרות לתקופה ארוכה והמשכיר מבקש להיכנס לבדוק את מצבה של הדירה במהלך תקופת ההיעדרות זה סביר ומקובל, אחרת אין סיבה הגיונית להסכים לסעיף כזה".
עוד איסורים מוזרים שמצאנו - אסור להיכנס להריון (במיוחד בדירות קטנות מאוד). עו"ד אפרת רחמים מסבירה כי הסעיף של איסור להיכנס להריון הוא סעיף בעייתי, מקומם ומפלה. "בסעיף זה רוצה המשכיר לומר שלא ניתן להוסיף דיירים לדירה המושכרת. דמי השכירות שמשלם השוכר משקפים את שווי השימוש בדירה וככל שישנם יותר אנשים בדירה אזי ההכבדה על מתקני הדירה גדלה - ולכן המשכיר מבקש לאסור זאת".
אסור לארח יותר מ-4 אנשים בבית ואסור לעשות על האש במרפסת - "נראה כי מטרתו העיקרית של המשכיר היא לשמור על הדירה וכן למנוע הפרעה לשכנים. מדובר למעשה בהתנגשות בין זכויותיו של השוכר לעשות כרצונו לבין הזכות של יתר הדיירים ליהנות מדירותיהם ללא ההפרעה שעלולה להיגרם להם".
אסור לעשן בדירה - "דרישה לגיטימית - למשכיר יש זכות מלאה לדרוש זאת בהסכם השכירות, נוכח דרישות ו/או הסכמות השכנים, סביבת הבניין, אופי הבניין וכיוצא בזה. למעשה, ככל שההגבלות בדירה באות למנוע פגיעה בשכנים או מטרד, הרי שהן מקובלות".
חובת תום לב
קיים עיקרון על לפיו יש לקיים חוזים בתום לב ובדרך מקובלת. "עיקרון זה הוא עקרון יסוד של שיטת המשפט שלנו, כאשר בחוק השכירות והשאילה אף בחר המחוקק לעגן את העיקרון באופן מפורש בקבעו בסעיף 4 כי 'חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוז'". לפיכך, המלצתנו העיקרית היא לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת", אומרת רחמים.
ברוב המקרים, בחוזים דרקוניים שכאלה, נותרת לכם הברירה – או לנסות לשכנע את בעלי הדירה לשנות אותם, או להמשיך לחפש את החוזה הנוח יותר. בכל מקרה - החיים שלכם לא פשוטים.